최우선변제대상금액 기준 및 소액임차인

최우선변제권을 가지는 소액임차인

 

 

 

<주택임대차보호법>

 

*제8조(보증금 중 일정액의 보호)

 

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

이 경우 임차인은 주택에 대한 경매 신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

 

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를

거쳐 대통령령으로 정한다.

다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

<개정 2009.5.8.>

[전문개정 2008.3.21.]

 

 

일반적으로 사용되고 있는 최우선변제권이라는 단어는 법적용어가 아니다.

주택임대차보호법 제8조를 보면 ‘보증금 중 일정액의 보호’라고 표기되어 있습니다.

주택이 경매에 넘어갈 경우 다른 담보물권자에 앞서 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 대상을 확대하고,

최우선변제금액을 높이는 ｢주택임대차보호법 시행령｣ 일부 개정안이 2016.03.31.부터 시행되었습니다.

 

이번 개정안은 서울특별시가 보증금 범위가 1억 원까지 확대되었고,

세종시의 경우 개정 전에는 기타 지역(그 밖의 지역)에 속해 있었으나 개정 후에는 기타 지역에서 광역시에 포함되어

소액보증금 범위가 4,500만 원 이하에서 6,000만 원이하로 확대되었고,

최우선변제금액은 1,500에서 2,000만 원으로 확대되었습니다.

 

 

◈주택임대차보호법의 최우선변제금액◈

 

 

	담보물권설정일	지역	최우선변제 대상 임대차	최우선변제금액
주 택 임 대 차	1984.01.01.~ 1987.11.30	직할시이상 그 밖의 지역	보증금 300만 원 이하 보증금 200만 원 이하	보증금 전액 보증금 전액
	1987.12.01.~ 1990.02.18	직할시이상 그 밖의 지역	보증금 500만 원 이하 보증금 400만 원 이하	보증금 전액 보증금 전액
	1990.02.19.~ 1995.10.18	직할시이상 그 밖의 지역	보증금 2000만 원 이하 보증금 1500만 원 이하	그 중 700만 원 이하 그 중 500만 원 이하
	1995.10.19.~ 2001.09.14	광역시이상(군지역제외) 그 밖의 지역	보증금 3000만 원 이하 보증금 2000만 원 이하	그 중 1200만 원 이하 그 중 800만 원 이하

	담보물권설정일	지역	최우선변제 대상 임대차	최우선변제금액
주 택 임 대 차	2001.09.15.~ 2008.08.20	수도권 과밀 억제권역 광역시(군지역제외) 그 밖의 지역	보증금 4000만 원 이하 보증금 3500만 원 이하 보증금 3000만 원 이하	그 중 1600만 원 이하 그 중 1400만 원 이하 그 중 1200만 원 이하
	2008.08.21~ 2010.07.25	수도권 과밀 억제권역 광역시(군지역제외) 그 밖의 지역	보증금 6000만 원 이하 보증금 5000만 원 이하 보증금 4000만 원 이하	그 중 2000만 원 이하 그 중 1700만 원 이하 그 중 1400만 원 이하
	2010.07.26~ 2013.12.31	서울특별시 수도권 과밀 억제권역 광역시(군지역제외) 그 밖의 지역	보증금 7500만 원 이하 보증금 6500만 원 이하 보증금 5500만 원 이하 보증금 4000만 원 이하	그 중 2500만 원 이하 그 중 2200만 원 이하 그 중 1900만 원 이하 그 중 1400만 원 이하
	2014.01.01~ 2016.03.30	서울특별시 수도권 과밀 억제권역 광역시(군지역제외) 그 밖의 지역	보증금 9500만 원 이하 보증금 8000만 원 이하 보증금 6000만 원 이하 보증금 4500만 원 이하	그 중 3200만 원 이하 그 중 2700만 원 이하 그 중 2000만 원 이하 그 중 1500만 원 이하
	2016.03.31.~ 현재	서울특별시 수도권 과밀 억제권역 광역시(군지역제외) 세종시포함 그 밖의 지역	보증금 1억원 이하 보증금 8000만 원 이하 보증금 6000만 원 이하   보증금 5000만 원 이하	그 중 3400만 원 이하 그 중 2700만 원 이하 그 중 2000만 원 이하   그 중 1700만 원 이하

 

 

 

1. 최우선변제권 행사요건

 

① 배당요구의 종기까지 배당요구 신청을 하고(확정일자를 요 한다)

 

② 보증금이 소액보증금에 해당하여야 하고

(소액보증금인지의 여부는 임대차계약 이전의 선순위담보물건이 설정될 당시의 규정에 따른다)

 

③ 첫 경매개기결정 전에 주택임대차보호법의 대항요건을 갖추고

 

④ 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지하여야 합니다.

 

 

 

*대법원 2007.06.14. 선고 2007다17475 판결[배당이의]

 

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매 절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다 (대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 등 참조).

 

 

2. 소액임차인의 자격을 배척한 판례

 

*춘천지법 2016. 4. 20 선고 2015가단31789 〔배당이의〕

 

이 유

 

1. 인정사실

가. 피고는 2014. 5. 10. C으로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 13,000,000원, 월 차임 400,000원, 임대차기간 2014. 5. 27.부터 2016. 5. 27.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’ 이라고 한다)한 후, 2014. 5. 27. 위 아파트에 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

나. 한편, 주식회사 우리은행(이하 ‘우리은행’이라고 한다)은 2013. 1. 28. 이 사건 아파트에 관하여 채무자 주식회사 다나디자인, 채권최고액 2억 4천만 원으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다가, 이 사건 아파트에 관하여 임의경매를 신청하여 2014. 7. 3. 위 아파트에 관하여 이 법원 B로 임의경매(이하 ‘이 사건 경매’ 하고 한다)가 개시되었고, 원고는 2014. 9. 29. 우리은행으로부터 근저당권 및 피담보채권을 양수받아 그 무렵 이를 채무자에게 통지하였다. 그 후, 이 사건 경매의 배당기일에서 경매법원은 2015. 3. 25. 실제 배당할 금액 188,649,120원에서 소액임자인인 피고에게 1순위로 13,000,000원을 4순위로 근저당권자인 원고에게 108,279,119원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’ 하고 한다)를 작성하였고, 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하고 그로부터 7일 이내에 이 사건 소송을 제기하였다.

[인정근거 : 다름없는 사실, 제1 내지 5호증, 제7, 8, 11 내지 14호증(각 가지번호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론 전체의 취지]

 

 

2. 판단

가. 원고의 주위적 청구원인의 요지

피고는 가장임차인이거나, 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인이므로, 이 사건 배당표는 피고에게 배당된 1,300만 원을 원고에게 배당하는 내용으로 경정되어야 한다.

나. 원고의 주위적 청구원인에 대한 판단

(1) 살피건대, 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 위 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매 시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 임차인이 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 그 목적이 오로지 소액임차인 보호규정을 이용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 목적에서 주택을 점유·사용하는 자에 대하여는 위 조항이 적용되지 않는다고 보아야 할 것이다.

(2) 그러므로 이 사건에 돌아와 살피건대, 갑 제5, 9호증, 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면, 피고는 원주 소재 공인중개사의 중개로 이 사건 아파트를 임차하였고, 임차보증금을 임대인 측에 입금하고 차임도 몇 번 지급하였으며, 위 아파트에서 퇴거할 당시 체납 관리비를 정산하고 임대인 측에 미납된 차임을 입금한 사실, 당시 정산한 관리비 내역에서는 전기, 수도 등에 대한 실제 사용량이 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 피고가 이 사건 임대차계약을 허위로 체결하였거나, 위 아파트에 실제로는 전혀 거주하지 아니하였다고 단정하기는 어렵다고 보인다.

그러나 위 각 증거 및 갑 제6, 18호증의 각 기재와 변론 번체의 취지(이 법원의 신한은행에 대한 금융거래정보제출명령 회신 포함)을 종합하여 인정되는 아래와 같은 각 사정, 즉, ⓵ 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 평균 매매가격은 2억 원 정도였는데, 위 아파트에 관하여는 이미 주식회사 한국외환은행 명의로 채권최고액 7200만 원, 주식회사 우리은행 명의로 채권최고액 2억 4천 만 원의 각 근저당권이 마쳐져 있어 각 근저당권의 채권최고액이 위 아파트의 매매가격을 초과하고 있었고, 피고가 임차보증금 잔금을 지급할 당시에는 삼성카드 주식회사(20,474,039원) 및 산와대부 주식회사(8,837,496원)의 가압류등기까지 마쳐져 위 아파트에 대하여 경매가 개시될 것이 상당히 예상되었던 점, ⓶ 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 위와 같은 권리제한 사실을 임대차계약서에 명기까지 한 점, ⓷ 또한, 위 임대차계약 체결 당시 위 아파트의 평균 전세가는 1억 4500만 원, 월세는 보증금 2천만 원에 차임 65만 원 정도였는데, 피고의 임대차 보증금은 1,300만 원, 차임은 40만 원으로 시세에 비하여 저렴할 뿐만 아니라, 임대차보증금 액수도 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞추어 1300만 원으로 정하여진 점, ⓸ 실제로 피고가 이 사건 아파트를 입차한 후 불과 2개월도 되지 아니하여 위 아파트에 관하여 임의경매가 개시된 점, ⓹ 한편, 피고는 어린 아들과 함께 급하게 조건이 맞는 집에 이사를 하게 되어 이 사건 아파트를 임차하게 되었다고 주장하나, 위와 같은 사정을 인정할 만한 자료를 제출하고 못하고 있고, 오히려 피고는 위 임차 당시 이 사건 아파트와 근거리에 있는 자신 소유의 E아파트 805동 910호에 거주하고 있었으므로, 굳이 이 사건 아파트를 임차할 이유는 없었다고 보이는 점, ⑥ 나아가, 피고는 이 사건 임대차 직전 대구지방법원 김천지원 F 경매에 참여하여 배당금을 수령한 바 있고, 이 사건 아파트를 명도하고 얼마 지나지 아니한 2014. 9. 12.에는 춘천시 G 소재 2층 주택 건물을 경매로 낙찰받는 등 경매 절차에 익숙한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 경매개시 결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다고 보아야 할 것이다.

(3) 따라서, 이 사건 배당표 중 피고가 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당함을 전제로 배당받는 배당액 13,000,000원은 0원으로, 원고에 대한 배당액 108,279,119원은 121,279,119원으로 각 경정되어야 한다.

 

 

3. 결론

그렇다면, 원고의 주위적 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.