공동주택 체납관리비 소멸시효....

공동주택 체납관리비 소멸시효....

 

경매를 통해 아파트를 구입한 A씨는 경락대금 완납 후 관리사무소로부터 뜻밖의 소식을 듣게 되었다.

자신이 경매로 구입한 아파트의 전 주인이 경매가 시작된 후 현재까지 약 1년여간 괸리비를 연체 하여 그 금액이 600여 만원이나 되는데, 그 아파트의 관리규약에 따르면 입주자의 지위를 승계한 자가 전소유자가 체납한 관리비를 승계하도록 되어 있으니,

이를 모두 A씨에게 납부하라는 통지였다.

더불어 납부치 않을 경우 규약에 정해진 바에 따라 전기와 수도의 공급을 중단하겠다는 경고도 들어 있었다.

대부분 아파트나 상가의 경매가 시작되는 경우, 전소유자는 실제 경제적 여력이 없음은 물론 강제로 소유권이 변동되는 등의

이유로 관리비를 납부하지 않는 것이 보통이다.

그러나 경락가격에 비해 상대적으로 소액인 체납 관리비는 실제 경매를 위한 조서등에 잘 표시되지 않는 것이 보통이다.

과연 A씨는 관리사무소의 요구대로 전소유자의 체납관리비 일체를 지불하여야 만 하는가? 또한 관리사무소는 그 금액의 미납을 이유로 전기나 수도의 공급을 임의로 중단할 수 있는가?

이 질문에 답하기 전에 우선 관리비의 내용과 징수 근거를 보자.

‘관리비’란 말 그대로 집합건물(공동주택을 포함)의 시설과 기능등을 유지․ 관리하기 위해 드는 비용이다.

개인 주택의 경우 그 건물의 유지와 수선에 드는 비용은 당연히 소유자 스스로 부담하여 처리하겠지만, 집합건물의 경우에는

공유자가 많아 자신의 전유부분이 아닌 공용부분에 수리가 필요하여도 이를 위해 나서는 사람이 없을 것이다.

 

예를 들어, 자신이 살고 있는 아파트의 엘리베이터가 고장나거나 옥상이 방수가 되지 않아 물이 새는 등 수리가 명백히 필요한 경우라 하여도, 그 엘리베이터가 자신의 집에 통하는 엘리베이터가 아니거나 옥상의 물이 자신의 집으로 스며들지 않는 한 공유자들은 비용을 들여 공사를 하는데 소극적일 수 밖에 없다.

 

그러나 옥상이나 엘리베이터등은 피해 세대만의 사유재산이 아니라 구분소유자 전원의 공유재산이기에 건물 전체의 유지 및

관리를 위해 반드시 수리가 필요하며, 그에 따르는 비용의 지출도 공유자 전원이 하여야 하는 것이다.

이렇게 건물의 유지․관리에 사용되는 비용인 관리비로는 관리사무소의 운영에 따른 인건비와 사무비등 일반관리비를 비롯하여, 건물의 청소 및 소독비, 경비비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비등이 있다.

그러면, 이러한 관리비는 누가 징수하여 지출할 수 있는가? 이러한 문제 해결을 위해 법은 공용부분의 관리와 유지의무를 담당

할 자를 정해두고 있으니, 집합건물의 경우 ‘관리단’이, 공동주택의 경우 입주자대표회의등 ‘관리주체’가 그들이다.

집합 건물의 소유 및관리에 관한법률(이하 집합건물법 이라 함) 제17조는 구분소유자들에게 지분비율에 따른 비용부담 의무를 규정하고 있고, 주택법 제45조 제1항도 ‘공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를

관리주체에게 납부하여야 한다’고 규정하고 있다.

관리비는 규약등에서 달리 정한바가 없는 한, 위에서 열거한 항목들에 실제 소요된 비용을 한달 단위로 사후 합산하여, 이를

각 구분소유자의 전유부분의 면적으로 나누어 그 다음달에 부과하게 된다.

관리비와 혼동하기 쉬우나 구분되야 할 개념으로 장기수선충당금, 안전점검비용등이 있다.

 

이는 관리비는 아니나 관리주체등에게 징수권이 주어져 있어 관리비 부과시 같이 청구되기도 한다.

또한, 개별 세대가 각 공급자(한전이나 가스공사등)와 개별 계약으로 공급받는 물품에 대한 사용료인 전기료, 수도료, 가스

사용료, 오물 수수료등도 관리비가 아니지만 주택법 시행령에서 관리주체로 하여금 이를 징수할 수 있도록 권한을 부여하고 있어 관리비와 함께 고지되기도 한다.

물론 관리비가 아닌 이러한 항목들은 청구시 그 근거와 명세를 적시해야 한다.

 

관리비의 투명성을 제고하기 위해 2009. 8. 4.부터 개정 시행되는 주택법시행령 제58조 제8항은 관리주체로 하여금 관리비 항목 중 ‘일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비’의 비목을 매월 말일 국토해양부장관이 지정하는 인터넷홈

페이지(공동주택관리정보시스템:www.khmais.net)에 의무적으로 공개하도록 하고, 이를 위반시 과태료를 부과하도록 강제하고 있다.

그렇다면 질문으로 돌아가 전 소유자가 체납한 관리비는 누가 부담하여야 하는가를 알아 보자.

집합건물법 제18조는 ‘공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에게도 행사할 수있다.’고 규정하고 있다.

법률에서 특별승계인이란 매수인이나 경락인등 소유권을 이전받은 제3자를 말한다.

이 규정에 따라 체납관리비중 공용부분에 관하여 발생한 것은 전소유자의 특별승계인인 A씨가 당연히 부담해야 한다.

그런데, 이와 달리 전유부분에 관하여 발생한 관리비의 처리에 관하여는 관련법에 아무런 규정이 없다.

다만 해당 아파트의 관리규약에 이를 특별승계인에게 청구할 수 있다고 규정되어 있을 뿐이다.

그러나 아파트의 관리규약은 집합건물법 제28조 제3항에 따라 제3자의 권리를 제한하는 내용을 담을 수 없어, 위와 같은 내용의 규약이 있다하여도 제3자에게는 무효이다.

결국 관리사무소에서 A씨에게 전유부분에 관하여 발생한 관리비를 청구할 근거는 없다.

이러한 내용은 우리나라 대법원의 견해이기도 하다.

그러나 위 관리비의 내역에서 보았듯, 실제 관리비로 분류되는 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비등 대부분은 공용관리비에 해당할 것이고, 전유부분에 관한 관리비로 구분되는 것들은 중앙난방의 경우 급탕비나 사실상 관리비가 아닌 전기, 수도료등 사용료가 대부분일 것이어서, A씨가 판결의 취지에 따라 면제받을 금액은 그리 많지 않을 것이다.

또한 질문에서 문제된 관리비의 미납을 이유로 한 단전과 단수는 자력구제를 금지하는 현행법에 저촉될 소지가 크며, 충분한

유예기간과 변명의 기회등 재제 결의등을 위한 엄격한 요건을 준수하지 않은체 이루어 진다면 해당 구분소유자에게 민사상 불법행위가 됨은 물론 형사상 업무방해등이 될 가능성이 크므로 관리주체가 이러한 재제를 행사하는 데는 신중을 기해야 할 것이다.

간과하기 쉬운 또 다른 부분은 관리비의 소멸시효에 관한 부분이다.

관리비 채권은 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권으로서 민법 제163조 제1호에 따라 3년간 행사하지

않으면 시효로 소멸한다.

즉 전 소유자가 체납한 관리비중 관리사무소에서 현 소유자에게 청구한 날을 기준으로 3년 이전의 것은 시효로 소멸하므로 내지 않아도 된다.//