임대차보증금의반환지연.......

임대인이 임대차 보증금 의 반환지연

 

임대차기간이 종료되면 당연히 보증금을 반환할 의무가 임대인에게 있는데도 제 날짜에 보증금을 반환에 소극적이다.

다른 임차인이 들어와야 줄 수 있다’는 태도는 보통이고, 심지어는 임대차보증금을 회수하는 것이 임차인의 의무인양,

직접 중개업소에 집을 내놓고 알아서 보증금을 회수하라’는 식의 태도를 보이기도 한다.

 

재판에 시간과 비용이 많이 든다.

우선 시간과 비용이 많이 드는 재판구조에 큰 이유가 있다.

임대차보증금소송은 쟁점이 없는 간단한 재판임에도 불구하고 일반사건과 다름없이 처리되어 재판이 3~4개월이 걸리는 것이 보통이다.

이를 보완하기 위해 ‘지급명령’이라는 제도(지급명령신청 후에 지급명령이 결정 되기 까지는 불과 1~2주 밖에 걸리지 않는다)

가 있지만, 임대인이 지급명령결정에 이의를 제기할 경우 보통 본안 재판으로 회부될 수밖에 없는데, 그 경우 오히려 시간이

더 소요되는 불합리한 결과가 발생한다.

또한 소송을 위한 인지대나 송달료, 그 밖에 법률구조를 위한 제반 비용 역시 경제적인 약자인 임차인에게는 큰 부담이 되고 있는 것이다.

 

소송이 제기되더라도 임대인에게 큰 부담이 없다.

소송이 제기되어 재판이 되더라도 당장 보증금을 지급할 필요 없이 재판이 종결될 때까지만 임대차보증금을 돌려주게 되면 임대인에게는 어떠한 불이익도 없다.

재판 도중에 법원에서 합의를 하게 되면 임차인들은 보증금 원금만 받고 임대차만기일 이후의 이자나, 소송비 등과 같은 다른 보상을 받지 못하고 소송을 취하하게 되는 것이 일반적이다.

만약 재판 도중에  ‘보증금 원금만 지급받고는 도저히 재판을 그만둘 수 없다’고 하더라도, 결과는 별로 임차인에게 득이 되지 않는다. 임대인은 그 금액을 공탁(변제)할 수 있고, 그 공탁서가 법원에 증거로 제출되면 법원은 원고인 임차인의 청구(소송)를 기각하는 판결을 선고할 수 밖에 없다.

즉, 임차인이 재판에서 패소하는 것이다.

만약 합의도 하지 않고 패소판결을 선고 받기도 싫다면, 독한 임차인이 택할 수 있는 방법은 소를 취하하는 방법 밖에 없다. 그러나 재판절차상 소취하 역시 상대방인 임대인의 동의를 받아야만 가능하므로, 임대인이 동의하지 않으면 소취하도 어려워 결국 패소판결이 불가피하다.

소취하에 대한 임대인의 동의는 임차인에게 불이익한 방향으로 서로간에 합의가 되고서야 사실상 가능한 것이다.

 

패소판결을 받더라도 임대인은 얼마든지 해결방법이 있다.

보증금반환판결을 받은 임차인은 임대차목적물을 경매 신청하는 것이 일반적인데, 소송절차적인 이유로 법원에 경매 신청하는

데 만 판결 선고일로부터 1개월 이상이 걸리기 때문에, 그 사이에 보증금을 갚아버리면 아무런 문제가 없다.

부득이 이 시점까지도 보증금이 준비되지 못해 부득이 하게 경매가 신청되더라도, 경매신청에서부터 낙찰 시까지는 최소 6개월 이상이 걸리는 것이 일반적이므로, 그 사이에 보증금을 변제하면 된다.

이때는 임차인이 부담한 경매신청비용은 임대인이 부담해야 한다.

 

임차인이 이사를 가지 않으면 지연이자 지급의무가 없다.

임대인이 임차인에 대한 보증금반환의무는 임차인이 임대인에 대한 임대차목적물을 인도의무, 즉, 전세집을 완전히 비우는 의무와 법률적인 용어로 ‘동시이행의 관계’에 있어, 비록 보증금 만기가 지났다고 하더라도 임차인이 집을 비워주지 않으면 이자지급의무가 없는 것이다.

즉, 보증금에 이자를 가산하는 시점은 임차인이 집을 비워주는 시점부터이다. 보증금을 지급하지 않더라도 임차인이 전세집에서 이사하지 않으면 임차인에게 지연이자를 지급할 의무가 없으니 보증금반환에 너무 초조하지 마라.

 

정신적인 고통에 대해서는 보상 받을 길이 없다.

오랜 기간 보증금을 돌려받지 못함으로 인해 정신적인 고통이 당연히 예상될 수 있지만, 이러한 정신적인 고통에 대해서는 재산적인 손해가 회복되면, 즉 보증금을 돌려받으면 모두 없어지는 것으로 법원실무에서 관행처럼 운행하고 있다.

 

재판을 신속하게 제기하는 것이 빠른 해결책일 수 있다.

임차인 입장에서는 장시간을 소요하는 우리 재판절차를 감안하여, 가급적 일찍 재판을 시작하고, 재판 도중이나 재판 종결 이후에 보증금을 돌려받기를 기대하는 것이 현재로서는 가장 안전한 방법으로 생각된다.

 

 

[임대차보증금을 빨리 받는 방법]

계약을 연장하지 않겠다는 의사를 서면으로 분명하게 밝혀라.

우선, 임차인으로서는 임대차계약을 연장하지 않겠다는 의사표시를 임대인에게 분명하게 서면으로 밝힐 필요가 있다. 구두상으로 계약 기간 만료를 통보한 경우 임대인이 통보 받지 못했다고 우길 경우, 재판에서 임차인에게 불리해 질 수 있다. 만약 임대인의 주장이 받아들여 진다면 임차인이 정식으로 해지통보를 한 때로부터 3개월 이후로 연장되게 된다.

 

임대차보증금을 돌려받지 못해 입게 되는 손해를 구체적으로 고지할 필요가 있다.

임대차기간 만료 전에 임대차보증금을 반환 받지 못하면 다른 장소로 이사하면서 입게 되는 대출금에 따른 이자 상당의 손해 등 임차인이 임대차보증금을 적시에 돌려받지 못함으로써 받는 구체적인 손해를 계약기간만료 이전에 미리 임대인에게 고지할 필요가 있다.

이를 통해 임대인으로 하여금 임대차보증금반환을 조속히 해야 한다는 부당을 지을 수 있는 것이다.

임대차보증금반환을 지체함으로써 임차인이 입게 되는 손해는 법원실무상 특별한 사정이 없는 한 민법상 연 5%의 지연이자 가산에 그치고(통상손해), 그 밖에 손해는 ‘특별손해’라고 해석하고 있어, 이러한 임차인의 특별손해를 임대인이 알거나 알 수 있는 경우에만 손해배상청구가 가능하도록 운용되고 있다.

 

임대차기간 만료 및 몇 개월 전에 미리 소송을 시작할 필요도 있다.

임대차기간만료 이전이라도 임대인이 임대차보증금반환에 미온적이거나, 향후 임차인을 선정함에 있어 시세보다 훨씬 높은 차임의 욕심을 부려 쉽게 다른 임차인이 들어올 수 없는 사정이 있다면, 임대차만료일 2~3개월 이정이라도 미리 재판(지급명령 내지 소송)을 신청할 필요도 있다.

현행 재판실무상 소제기 이후 판결이 선고되기까지는 최소한 2~3개월이 소요된다는 점을 고려하여 미리 판결을 확보함으로써 임대차보증금회수를 앞 당길 수 있다.

 

 

[前건물주에 대한 임대차보증금 청구가 가능한가?]

 

임대차계약을 체결할 당시에는 재산이 많은 임대인이 임대차기간 도중 재력이 부실한 소유주로 바뀌는 경우 임차인은 새로운 소유자이건 전 소유자이건 간에 선택적으로 청구할 수 있다.

 

임대차계약 당사자는 現 건물주가 아닌 前 건물주이다.

임차인이 임대차계약을 체결한 사람은 현재의 건물주가 아니라 전 건물주이므로, 전 건물주에 대해서는 임대차계약에 근거한 임대차보증금청구가 가능한 것은 당연하지만, 새로운 건물주와는 아무런 계약이 없으므로, 새로운 건물주에 임대차보증금을 청구할 근거가 애매하다.

 

임차인에게는 선택권이 있다.

임차인이 있는 건물을 매매할 경우 매도인과 매수인간에는 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 합의하는 것이일반적인데, 임차인의 입장에서 이와 같은 매도인과 매수인간의 합의를 원용(주장)하여 새로운 건물주가 된 매수인에게 임대차보증금청수를 할 수는 있는 것이다.

그러나 이와는 반대로 매도인과 매수인간의 합의가 있었음에도 불구하고 새로운 건물주가 아니라 전 건물주를 상대로 임차인이 임대차보증금청구를 할 수 있는지가 문제될 수 있는데, 이 점에 관해서는 현재 상가이건 주거용 건물이건 간에임차인의선택으로 전 건물주를 상대로 한 임대차 보증금청구가 가능하다는 것이 현행 판례의 입장이다(대법원 2000.9. 22선고 99다48399판결).

다만, 임차인이 건물주 변경 사실을 알고도 장기간 전 건물주에 대하여 임대차보증금을 돌려 달라는 등의 이의를 제기하지

않았다거나, 아니면 새로운 건물주에게 임대료를 지급한 등의 행동을 했다면, 새로운 건물주를 임대인으로 인정하는 반면 전 건물주가 임대인으로서의 권리 의무에서 면책되는 것에 임차인이 동의를 한 것으로 해석될 소지가 있어, 더 이상 전 건물주에 대해서는 주택임대차보증금반환청구가 불가능할 수도 있다.

주택임대차보호법 제3조 제2항의 “임차주택의 양수자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 규정과 관련한 현재의 판례는 임차인 보호를 위해서 임차인에게, 위 법규정에 따라 새로운 건물주를 임대인으로 인정하고 새로운 건물주에게 임대차보증금을 반환 받거나, 아니면 새로운 건물주를 인정하지 않고 전 건물주와의 임대차계약을 해지하고 전 건물주에게 임대차보증금을 청구할 수 있는 선택권을 인정하고 있다.

 

매도인의 향후 임차인으로부터의 보증금청구가능성을 염두에 두어야 한다.

이러한 판례의 입장에 의하면 건물 매도인 입장에서는 매수인과의 합의하에 임대차보증금을 매수인이 책임지는 것으로 하고 임대차보증금을 매매대금에서 공제하는 식으로 계약하였다고 하여 매도인이 임대차보증금반환채무에서 완전히 해방된 것이 아니라는 점을 유의해야 할 것이다. 이러한 위험을 미연에 방지하기 위해서는 건물 소유권 변동과정에서 임대차보증금을 새로운 건물주에게 인계한다는 점에 관해 임차인의 동의를 받아두는 것이 필요하다.//