유치권 아파트 투자

유치권 아파트 투자

 

경매투자자 A씨는 최근 거액의 유치권이 신고된 물건에 투자해 8개월만에 150%(5400만원)의 수익을 올렸다.

A씨에게 큰 수익을 올려준 아파트는 인천 남구 도화동 소재 나홀로 아파트였다.

이 아파트의 감정가격은 9000만원. 그러나 3번이나 유찰돼 최저응찰가격이 감정가격의 34%(3087만원)로 떨어져 있었다.

A씨는 지난해 3월31일 3600만원을 써내 이 아파트를 낙찰받았다.

낙찰가는 감정가격의 40% 수준이었다.

 

 

이처럼 저렴하게 낙찰된 것은 유치권 때문이었다.

이 집에 살고 있는 B씨는 공사업자로서 이집의 신축공사에 관여 했지만 공사대금을 받지 못했다.

그래서 이집을 점유하고 있었다.

공사업자는 대금을 못받으면 집을 점유하면서 내주지 않을 권리가 있다.

이것이 바로 유치권이다.

결국 경매로 낙찰받은 사람은 공사대금을 대신 변제해야만 점유를 넘겨 받을수 있기 때문에 유치권신고된 금액을 그대로 떠안아야

한다.

 

그런데 유치권 금액이 너무 컸다.

원금이 5700만원, 지연이자가 8300만원이었다.

합해서 1억4000만원을 주지 않으면 이 집을 인수받지 못하는 것이다.

배(낙찰금액)보다 배꼽(유치권 주장금액)이 더 큰 형국이었다.

더구나 유치권자는 공사대금에 기해 소송을 제기하여 확정판결까지 받아둔 상태였다.

그야말로 허점이라고는 찾아볼 수 없는 난이도가 매우 높은 물건이었다.

이런 물건은 경매 고수 중의 고수들만 응찰한다.

이렇게 저렇게 해법을 강구해봐도 도저히 답이 나오지 않는 물건인 까닭이다.

 

 

법원 경매시장에서 유치권은 허위인 경우가 많다.

대략 90% 이상이 허위이거나 공사대금을 터무니없이 부풀려 신고하는 경우가 대부분이다.

채무자가 조금이라도 돈을 건지기 위해 유치권이 진정한 것처럼 위장하는 것이다.

그러나 이 물건은 허위가 아닌 진성 유치권이었다.

공사대금에 기한 확정판결까지 받아두었을 뿐만 아니라 건물이 신축된 이래로 지금까지 계속 유치권자가 점유를 해왔고

전소유자가 위법한 유치권임을 전제로 명도소송을 제기했다가 법원이 유치권 항변을 받아들여 패소한 이력까지 있는 물건이었다.

 

 

낙찰가격에 유치권 보상금액까지 합하면 모두 1억7600여만원.

시세(9000만원) 보다 8600만원이나 더 주고 사는 꼴이기 때문에 상식적으로는 낙찰받으면 안 되는 물건이었다.

그러나 상위 1% 경매 고수 눈에는 틈새가 보인다고 했던가.

이 물건의 내막을 들여다보면, 유치권자 B씨는 단순히 이 집을 점유한 것이 아니라 8년간 가족들과 거주하면서 사용·수익을 해왔다. 월세를 내지 않고 집을 사용한 것이다.

그동안의 월세를 모두 합하면 6000만원. 유치권 원금보다 많으니 그 동안의 월세로 유치권 원금을 충당할 수 있을 것이다.

 

 

그렇더라도 8300만원에 달하는 지연이자는 어떻게 처리할 것인가.

낙찰자는 점유를 넘겨주기 전까지는 공사대금 지급을 거절한 권능, 즉 동시이행의 항변권이 있기 때문에 지연이자는 물을 필요가

없다는 판례가 있는만큼 이 사례에 적용해 볼만하다.

 

 

A씨는 최근 필자를 찾아왔다.

유치권자가 진성인 정황이 너무 많아 인도명령으로 해결이 어려워 고민이라고 했다.

필자가 관련자료들을 꼼꼼히 분석해 본 결과 앞선 살핀 이론외에도 치명적인 허점 하나를 발견해냈고 결국 곧바로 법원에 인도명령을 신청했다. 인도명령이란 정당한 권리가 없는 점유자를 정식 재판 절차를 거치지 않고 간단하게 내보낼 수 있는 제도다.

확정판결까지 받아놓은 유치권자였지만 법원은 이례적으로 보름 만에 우리쪽 인도명령신청을 받아들였다.

돈 한푼 들이지 않고 1억4000만원의 유치권을 주장하는 점유자를 내보내게 된 것이다.

 

 

통상 이런 경우 법원은 유치권자를 보호하기 위해 약식재판인 인도명령절차보다는 정식재판을 하도록 유도하는 경우가 많다.

그러나 재판을 하면 최종 결론까지 2~3년이 걸리기때문에 낙찰자 입장에서는 곤혹스럽다.

그러나 우리쪽의 논지가 워낙 명확한 사안이어서 법원은 인도명령으로 사건을 종결했다.

A씨는 점유자를 내보낸 뒤 집을 전세 놓을 예정이다.

입지가 좋아 임대수요가 풍부한 곳인데, 전세보증금은 7000만원. 투자 원금을 회수하고도 3400만원 남는다.

이 집의 현재 호가는 감정가격 수준인 9000만원이다.

호가대로 팔면 5400만원이 남는다(세금및 부대비용 제외). 그야말로 소액을 투자해 단기간에 대박을 터뜨린 것이다.

 

 

물건의 가치는 양호한데, 법적인 문제가 복잡하게 얽혀있어 시세보다 현저하게 떨어지는 물건을 실무에서는 특수물건이라 부른다.

특수물건이 고수익을 보장해 주는 블루오션임은 분명하지만, 특수물건 투자엔 늘 위험이 따른다.

내로라하는 전문가들도 특수물건에 잘못 손댔다가 큰 손실을 보는 사례가 비일비재하다.

법률 전문가가 아니면 정확한 판단에 한계가 있어서이다.

 

 

이 물건 역시 의뢰인은 유치권원금에서 월세를 공제하면 유치권은 소멸한다는 원론적인 접근방법을 택해 이 물건을 낙찰 받았지만, 이 물건의 유치권이 단기간에 해결된 필자만의 신의한수는 따로 있었다.

결국 특수물건으로 꾸준히 고수익을 내기 위해서는 지치지 말고 꾸준히 공부하여 스스로가 전문가 못지않은 실력을 갖추거나, 여의치않다면 전문가의 도움을 받아 특수물건에 투자하는 것이 안전하겠다.//