주택임차인의 대항력과관련된 판례와기준

주택임차인의 대항력과 관련된 판례와기준

 

임차인 조사시 해당 주민센터에서 전입세대 열람을 하여 확인해보아야합니다.

때로는 경매정보지나 물건명세서에 기재된 내용과 다른(후에 전입하여 달라진)경우도 있습니다.

다가구주택일경우 금액이 신고되지않은 선순위세입자는 주의를 요합니다.

 

1. 다가구 주택의 전입신고

다가구용 단독주택의 경우 임차인이 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고하는 경우 지번만 기재하면 된다.

호수까지 기재할 필요는 없다.

 

2. 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 퇴거한 경우

가족이 점유를 계속하고 있다면 제3자에 대하여 대항력을 상실하지 않는다. [대판 98다카 143]

 

3. 제3자에 의해 주민등록이 이전된 경우

본인의 의사에 반하여 임의로 이전되었다면 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다. [대판 200다 37012]

 

4. 지번이 산00번지이나 일반지번으로 신고한 경우

유효한 주민등록신고로 볼 수 없으며 대항력이 없다.

 

5. 연립 또는 다세대에 지번만 전입신고한 경우

지번만 신고하고 동. 호수를 기재하지 않은 채 전입신고를 하였다면 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로

볼 수 없다. [대판 99다 66212]

 

6. 전입신고는 하였으나 아파트 명칭과 동 호수 미기재 후 확정일자

확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 아파트의 명칭과 동.호수를 누락한 이유만으로는 확정일자의 용건을 미비하였다고 볼 수 없다. [대판 99다 7992]

 

7. 채권회수 목적인 주택 임대차

1)  돈을 빌려주고  받지 못하자 임대차보증금을 내지 않고 임차해 살고 있었던 임차인에게는 주택임대차보호법상의 우선

     변재를   해줄 필요가 없다.  - 채무변제용 임대차는 보호대상이 아니다.

2)  채권자가 기존 채권을 전세보증금으로 전환해 채무자와 임대차계약을 체결, 거주한 경우에는 임차인으로서의 대항력을

     가진다. - 기존 채권을 보증금으로 전환해 임대차계약을 체결, 거주했을때는 대항력이 있다.

 

8. 전소유자가 임차인인 경우 대항력 시기

전소유자가 주택을 매도하고 그 주택을 임차하여  거주하기로 약정하고 임대차계약을 체결 했다면 소유권 등기일 익일 0시

부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

 

9. 세대합가 및 세대주변경

아들이 선순위로 임차하여 살다가 뒤에 아버지가 그 집에 입주하면서 세대를 합하게 되면 먼저 입주했던 아들의 전입일자는

삭제되고 합가한 일자를 기준으로 전입일자가 다시 잡히게 되지만 법적인 대항력은 아들이 처음 입주했던 일자를 기준으로

 발생한다. 

세대주가 변경될때에도 마찬가지이다.  

그러므로 주민등록을 열람할 때 세대합가 또는 세대주변경이 있을 경우에는 주의하여야한다. 

 

10. 부부간의 임대차

부부가 이혼을 가장하여 배우자를 임차인으로 내세워 권리신고를 하는 경우가 있다. 

이때는 최초 근저당등의 설정일자와 원인일자를 확인하여 임대차의 진정여부를 파악하여 대항력 여부를 판단한다.  - 

이혼 후 위자료조로 임대차계약을 체결한 경우에는 가장임차인으로 볼 수 없다.

 

11. 거주하고 있고 계약서 및 확정일자도 있으나 전입신고가 없는 경우

집행법원에 권리신고도 하였고 배당요구 등도 하였으나 주민등록 전입신고가 되어 있지 않으면 진정한 임차인이라고

할지라도 임대차를 인정할만한 유효한 공시방법이 없으므로 대항력이 인정되지 않는다.

 

12. 가장임차인

배당요구 및 권리신고를 하였어도 배당에서 실무상 배제하는 경우에는

(1) 소유자와 친인척 

(2) 과거 동일주소지에 동거한 사실 등이 있는 자는 제외하고,

확인방법은 저당권을 설정한 금융기관에서는 선순위임차인이 있는지 여부를 확인하고 대출이 실행되므로 금융기관에 확인하는 것도 좋다.   금융기관의 경우 채권의 미회수를 우려하여 협조적이다.

만약 소송중이라면 실제로 보증금이 오고간 자료의 제출을 요구한다. (송금영수증. 은행입출금명세. 계좌이체한 통장사본)

 

13. 경매된 부동산에 거주하던 임차인이 낙찰자와 임대차계약을 체결한 경우

임대차계약을 체결하고 매각대금을 납부하였다면 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권

을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다.

   

낙찰후 매수인이 주민등록은 되어있으나  대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 매각대금을

납부한 경우 종전 임차인의 주민등록은 매수인의 소유권 취득이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다. [대법원 2002다38361/38378]