확정일자 vs 전세권설정

확정일자 vs 전세권설정

 

 

매매가액 대비 너무 높아진 전세금 때문에 깡통주택이 운운되고, 전세 찾기가 하늘의 별따기가 되어버렸습니다.
집 값 대비 80~90%에 육박하는 전세금을 주고 들어가는데 나중에 이사 갈 때 과연 안전하게 내 전세보증금을 돌려받을 수 있을까

전세금반환 안전장치 확정일자와 전세권 설정에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

보증금을 보호하는 가장 간단한 방법은 입주할 집이 속한 동 주민 센터에서 전입신고 및 확정일자를 받는 것입니다.
먼저 확정일자란 법원(등기소) 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서

여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미하는데요.

주택임대차 보호법에 따라 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따라 공매

할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

그동안 전·월세 주택임대차 확정일자를 받으려면 등기소나 동·주민 센터를 직접 방문해야만 했는데요.

하지만 지난 14일부터는 대법원 인터넷등기소를 통해 손쉽게 온라인 확정일자를 받을 수 있게 됐습니다.

 

 

확정일자는 주인의 동의가 필요 없이 임대차 계약서만 있으면 되고요. 수수료도 저렴 합니다

1,000원 미만의 수수료이고요. 잔금을 치루고 이사하는 날 해당 동네 주민 센터에 가서 전입신고와 확정일자를 받으면 됩니다.

다만 전세가 끝나고 보장금을 받지 못하는 경우에 확정일자는 소송을 거쳐 승소한 후 강제집행을 통해 집이 경매로 넘어가고 나서야 돈을 받을 수 있는데요.
집이 경매나 공매로 넘어가면 후순위 권리자나 기타채권자보다 우선적으로 돈을 받을 수 있습니다.

 

 

전세권설정은 전세로 들어간 주택이나 오피스텔 건물의 권리를 확보 받는 것을 의미하는데요.

전세권설정의 경우에는 확정일자와 달리 집주인의 동의가 꼭 필요합니다.

또한 임대인의 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본과 임차인의 주민등록등본과 전세계약서, 토지대장, 건축물대장을

준비해야 합니다.

 

 

비용적인 면에서는 확정일자보다 많은 비용이 드는데요.

전세금의 0.2%에 해당하는 등록세와 등록세의 20%에 해당하는 교육세, 법무사 수수료 등을 내야합니다.

계약 만기 시에는 말소비용도 발생합니다. 임대인들의 경우에는 전세권설정을 하게 되면 등기상에 전세권설정금액이 나타나기

때문에 보통 대부분 싫어하는 경우가 많습니다.

전세권 설정이 되어 있으면 바로 그 집을 경매신청을 할 수 있는데요.

쉽게 말하면 전세금을 돌려받기로 한날 전세금을 돌려받지 못하면 바로 권리를 행사할 수 있습니다.

 

전입신고를 못하는 오피스텔의 경우 확정일자 대신 전세권 설정을 많이 하는 편입니다.

결국 전체적인 내용을 비교해봤을 때 권리 면에서는 비슷하고요.

다만 전입신고를 하지 못하는 경우나 차후에 보증금을 반환받기 위해 경매를 신청할 경우에 확정일자는 보증금이 반환되지 않을 때 임차권 등기명령신청이나 보증금 반환청구소송을 해야 하기 때문에 시간이 많이 소요되지만 전세권 설정을 해두면 바로 경매를 신청할 수 있고요.

또한 경매 시 보증금 보상에 대한 차이가 있는데 확정일자는 건물 값이 5000만원이더라도 토지 가격이 1억이면 건물 값보다 비싼 전세금도 전부 보장받을 수 있는 반면 전세권 설정의 경우에는 건물이 경매에 넘어갔을 때 토지를 제외한 건물가격까지만 보장을 받을 수 있습니다. 전세금이 1억인데 토지를 뺀 건물 값이 7000만원이면 보장금액은 7000만원 까지 인 것이죠.

종합적인 내용들을 비교했을 때 임대인의 명의로 근저당이나 대출 비율이 적절하다면 꼭 전세권설정이 아니어도 확정일자만으로도 충분히 전세금 보장이 가능하니 기본적으로 '확정일자'는 꼭 받으시는 게 좋을 것 같고요. 전문가들도 법적효력이 거의 비슷한 것을 고려하면 확정일자가 비용 대비 더 효과적이라고 조언하고 있습니다. 상황에 맞게 그리고 나에게 유리하게 적용될 수 있는 것을 선택하면 되겠습니다.