매도인의 담보책임
매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때에는 매도인은 매수인에게 담보책임을 집니다.
매도인의 담보책임이란, 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결(欠缺)이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말합니다.
소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우
매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다
(
「민법」 제569조).
즉, 다른 사람의 소유인 부동산에 대해서도 매매계약을 유효하게 체결할 수 있습니다.
다만, 매도인은 매수인에게 소유권을 이전할 의무를 부담할 뿐입니다.
매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
그러나 매수인이 계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못합니다(
「민법」 제570조).
매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는
때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(
「민법」 제571조제1항).
매수인이 계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지
하고 계약을 해제할 수 있습니다(
「민법」 제571조제2항).
소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우
매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는
매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다.
이 경우 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 이를 알지 못한 매수인은 계약전부를 해제할 수 있습니다(
「민법」 제572조제1항 및 제2항).
예를 들어 매매목적물인 토지 소유권의 일부가 다른 사람에게 속해 있던 경우가 그것입니다.
매수인이 선의인 경우 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다
(
「민법」 제573조).
매수인이 악의인 경우 감액청구의 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).
이때 선의(善意)란, 어떠한 사실을 모르는 상태를 말하고, 악의(惡意)란, 이를 알고 있는 상태를 말합니다.
당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우
수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족
또는 멸실을 알지 못한 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다
(「민법」 제574조 및「민법」 제572조제1항).
수량을 지정한 매매의 목적물이란, 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는데 주안점을 두고 대금도
그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말합니다.
예를 들어, 평당 100만원으로 토지 100평을 팔았으나 실측한 결과 90평 밖에 되지 않는 경우가 그것입니다.
부동산의 소유권이 부동산을 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우
매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여
계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(
「민법」 제575조제1항).
매매의 목적이 된 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에, 매수인이 이를 알지
못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(
「민법」 제575조제2항 및 제1항).
매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제575조제3항).
저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우
매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제576조제1항).
매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다
(
「민법」 제576조제2항).
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유용한 법령정보 - 3 |
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< 주택을 구입했는데, 비가 새요. 어떻게 해야 하나요? >
Q. 매도인 A로부터 집을 매입한 매수인 B는 이사 후 비가 샌다는 사실을 알았습니다. 집을 살 당시에는 꼼꼼히 살폈으나누수여부에 대해서는 알 수 없었고, 비가 오자 비로소 이러한 하자를 알게 되었습니다. 누수 현상이 상당히 심각한데, 매수인 B는 매도인 A로부터 배상을 받을 수 있을까요?
A. 매수인 B가 주택을 구입할 때 주택에 하자가 있다는 것을 알지 못했고 이에 대해 과실이 없다면 매수인 B는 매도인 A에 대해 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 매수인 B는 위 하자가 심각하여 더 이상 거주가 불가능한 정도, 즉 주택매매계약의 목적을 달성하기 어려운 정도라면 해당 계약을 해제할 수 있습니다. 또한 만일 상태가 계약해제의 정도에까지 이르지 않는다면 손해배상청구가 가능합니다. 다만, 매수인 B가 매도인 A에게 하자담보책임을 묻기 위해서는 하자의 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 해야 합니다
(「민법」 제580조 및 제582조). |
매매의 목적물인 부동산에 흠결이 있고 이를 매수인이 알지 못한 경우에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에
한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(
「민법」 제580조제1항).
예를 들어, 부동산의 옥상에서의 누수나 외관상은 알 수 없었던 난방시설의 고장 등이 생긴 경우가 그것입니다.
그러나 매수인이 흠결이 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에도 매수인은 계약을 해제할 수 없습니다(「민법」 제580조제1항).
매수인은 이 권리를 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조).
부동산을 종류로 지정한 경우 특정된 부동산에 흠결이 있는 경우
부동산을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 흠결이 있고, 이를 매수인이 알지 못한 경우에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(
「민법」 제581조제1항).
예를 들어, 매도인이 가지고 있는 300평의 토지를 3등분하여 어떤 부분이든지 100평의 부분을 매매목적물로 한 경우, A부분으로 매매목적물을 당사자가 특정하였는데, A부분의 소유권을 이전받은 결과 A부분이 심각한 토양오염으로 매수인이 원래의 목적으로 사용하지 못하는 경우가 그것입니다.
그러나 매수인이 이러한 흠결이 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에도 매수인은 계약을 해제할 수 없습니다(「민법」 제581조제1항).
이경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 않고 흠 없는 부동산을 청구할수 있습니다(「민법」 제581조제2항).
매수인은 계약의 해제 또는 손해배상청구권을 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조).
담보책임과 동시이행
매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우에, 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는 경우를 말합니다. 이러한 경우에는 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다(「민법」 제583조 및 제536조).
매도인과 매수인이 「민법」에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다(「민법」 제584조).
▶ 집합건물의 하자담보책임
- 집합건물이란, 아파트와 같은 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 경우를 말합니다.
· 이는 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게
보호하기 위한 것입니다.
▶ 담보책임의 내용
집합건물을 건축하여 분양한 자가 부담하는 담보책임은 일반적인 매매계약상의 담보책임과 다른데, 그 내용은 다음과 같습니다.
① 하자의 보수
완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 흠결이 있는 때에는 집합건물의 매수인은 집합건물을 건축하여 분양한 자에 대해 상당한 기간을 정하여 그 흠결의 보수를 청구할 수 있습니다.
그러나 흠결이 중요하지 않은 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 제외됩니다(
「민법」 제667조제1항).
② 손해배상의 청구
집합건물의 매수인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제667조제2항).
▶ 담보책임의 존속기간
집합건물을 건축하여 분양한 자는 목적물의 흠결에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있습니다.
그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 그 밖에 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 합니다
(
「민법」 제671조제1항).
목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 분양받은 사람 또는 그의 매수인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년 내에 담보책임을 물어야 합니다(「민법」 제671조제2항).