묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간

 

1998. 6. 15. 갑이 을에게 병 소유 아파트를 임대차기간 6월로 하여 임대한 후 해지 통지 없이 임대차계약을 갱신하여 오다가

2006. 5. 25. 계약 해지를 통지하여 임대차보증금을 공탁하였고, 그 후 을이 병의 요구에 따라 2009. 3. 2. 아파트를 병에게 인도

하였다.

이 경우 주택임대차보호법에 따라 기간을 2년으로 하여 묵시적 갱신되어 온 위 임대차계약이 갑 의 2006. 5. 25. 계약 해지 통지로 종료하는지, 아니면 을이 병의 요구로 아파트를 인도함으로써 임대차가 종료되는지 궁금합니다.

위 사례는, 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에 임대차계 약이 유효하게 성립하는지 여부, 주택임대차보호법 제 6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간은 얼마인지 여부 및 갑의 계약 해지 통지가 묵시적 갱신규정인 주택임대차보호법 제6조 제1항에 위배되어 효력이 없는지 여부가 쟁점입니다.

-대법원은“임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이 에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다.”고 판시하면서(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다383325 판결 등 참조),

“구 주택임대차보호법(1991. 1. 21. 법률 제5641호 로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조 제1항에‘기간 의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.’라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조 제1항에‘임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절 의 통지 또는 조건을 변경하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.’라고 규정하고 있다.

따라서 위 법 제6조 제1항에 따라 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법제4조 제1항에 따라 2년으로 다.”라고 판시하고 있습니다

(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결등 참조).

따라서 이 사례의 경우, 갑과 을 사이에 아파트에 관한 임대차계약은 비록 갑이 소유권 기타 이를 임대할권한이 없다고 하더라도

유효하게 성립한 것이고, 그임대차기간은 구 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2년으로 묵시적으로 갱신되어 오다가 만료일이2006. 6. 14.로 되었으며, 위 만료일로부터 1개월 내인2006. 5. 25.자 갑의 해지 통지는 구 주택임대차보호법 제6조 제1항에 위배되어 효력이 없으므로 위 임대차 계약은 2006. 6. 15. 이후에도 종전과 동일한 조건으로 2년간 갱신된 것으로 보아야 하고, 을이 위 아파트의 소유자인 병의 요구로 이를 인도함으로써 위 임대차가종료되었다고 할 것입니다.

참고로 현행 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신을 정리하면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다(주임법 제6조 제1항). 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보되(주임법 제6조 제2항) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(주임법 제6조의 2). 다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(주임법 제6조 제3항).