경매 와 명도

경매 와 명도

 

 

1.명도는 힘이 아니라 대화이다.

문전박대를 당할 지라도 감정으로 대하지 말고 차분한 마음으로 점유자와 직접 만나라

한번에 안되면 두번, 세번 반복해서 시도해라. 그러면 어느 순간 반드시 마음의 문을 연다.

비록 다리와 몸은 힘들지만 다음 상황이 편해 진다.

 

 

2.명도비(이사비용) 아깝다는 생각은 아예 접어라

물론 이사비용은 법적개념에선 줄 이유가 없다.

그러나 해당경매물건을 낙찰 받음으로써 수익을 낼수 있는 기회를 얻은 것이니 기꺼이 지불해라.

 

 

3.합의금인 명도비(이사비용)와 강제집행의 양날칼을 동시에 이용하라.

점유자와 명도협상을 할 때는 이사비용의 당근을 최대한 부각시켜라.

그러면서 은연중에 강제집행의 방법도 있음을 은근히 비추면 법의 위엄과 강제력에 점유자나 임차인 등은 주눅이 든다.

 

 

4.강제집행은 최후의 카드이다.

법의 강제적인 힘은 엄포용으로만 이용하라.

다만 상식밖의 행동을 하는 점유자나 임차인은 엄정하게 대처한다.

마치 당연히 맡겨 놓은 돈 내놓으라는 듯 명도비를 요구하거나 터무니 없는 이사비용을 요구할 경우 강력히 대처하라.

이런 경우는 강제집행도 불사한다.

 

 

5.집행 사전예고를 이용해라.

점유자와 명도협상 불발로 강제집행이 불가피 할 경우 강제집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁해라.

집행관이 7일이내 자진퇴거 하지 않으면 강제집행하겠다고 계고장을 붙이면 바로 효과가 있다.

 

 

6.잔금 납부전에는 반드시 방문하여 점유자를 만나봐라.

경매는 일반매매와 달리 사전에 집내부를 볼 수 없다.

그러나 낙찰 후에는 이해관계인의 위치에 있으므로 대금지급기한 통지서를 받으면 방문하라.

방문하여 기회가 되면 슬쩍 집내부 상태도 살피고 점유자의 인성, 성격등을 일단 파악하여 그에 따른 명도시 대화전략을 미리

생각해 둬라.

 

 

7.잔금납부와 동시에 인도명령신청은 기본이다.

채무자 겸 점유자. 담보제공자. 미배당임차인은 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 좋다.

 

 

8.잔금납부 후에 반드시 내용증명을 발송해라.

내용증명에는 소유자가 바뀌었다는 사실과 이사할 수 있는 기한을 명시하고 이사하지 않으면 강제집행할 수 있으며,

강제집행 시 집행에 소요되는 비용 전액을 청구한다는 점을 부각 시킨다.

 

 

9.명도는 송달이 생명이다.

송달이 되어야만 강제집행을 할 수 있다.

점유자가 시간을 끌기 위해 고의로 우편물 수령을 거부하는 경우도 있으니이런 경우 야간특별송달을 이용하여 공시송달의

방법으로 해결한다.

 

 

10.빈집을 명도할 때는 법적절차를 통해 짐을 옮겨야 한다.

점유자가 거주는 하지 않고 짐만 남아 있는 경우가 있다.

이런 경우 관리사무소의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있지만 점유자의 세간살이 짐이 남아 있으면 소정의 법적절차를

통해 적당한 장소에 보관해야 한다.

 

 

11.명도시 배당 받을 임차인의 경우 명도확인서를 무기로 이용하라.

배당 받을 임차인과 명도 협상할 때에는 법원에 배당신청할 때 명도확인서 제출 시 낙찰자의 인감증명서가 첨부되어야 한다.

인감증명서를 떼어 주는 사실을 부각시켜 명도협상에 이용한다.