대항력 유형

대 항 력

 

 & 대항력이란

일반매매로 집주인이 바뀌거나, 경매로 주인이 바뀌더라도 임대계약기간동안 거주할수 있고, 추후 임대계약 만료시

임차보증금을 돌려받을수 있는 권리

즉, 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할수 있는 권리.

 

& 대항력 요건

주택의 점유 + 전입신고

 

& 대항력 발생시기

주택의 점유와 전입신고를 모두 마친 다음날 0시

가. 점유후 전입신고를 하면 전입신고 다음날 0시

나. 전입신고후 점유시에는 점유 다음날 0시부터 대항력 발생.

 

& 대항력의 경우의 수

가. 전입신고가 말소기준등기보다 빠르면 대항력이 있다.

나. 전입신고가 말소기준등기보다 늦으면 대항력이 없다.

다. 전입신고와 말소기준등기 날짜가 같다면 대항력이 없다.(대항력 발생시기가 다음날 0시이기 때문)

 

※ 주의사항

-대항력의 존속기간은 매각결정기일까지이나 가능한 대금지급기한일까지 유지해야한다.

  (낙찰자가 잔금미납할수도 있으므로) 그전에 주소이전을 하면 대항력이 상실된다.

-일반매매에서의 대항력은 대항력요건(점유 + 전입신고)을 갖추었으면 임대차기간을 보장받을수 있고, 임대차기간이

  끝나면 보증금을 전액 돌려받을수 있다.

-경공매에서의 대항력은 대항력요건을 갖추었다하여 임대차기간 및 임대보증금을 돌려받을수 있는것은 아니다.

  대항력이 발생을 할려면 말소기준등기일보다 빨라야 한다..따라서 경공매의 경우 무조건 대항력이 생기는것이 아니다.

-신축주택의 경우 등기상의 호수와 현관문의 호수가 다른경우가 있을수 있으므로 꼭 건축물 관리대장을 확인해야한다.

 

& 꼭 알아두어야할 대항력 유형

가 .친인척간의 임대차시 대항력

    - 대항력이 인정되는 경우 : 성년의 부자간, 처남(동서),자식(사위)이 부모나 처가에 전세사는경우

    - 대항력이 인정되지 않은 경우 : 부부사이, 부모와 미성년자 자녀, 부모가 자식집에 전세사는경우

 

나. 토지와 건물의 근저당권 설정일이 다른경우

    - 토지와 건물의 근저당권 설정일이 다른경우 말소기준등기가 무엇이 되냐에 따라 희비가 엇갈리는데

      토지와 건물의 근저당권 설정일이 다른경우 대항력은 오로지 건물이 기준이 됨.

 

다. 전소유자가 임차인이 될경우

    -주택임대차보호법상 주민등록은 오로지 임차인의 대상으로 삼기때문에 임대차 계약후 전입일자 시점에서부터

      대항력 발생