경매시장으로 몰리는 실수요자들..3억 미만 아파트 인기..사전학습 바람직…

경매시장으로 몰리는 실수요자들… 3억 미만 아파트 인기

일반 주택 거래 울상인데 경매는 활기 재건축·중소형 아파트 위주로 관심 커
두 차례 이상 유찰된 저가 매물도 많아
강남3구 투기지역 해제로 대출 쉬워져 감정가 9억짜리를 2억만 갖고 살 수도

최근 아파트 경매시장이 조금씩 활기를 찾는 모습이다. 정부의 잇따른 주택시장 활성화 대책에도 아랑곳없이 가파른 하락세를

거듭하는 일반 매매시장과 달리 경매시장에는 투자자 발길이 늘고 있다.

더욱이 유럽발 재정 위기 여파로 국내 집값이 급락하면서 평소 경매시장에서 구경하기 어려웠던 서울 강남권 인기 아파트가 나오는가 하면 두 차례 이상 유찰된 저가(低價) 매물도 쏟아지고 있다.

           ▲ 11일 서울 동부지법 경매 법정을 찾은 입찰자들이 아파트를 비롯한 부동산 경

               매를 신청하기 위해 입찰서를 작성하고 있다. / 성형주 기자

◇강남 재건축·중소형 아파트 인기 여전

정부는 지난달 10일 서울 강남 3구에 대한 투기지역을 해제하고 '1대1 재건축' 기준을 완화하는 내용의 '5·10 주택 거래 활성화' 대책을 발표했다. 하지만 강남권 재건축시장은 더 얼어붙고 있다.

강남구 개포동 주공1단지(42㎡)는 최근 한 달간 4500만원 떨어진 6억4000만원대에 거래되고 잠실동 주공5단지(113㎡)는 같은 기간 4000만원 내려 9억3000만원에 시세를 형성하고 있다. 계절적 비수기에 스페인의 구제금융까지 겹치면서 수요자들이 아파트 구매에 선뜻 나서지 않고 있는 것이다.

하지만 경매시장은 상황이 다르다. 재건축 아파트가 매물로 나오면 응찰자들이 몰려 높은 가격에 낙찰되고 있다. 지난달 초 감정가 6억5000만원에 나온 송파구 가락시영(56.8㎡)은 11명이 경매에 참가해 당초 감정가와 큰 차이 없는 6억3732만원에 팔렸다. 지난달 14일에는 강동구 둔촌주공(88.3㎡)이 감정가(8억3000만원)의 87% 수준인 7억2100만원에 낙찰됐다.

경매 정보업체 '지지옥션'에 따르면 지난달 서울 강남의 주요 재건축 아파트 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격)은 86.3%로 4월(80.5%)보다 5.8%포인트 높아졌다. 낙찰률(35.7%)도 같은 기간 10.7%포인트 올랐다.

입찰에 참여하는 응찰자 수 역시 서울의 일반 아파트(4.3명)보다 많은 4.8명을 기록했다. 재건축 아파트를 경매로 사들이려는 투자자가 일반 아파트보다 많은 셈이다.

경매시장에서도 소액 투자가 가능한 중소형 아파트로 관심이 옮아가고 있다. 경매 정보업체 '부동산태인'에 따르면 올 들어 전용면적 33~66㎡ 아파트의 낙찰가율은 평균 96.2%로 감정가의 턱밑까지 차올랐다. 2009년 75.8%였던 낙찰가율이 2010년 83.1%, 지난해 94.7%에서 올해도 계속 오르고 있다. 33㎡ 이하 소형 아파트는 2009년 67.5%에서 올해 89.9%까지 상승했다.

◇실수요자, 저가 매물 잡을 기회

강남 재건축 단지와 중소형 아파트가 경매시장에서 고공행진하는 것은 실수요자 중심으로 투자 중심축이 재편되고 있기 때문으로 풀이된다. 부동산 침체가 장기화하면서 실제 소유하고 거주하려는 실수요자의 경매 참여 비율이 늘어나고 있는 것. 부동산태인 정대홍 팀장은 "실거주형 입찰자들은 추가로 수억원의 자금을 투입하기보다는 월세 대신 이자를 낸다는 개념으로 아파트를 사들이려고 한다"며 "대출을 받아도 이자가 부담스럽지 않은 감정가 3억원 미만 중소형 주택 선호도가 높다"고 말했다.

강남권 재건축 아파트의 경우 투기지역 해제로 대출 한도가 늘어나면서 자금 마련이 수월해진 것이 투자자를 끌어들이고 있다는 분석이다. 예컨대 최근 경매에 나온 강남구 개포동 개포시영(전용 63.3㎡) 아파트의 경우 2회 유찰되면서 경매 시작가격이 감정가(9억5000만원)의 64%인 6억800만원까지 떨어졌다. 여기에 국민은행 시세(8억3500만원)의 50%인 4억1750만원을 대출받는다면 1억9050만원의 투자금만 있어도 내 집 마련이 가능해진다.

최근 경매 물건이 늘어나는 데다 2~3회 유찰된 물건도 저가 매입이 가능해지고 있다. 지지옥션 하유정 연구원은 "최근 경매시장이 활기를 띠는 것은 아파트 낙찰가율이 그동안 많이 떨어지면서 나타난 기저효과 성격도 있다"며 "경매에 나온 물건은 6개월쯤 전에 감정가격이 정해진 만큼 현재 시세보다 너무 높지는 않은지 확인해봐야 한다"고 말했다.

 

조선일보:홍원상기자

 

직장경매 강의 등 사전학습 바람직…

 

잘 아는 동네에서 시작하라인 경매 재테크 성공하려면
처음엔 전문가 도움 받는 것이 안전 직장인은 1억 미만 소액 투자가 적당
하자 있는 물건 복잡해도 수익률 높아 응찰 전에 현장답사로 정보수집 필수

 

"우리 집에선 지금 3명이 돈을 벌어요. 저, 아내, 그리고 경매가 돈을 벌죠. 하지만 평범한 직장인이 경매 투자를 하면서 처음

부터 욕심을 부리면 위험해요. 초기에는 가외 수입을 얻는 정도가 적당하다고 생각합니다."

서울 서초구의 변호사 사무소 사무장으로 근무하는 안진호(43)씨. 그는 부동산 경매를 통해 매년 1~2건씩 부동산을 사고 있다. 2003년부터 경매에 입문해 지금까지 낙찰받은 물건이 10여건에 달한다. 경매 투자로 번 수익은 2억원이 조금 안 된다. 그는 서울 은평구 불광동에서 빌라 전셋집을 얻어 신혼 생활을 시작했다. 하지만 지금은 같은 동네 아파트 한 채와 빌라 한 채, 상가 2개까지 8억~9억원대 자산을 보유하고 있다. 안씨는 "경매로 수십억원 '대박'이 난 것은 아니지만 경매를 통해 종잣돈을 마련한 덕에 조금씩 살림살이가 나아졌다"며 "경매는 평범한 직장인에게도 훌륭한 재테크 수단이 될 수 있다"고 말했다. 안씨에게 직장인의 경매 재테크 노하우를 들어봤다.

◇초기에는 잘 아는 동네에 투자해야

안씨가 본격적으로 경매 투자에 나선 건 2003년. 경매 정보 업체를 통해 8주일짜리 실전 경매 강의를 듣고 경매를 시작했다.

처음 낙찰받은 물건은 안씨가 살던 집에서 걸어서 2분 거리에 있는 방 두 칸짜리 빌라였다. 6000만원을 써내 낙찰받은 뒤 소유권 이전 등기를 하자마자 인근 부동산중개업소에 매물로 내놓아 2개월 만에 7400만원을 받고 되팔았다.

그는 현재 스스로 기본적인 경매 입찰 서류 작성이나 권리 관계 분석을 할 수 있다. 하지만 초기에는 경매 전문 업체 전문가의 도움을 받았다. 안씨는 "초기에는 수수료를 약간 내더라도 전문가 손을 빌리는 것이 안전하다"면서 "투자 물건도 내가 가장 잘 아는 동네 주변이 안전하다고 생각한다"고 말했다.

첫 경매에서 자신감을 얻은 안씨는 이듬해 경기도 용인 처인구의 빌라를 3600여만원에 낙찰받았다. 하지만 두 번째 경매는 사실상 실패였다. 낙찰받은 세입자가 집을 빼주지 않고 버티는 바람에 5~6개월 시간이 흐르면서 수익도 줄고, 각종 수수료와 경비를 제하고 나니 남는 돈이 없었다. 그는 "경매로 항상 돈을 버는 것도 아니고, 주변에 손해 보는 사람도 제법 있었다"고 말했다.

         ▲ 일반 직장인이나 주부들이 경매로 재테크를 하려고 할 때는 전문 업체의 강의나 

            교재로 미리 공부해야 시행착오를 줄일 수 있다. 사진은 경매정보업체‘부동산태

             인’경매 강좌에서 수강생들이 강의를 듣는 모습. / 부동산태인 제공

◇직장인은 1억원 미만 투자처 찾아야

그는 2006년부터 경기도 수원, 충남 천안, 인천 등지의 빌라를 매년 1~2채씩 낙찰받았다. 안씨가 낙찰받은 물건은 모두 방 2~3칸짜리 빌라로 낙찰 가격이 3000만~9000만원 수준이었다. 안씨는 "전업으로 경매 투자하는 게 아니라면 직장 생활에 지장이 없을 정도로 소액 경매를 하는 것이 현실적이고 안전한 선택"이라고 말했다.

그는 요즘 경험이 쌓이면서 법률 관계가 다소 복잡한 '하자(瑕疵) 물건'에도 투자하고 있다. 경매 물건의 최우선 순위 채권자(선순위 채권자)로 기존 집주인의 가족이나 친인척이 세입자로 등기돼 있는 물건에 주로 투자한다. 집주인이 채무를 연체해 담보로 잡힌 집이 경매로 넘어가면 집을 지키기 위해 부모·형제를 세입자로 올려놓는 경우가 많다. 이 경우 세입자는 '위장 세입자'여서 대항 능력이 없다. 하지만 일반 투자자는 지레 겁을 먹고 투자를 기피한다. 그만큼 경쟁 없이 시세보다 싸게 살 수 있다.

여기에도 노하우는 있다. 안씨는 사전에 집 소유자의 이름이나 나이 등을 확인하고 응찰하기 전 현장 답사도 빼놓지 않는다. 안씨는 "이웃에게 수소문하면 '그 집에 000(집주인)의 어머니가 산다' '삼촌이 산다'는 정보는 쉽게 확인할 수 있다"고 말했다.

기존 집주인이나 세입자에게 집을 비워달라고 요구하는 '명도(明渡)'는 누구에게나 곤혹스럽다. 안씨는 "낙찰받은 다음에 예의 바르게 설득하는 것이 효과적이고, 퇴거 기간은 한 달 이내로 명확히 해야 한다"고 말했다.

그는 대출을 많이 받아 경매에 투자하는 것도 반대한다. 그는 "1000만~2000만원 이상 대출을 받으면 시간에 쫓기고 수익률도 떨어진다"며 "빚내서 경매할 바에야 안 하는 것이 낫다"고 말했다.

 

조선일보:이석우기자