개별매각 과 일괄매각

개별매각 과 일괄매각

 

 

경매절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 최저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법을

개별매각이라 하고,

여러 개의 부동산 전부를 일괄하여 하는 방법을 일괄매각이라고 한다.

우리 민사집행법은, “여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한개 의 부동산 의 매각 대금으로 모든 채권자 의 채권액과

강제 집행비용 을 변제 하기에 충분하면 다른 부동산 의 매각을 허가하지 아니한다.”고 규정하고 있는바 개별 매각 을

(민사집행법 제124조 제1항),  원칙의 입장을 취하고 있다.

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하지만 반드시 개별매각을 해야 하는 것은 아니다.

경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우 집행법원 은 개별 매각 으로 할 것인지 또는 일괄 매각 으로 할 것인지에 대한

재량권이 있는바, 이행관계인의 합의가 없어도 일괄매각을 명할 수 있고,

또 일단 정한 매각방법을 재량으로 다른 방법으로 변경할 수도 있다.

다만 예외의 예외는 있는 법, 이러한 집행법원의 재량에도 제한은 있다.

 

 

​이와 관련하여 우리 법원은, “경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우 분할경매를 할 것인지 일괄경매를 할 것이지 여부는

집행법원의 자유재량에 의하여 결정할 성질의 것이나,

토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우,

토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우,

2필지 이상 의 토지를 매각하면서 분할 경매에 의하여 일부 토지만 매각 되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히

하락하게 될 경우 등 분할 경매를 하는 것보다 일괄 경매를 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히

고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는

것이 알맞다고 인정되는 경우에는, 일괄경매를 하는 것이 부당하다고 인정되는 특별한 사유가 없는 한 일괄경매의 방법에

의하는 것이 타당하고,

이러한 경우에도 이를 분할경매하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로써 재량권의 범위를

넘어 위법한 것이 된다.”라고 판시하였다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정).

 

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일괄매각을 하는 것이 적합한 경우를 좀 더 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

우선 토지와 그 지상에 있는 건물, 도로에 면한 토지와 통행로가 따로 없는 인접지,

개별적 으로 택지로 이용되기에 접합하지 않은 여러 필지의 좁은 토지 들이 전체로서는 택지 이용에 적합한 면적 으로 되는

경우 등 매각물건 사이의 결련성이 있는 경우가 한 예다.

또한 공장저당의 목적물인 토지와 건물 및 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물 등 유기적 일체성이 있는 경우, 민법 제365조에

따라 토지, 건물이 같이 매각하는 경우,

대지권등기가 되어 있는 집합건물의 대지사용권 등도 일괄매각을 하는 것이 타당한 경우에 해당한다.

 

 

한편 일괄매각을 하는 것이 타당함에도 불구하고 집행법원이 일괄매각이 아닌 개별매각으로 경매절차를 진행한다면 이해관계인은 집행법원의 재량권 남용을 이유로 하여 매각허가결정에 대한 이의를 제기하여 다툴 수 있는바, 경매절차에서 자신의 이익이 침해되는 경우 보다 적극적이 대응이 필요하다.