임야의 종류와 개발 (주택신축) 가능여부...

임야의 종류와 개발(주택신축) 가능여부...

 

임야는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에 관계없이 보전산지와 준보전산지가 있다.

보전산지는 다시 공익용 보전산지와 임업용산지로 구분한다.

보전산지 중 <공익용 보전산지>에서는 일반주택 신축은 불가하지만 일부 농림어업용주택은 가능하다.

이 임야는 임업생산과 함께 재해방지ㆍ수원보호ㆍ자연생태계보전ㆍ자연경관보전ㆍ국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지이기 때문이다.

 

그러나 임업용산지에서는 해당 시,군에서 농림어업을 영위하는 농업인이나 임업인, 어업인은 산지전용을 받아 660㎡

미만의 농림어업인주택을 지을 수 있다.

또 농림어업용시설은 물론 종교시설, 요양원, 청소년수련시설 등 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용

가능하다.

준보전산지는 개인이나 법인은 본인 소유 임야에서 일반주택을 지을 수 있다.

준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.

따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.

 

● 산지전용허가를 신청할 때는

▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서

▲ 산지전용타당성조사(30만㎡ 이상의 산지전용하는 경우에 한한다)에 관한 결과서 1부. 이 경우 해당 결과서는 허가신청일 전

   2년 이내에 완료된 산지전용타당성조사의 결과서를 말한다.

▲ 산지전용을 하고자 하는 산지의 소유권 또는 사용ㆍ수익권을 증명할 수 있는 서류 1부(토지등기부등본으로 확인할 수 없는

   경우에 한정하고, 사용ㆍ수익권을 증명할 수 있는 서류에는 사용ㆍ수익권의 범위 및 기간이 명시되어야 한다)

▲ 산지 전용 예정지가 표시된 축척 2만5천분의 1 이상의 지적이 표시된 지형도(토지이용규제 기본법 제12조에 따라 국토이용

   정보체계에 지적이 표시된 지형도의 데이터베이스가 구축되어 있지 아니하거나 지형과 지적의 불일치로 지형도의 활용이

   곤란한 경우에는 지적도) 1부

▲ 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 제44조제3항에 따른 측량업의 등록을 한 자 또는 같은 법 제58조에 따른 대한지적공사가

   측량한 축척 6천분의 1 내지 1천200분의 1의 산지전용예정지실측도 1부

▲ 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행령 제30조제1항에 따른 기술2급 이상의 산림경영기술자가 조사ㆍ작성한 것으로서

   다음 각 항의 요건을 갖춘 산림조사서 1부(수목이 있는 경우에 한정하고, 산림조사서를 제출한 경우와 660㎡ 이하로 산지를

   전용하려는 경우에는 제출하지 아니한다)

① 임종ㆍ임상ㆍ수종ㆍ임령ㆍ평균수고ㆍ입목축적이 포함될 것

② 산불발생ㆍ솎아베기ㆍ벌채 후 5년이 지나지 아니한 때에는 그 산불발생ㆍ솎아베기ㆍ벌채 전의 입목축적을 환산하여 조사ㆍ

   작성한 시점까지의 생장률을 반영한 입목축적이 포함될 것

③ 허가신청일 전 2년 이내에 조사ㆍ작성되었을 것

▲ 복구대상산지의 종단도 및 횡단도와 복구공종ㆍ공법 및 견취도(見取圖)가 포함된 복구계획서 1부(복구하여야 할 산지가 있는

   경우에 한한다)

▲ 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행령 제30조제1항에 따른 산림공학기술자 또는 국가기술자격법에 따른 산림기사ㆍ

   토목기사ㆍ측량 및 지형공간정보기사 이상의 자격증 소지자가 조사ㆍ작성한 표고 및 평균경사도조사서(수치지형도를 이용

   하여 표고 및 평균경사도를 산출한 경우에는 원본이 저장된 디스크 등 저장장치를 포함한다) 1부. 다만, 산지관리법시행규칙

   제4조제2항 제5호에 따라 평균경사도조사서를 제출하였거나 660㎡ 이하로 산지를 전용하려는 경우에는 평균경사도조사서를

   제출하지 아니한다.

▲ 농지법 제49조에 따른 농지원부 사본 1부

   (신청인이나 신고인이 제7조제1호에 따른 농업인임을 증명하여야 하는 경우만 해당한다)

 

● 산지전용허가기준

산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다.

다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.

① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것

② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것

③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것

④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것

⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것

    산지의 경사도가 25도, 입목축적 150% 이하일것.

⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것

⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아 니할 것

⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄

   우려가 없을 것

⑨ 해당 시․군도시(군)계획조례에 따른 입목본수도, 경사도 등 개발행위허가 조건에 적합할 것.

 

● 대체산림자원조성비의 납부

산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다.

농지전용 때 농지보전부담금을 납부하듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 매년 산림청장이 고시한다.

2011년 기준 준보전산지의 대체산림자원조성비는 25,60원/㎡(평당 8,448원)으로 공시지가의 30%를 납부하는 농지보전부담금

보다는 낮다.

이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 1천만원 미만이면 30일, 1천이상 5천만원 미만이면

60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.

 

● 산지전용허가를 받고 나서

산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 3년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다.

대체산림자원조성비를 내지 아니하였거나 복구비를 예치하지 아니한 경우에는 허가가 취소된다.

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● 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능

농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농림 어업 주택을 지을 수 있다.

전용가능 부지 규모는 200평 미만이다.

농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다.

 

● 전원주택지로서 임야의 고려사항 두 가지

첫째

임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다.

그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다.

사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평 정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한 임야를 찾는다는 것은

매우 어렵다.

둘째

임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 전체 면적을 다 개발할 수 없는 경우가 많다.

그러므로 단순 평당 가격으로만 판단하지 말고 전체 면적 중 개발할 수 있는 면적이 얼마나 되고 토목 공사비 등 비용이 추가

되는지 확인해야 한다.

다만, 공시지가가 높은 곳은 농지보전부담금보다 대체산림조성비가 낮아 농지보다 개발비용이 덜 들어 가는 곳이 많다.