부동산 양도세 절세에도 요령

부동산 양도세 절세에도 요령

 

 

주택 보유기간 길수록 이득

다주택자 양도 시기, 순서, 방법 주의

 

 

보유하고 있던 부동산을 팔면서 양도차익이 발생하면 이에 대해 소득세를 내야 한다.

그런데 어떤 부동산을, 언제, 어떻게 양도하느냐에 따라 납부해야 할 양도소득세를 줄일 수 있다.

세법을 잘 숙지하면 양도소득세를 아예 내지 않을 수도 있다.

부동산을 처분하기 전에 체크해야 할 양도소득세 절세법을 짚어봤다.

 

 

주택을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 특례를 활용하는 것이 최고의 절세법이다.

이는 1세대가 9억원 이하의 주택을 2년 이상 보유하다가 양도할 때 양도소득세를 과세하지 않는 특례이다.

만일 1주택자였으나 주택 한 채를 상속받아 2주택자가 되었거나, 투자 또는 귀농목적으로 주택 한 채를 추가로 취득한 경우

원래 보유하고 있던 주택을 먼저 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다.

 

 

보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제를 적용하여 양도차익 중 일정비율을 차감할 수 있다.

3년 이상(10%)부터 최장 10년(30%)까지 공제받을 수 있으며, 1가구 1주택자로서 고가주택(9억원 초과)에 해당할 경우 최대

80%까지 양도차익을 차감시켜주므로 주택 보유기간은 최대 10년 이상으로 늘리면 양도소득세를 크게 줄일 수 있다.

 

주택을 여러 채 보유하고 있는 다주택자의 경우 일반적으로 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하여 주택수를 줄이면 양도소득세 부담이 줄어든다.

가장 마지막에 양도차익이 가장 큰 주택을 처분하면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있기 때문이다.

 

 

양도하는 시기를 조절하는 고민도 필수다.

양도소득세는 한 해의 양도차익을 통산하여 양도소득세를 부과한다.

따라서 같은 해에 2주택 이상의 부동산을 처분할 때 그 중에 양도차손이 발생한 주택과 양도차익이 발생한 다른 주택을 처분하면 그 득실이 서로 상쇄되어 양도차익이 줄어든다.

 

 

2주택 이상이 모두 양도차익이 발생하는 상태라면 세금 계산을 미리 해보고 그 부담이 지나칠 경우 같은 해에 모두를 처분하지

않도록 한다.

해를 나누어 팔면 양도차익이 분산 계산되어 그에 상당하는 세율이 낮아지므로 양도소득세 부담이 줄어지기 때문이다.

 

 

보유기간을 최대한 늘리는 것도 절세에 도움이 된다.

일반적인 부동산에는 취득부터 양도시기까지 2년 이상 보유한 경우에는 6%~38%의 5단계 초과누진세율이 적용된다.

그런데 보유기간이 1년 미만이면 세율이 50%나 적용되고, 1년 이상 2년 미만 보유한 경우에는 40%의 세율이 적용된다.

단, 주택 및 조합원 입주권은 2년 미만 보유 시 무조건 40% 세율이 적용된다.

 

 

부득이한 사정으로 부동산을 급히 처분해야 한다면 가급적 잔금청산일을 늦춰서 보유기간을 1년이상 혹은 2년 이상이 되도록

잔금청산을 하는 것이 좋다.

 

 

부동산 처분이 급하지 않다면 배우자에게 증여 후 양도하는 것도 방법이다.

예를 들어 1억원에 취득한 부동산이 가격이 많이 올라 시가 5억원이 되었다고 가정할 경우 그 부동산을 5억원에 배우자에게 증여

하면 증여세가 전액 공제(배우자 증여공제한도 6억원) 된다.

이를 증여 받은 배우자는 부동산을 증여가액인 5억원으로 취득하게 되어 취득가액이 5억원이 되기 때문에 차후 그 부동산을 처분할 때 양도차익을 현저히 줄일 수 있다.

단, 증여받은 부동산은 5년이 지난 후에 양도해야 증여가액을 취득가액으로 인정받을 수 있으므로 조세회피를 위해 제도를 악용

하지 않아야 한다.

 

 

이 밖에도 상가와 주택이 한 건물에 있는 겸용주택을 양도할 때는 주택면적을 크게 하여 건물 전체를 주택으로 인정받는 것이 유리하다. 양도차익을 줄이기 위해서 부동산 보유 시 지출한 비용에 대한 증빙도 철저히 보관해야 한다.

양도소득세 신고는 2개월 이내에 해야 가산세 부담을 면할 수 있다.//