허위 유치권을 부정할 수 있는 대응방법

허위 유치권을 부정할 수 있는 대응방법

 

1. 실무상 경매에서의 유치권의 남용

유치권은 물권으로서, 소유권자는 물론, 매수인에게도 대항할 수 있습니다.

유치권이 정당하게 성립하였다면, 피담보채권이 변제되기 전에는 소유권자는 물론 매수인도 사실상 유치물을 점유, 사용할 수가 없습니다. 따라서 낙찰을 희망하는 응찰자로서는 유치권이 존재하는 부동산을 선호할 리가 없습니다.

경매법원에 유치권이 신고된 경매물건은 2~4차례 유찰을 거듭하고, 최저경매가는 적게는 20%에서 많게는 60% 정도가 하락하는 경우가 많습니다. 따라서 소유권자는 유치권으로 인해 자신의 소유물이 헐값에 경락되는 불이익을 입는 것입니다.

피해를 보는 것은 소유권자뿐만이 아닙니다.

근저당권자, 대항력있는 임차인, 일반채권자 등, 경락대금에서 배당을 받을수있는모든 이해관계자들도 피해를 입을수 있습니다. 헐값에 경락되어서 배당금이 충분하지 못하면, 이들이 충분한 배당을 받지 못하기 때문입니다.

 

 

2. 유치권이 악용되는 유형

① 우선 채권자가 유치권을 악용하는 사례로서 유치목적물이 헐값에 경락되어 소유권자가 입는 불이익을 이용하여, 허위의 유치권을 신고하거나, 실제보다 많은 채무액을 주장하면서 채무자를 압박하는 경우입니다.

② 두 번째로 생각할 수 있는 경우는 소유권자가 유치권을 악용하는 사례로 소유권자가 자신의 배우자나 친척 명의로 허위의 유치권을 신고하는 경우로서, 경매물건의 소유권자가 최저경매가를 많이 하락시킨 뒤에, 배우자나 친척 명의로 저가로 낙찰받기 위해 행해지는 경우입니다.

 

 

3. 허위의 유치권을 부정할 수 있는 소송방법

1) 민사적인 구제방법

① 유치권부존재확인의 소

경매에서 매각가가 하락할 경우에 실질적인 손해를 받을 가능성이 있는 자들은 유치권자를 피고로 하여 유치권부존재확인의 소를 제기할 수 있는데, 경매신청인, 경매물건의 매각전 소유자, 근저당권자, 권리신고 및 배당요구를 한 신청인, 매수인 등이 될 수 있습니다.

주로 금융기관이 경매신청인이나, 근저당권자인 경우가 많은데 실무상으로는 금융기관들이 유치권으로 인해서 배당을 제대로

받지 못할 것을 대비하여, 유치권부존재확인의 소를 제기하는 경우가 많습니다.

② 유치물명도청구의 소

건물의 소유자(매각 전에는 원래의 소유자, 매각 후에는 매수인)는 소유권에 기하여 유치물의 명도를 청구할 수 있습니다.

실무상 주로 매각 전에는 이해관계인들이 유치권부존재확인의 소를, 매각 후에는 매수인이 유치물명도청구의 소를 제기하고 있습니다.

 

2) 형사적인 구제방법

① 경매방해죄

허위의 유치권을 신고한 자는 경매방해죄(형법 제315조)로 처벌될 수 있으며, 실제 경매방해죄로 기소되고 있는 실정(인천지법 부천지원 2001. 5.18. 선고 2001고단23 판결 참조)이며, 최근 기소된 사례도 다수 있습니다.

② 공갈죄

허위의 유치권을 신고한 후 소유권자에게 부당한 금원을 요구한 경우에는 공갈죄가 성립될 수 있습니다.

③ 부당이득죄

비록 유치권이 성립하였다고 해도 유치권자가 유치권을 기화로 소유권자에게 채무액보다 휠씬 상회하는 금원을 요구하는 경우에는 부당이득죄가 성립될 가능성도 있습니다. 다만 부당이득죄가 성립하려면 유치권자가 청구하는 금액이 부당하게 큰 금액이어야 하므로 통상 약간의 과장된 청구금액만으로는 부당이득죄로 규율하기 어렵다고 봅니다.

 

 

4. 유치권의 성립, 불성립에 대한 실무적인 점검

유치권이 신고되는 가장 흔한 경우는 임차인이 비용상환청구권을 피담보채권으로 하여 유치권을 신고하는 경우와, 공사수급인이 공사도급비를 피담보채권으로 하여 유치권을 신고하는 경우입니다.

 

① 임차권의 비용상환청구권

임차인은 유익비 및 필요비에 대한 상환청구권(이하, 비용상환청구권이라고 한다)으로 유치권을 행사할 수 있고, 실무상 임차인이 유치권을 신고하는 경우가 유치권 신고 중 가장 많은 건수를 차지하고 있습니다.

유치권을 신고한 임차인이 소유권자의 배우자나 실제 거주하고 있지 않은 친척인 경우가 있는데, 이는 가장 임차인을 통하여 전세보증금을 배당받고, 최저경매가를 하락시켜서, 저가로 주택을 경락받기 위하여서 입니다.

이러한 경우를 대비해서 응찰인은 임차인이 실제 거주하고 있는지에 대해 응찰 전에 임장을 통하여 실황조사를 해 보는 것이 좋습니다.

 

민법상 비용상환청구권 규정은 임의규정이므로 임대차 계약 당시에 임차인의 원상회복 의무가 규정되어 있는 경우는 임차인이 비용상환청구권을 포기한 것으로 보아서 비용상환청구권이 발생하지 않고, 피담보채권이 없으므로, 유치권도 성립하지 않습니다(1975. 4.22. 선고 73다2010 판결).

 

유익비 또는 필요비는 임차 목적물의 객관적인 가치의 증대나 유지에 도움이 되는 것이어야 하므로, 임차인이 건물의 필수적인 시설인 지붕이나 화장실을 수리하였을 경우에는 비용상환청구권을 주장할 수 있으나, 임차인이 자신의 영업을 위해서 설치한 물건(간판, 노래방 시설 등)에 대해서는 비용상환청구권이 발생할 수 없습니다(1994. 9.30. 94다20389판결 등).

 

실제로 임차인이 경매법원에 신고한유치권중 상당수는 위에열거한 이유로인해서 허위의 유치권으로 판명되는 경우가 많습니다. 참고로 임대차 보증금과 임대차 목적물은 견련성이 없어서 유치권이 부정됩니다(1975. 6.18. 선고 74나2637 판결).

 

② 공사수급인의 공사대금청구권

공사수급인은 공사대금을 피담보채권으로 하여 공사목적물에 대하여 유치권을 행사할 수 있습니다.

즉 공사목적물과 공사대금은 서로 견련성이 있습니다.

실무에서는 경매물건을 신축한 건설회사나 경매물건에 대해서 공사를 한 공사수급인이 유치권을 신고하는 경우가 많습니다.

여기서 특별히 중요한 것은 임차인과 다르게 공사수급인의 유치권은 점유가 문제되는 경우가 많습니다.

즉 유치권을 주장하는 공사수급인이 점유를 하고 있어야 유치권이 성립, 존속되는 것인데 공사수급인은 점유를 하지 않는 경우가 많기 때문에 유치권이 부정되는 경우가 많습니다.

 

예를 든다면 아파트가 경매될 경우에 아파트를 신축한 건설회사가 유치권을 신고하는 경우가 많은데 만약 소유권자가 실제로 그 아파트에 거주한다면 건설회사의 점유를 인정하기 어려울 것입니다.

공사수급인이 목적물에 어떠한 공사를 한 경우(예컨대 공장에 기계를 설치한 경우), 신축공사가 아닌 한, 대부분은 소유권자가 점유를 하지 공사수급인이 목적물을 점유하는 경우는 흔하지 않기 때문에 이러한 경우에도 유치권이 성립되지 않을 가능성이 높습니다.

따라서 공사수급인이 유치권을 신고한 경우, 공사수급인의 점유 여부를 살펴보기 위해 현장을 답사하는 것이 필요합니다.

참조: 법률신문(이성환 변호사)-

 

 

5. 유치권이 신고된 경매물건의 매수인의 실제적인 검토사항

① 유치권이 신고된 경매물건을 낙찰 받으면 우선 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서를 열람&교부 받아 부동산 현황조사보고서상 부동산 점유자와 점유권원에 대해 알아봅니다.

② 담당 법원에 신고된 유치권권리신고서를 열람 교부 받아 신고자의 경매대상부동산에 대한 점유관계를 사실, 실체적으로 알아봅니다.

③ 법원에 권리신고된 유치권의 피담보채권유무에 대하여 제출된 공사도급계약서등을 통하여 유치권 배제 특약 소유권 귀속 특약을 알아봅니다.

④ 유치권자의 건축 자격증 유무 및 사업자 등록증 발급유무와 부가가치세 납부여부 등을 파악합니다.

⑤ 유치권자와 경매대상 소유자와의 관계를 파악하여 유치권의 진정여부를 파악합니다.

⑥ 경매대상 물건의 총 공사대금과 유치권 피담보채권(미회수 공사대금) 및 감정평가 금액간의 균형여부를 파악하여 허위여부 진단합니다.

⑦ 경매집행법원에 심문기일 지정신청을 하여 심문기일에 유치권의 존속여부를 파악합니다.