계약해지→계약금 몰수?

계약해지→계약금 몰수?

 

부동산계약과 관련해 우리가 잘못 알고 있는 상식이 많이 있다.
계약 후 24시간 이내에는 언제든지 해제할 수 있다든지, 계약이 해제되면 계약금은 무조건 몰수당하거나 배액상환 해야 한다든지 등 계약금과 관련하여 올바르지 못한 정보가 거래계에 많이 알려져 있다.

전문적인 지식이 요구되는 공인중개사들조차 잘못된 지식을 바탕으로 중개를 하는 경우가 많이 있다.

특히 시중에 유통되고 있는 계약서에 인쇄되어 있는 계약해제조항에 대한 정확한 이해가 없으면 손해를 보기 쉬우므로 부동산

관련 일을 업으로 하는 분들은 물론 일반인들도 정확하게 공부해 두어야 할 부분이다.

 

일반적으로 부동산 거래를 할 때, 부동산을 산 매수인이 대금을 한꺼번에 지급하지 않고 계약체결 시에 계약금으로 대금의

약 10% 가량을 지급하고, 나머지 대금은 중도금 또는 잔금이라 하여 통산 몇 번에 나누어 지급한다.

이와 같이 최초에 지급하는 계약금은 적어도 계약이 성립되었다는 증거가 되고, 대금의 일부를 지급한다는 의미가 있다.

계약을 체결할 때, 이처럼 당사자 일방이 상대방에 대하여 금전 기타의 유가물을 교부하는 경우가 많은데 구민법은 이를

'수부'라고 하였으나 현행 민법은 이 용어를 쓰지 않고 있다.

현행 민법에서는 민법 제565조[해약금]에서 '계약금', '보증금'이라는 용어를 언급하고 있으며, 거래계에서는 내금, 선금,

착수금, 약정금 등의 용어가 쓰이고 있다.

계약금은 그 작용에 따라 증약금, 해약금, 위약금 3가지로 나눌 수 있다.

증약금은 계약체결의 증거로서의 의미를 갖는 계약금으로서, 계약체결에 있어서 당사자 사이에 어떤 합의가 있었고 그에 따른

계약금이 교부되어 있으면, 그것은 적어도 어떤 합의가 있었다는 증거가 되므로 계약금은 언제나 증약금으로서 작용한다고

말할 수 있다.

위약금은 계약금을 교부한 자가 계약상의 이행을 하지 않은 때에 그것을 몰수하고 그에 따른 손해까지 배상하는 손해배상예정의 성격을 겸하는 계약금으로 계약서에 손해배상금을 약정하는 경우가 있다.

즉 '위약 벌'로서의 성질과 '손해배상예정'으로서의 성질이 있다.

계약서에 '매도인이 계약을 위반하면 계약금의 배액을 상환하고 매수인이 계약을 위반하면 계약금을 몰취한다'는 문구가 적혀

있는 계약서를 사용하면 이때의 계약금은 위약금 약정이 된다.

해약금은 계약해제권을 유보하는 작용을 갖는 계약금을 말하며, 이 계약금을 교부한 자는 그것을 포기함으로써 교부 받은 자는 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약을 해제할 수 있다.

계약을 해제할 수 있는 권한을 매매계약 당사자 쌍방이 가지게 되는 것이다.

민법은 위약금약정 등 아무런 특약이 없으면 그 때의 계약금은 해약금으로 추정하고 있다(민법제565조).

계약서에 '당사자 일방이 이행에 착수(중도금 또는 잔금)하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을

포기하고 계약을 해제할 수 있다'고 기재되어 있는 것은 해약금계약이다.

계약해제에 관한 아무런 조항에 없거나 해약금 조항만 있는 계약서의 경우, 당사자 일방의 이행지체나 이행불능으로 상대방이

계약을 해제시킬 때에 계약금을 무조건 몰수당하거나 배액상환 하지는 않는다.

그에 따른 손해에 대해서만 배상하면 되는데 이마저도 예측이 가능해야 하고 주장하는 자가 입증할 수 있어야 하기 때문에 사실상 받기가 매우 어렵다고 볼 수 있다.

즉 당사자 일방이 자발적으로 계약금을 포기하거나 배액상환 해 주기 전에는 상대방이 아무리 강하게 요구한다 하여도 법적강제력은 없는 것이다.

이와 달리 위약금 조항을 넣은 경우에는 당사자 일방이 계약을 위반하여 계약이 해제되면 계약금은 당연 몰수 되거나 배액상환 하여야 한다. 이때는 법적 강제력이 수반된다.

이와 관련하여서는 살펴볼 내용이 많이 있지만, 이러한 기초적인 내용만 알고 있어도 부동산계약의 어느 편에 속하든 유리한

상황을 조성하는데 많은 도움이 되리라 생각한다.