상가 임대 와 세금

상가 임대 와 세금 

 

 

신축 분양된 상가를 매입하여 임대사업을 계획 중이라면 사업자등록부터 세금계산서 발급문제는 물론,

부가가치세 및 소득세 신고와 향후 건물을 양도할 때 과세 문제까지 전반적으로 신중하게 고려하고 준비해야

세금과 관련하여 낭패를 면할 수 있다.

 

 

사업자등록

 

사업자 종류는 일반과세사업자와 간이과세사업자로 구분된다.

간이과세사업자는 연간수입액이 48백만원 미만에 해당되는 사업자로 일반 과세사업자에 비하여 부가가치세 부담률이

30% 정도밖에 안되어 신규사업자의 경우 간이과세사업자를 선호한다.

 

그런데 신규 분양되는 상가의 경우 분양가액에는 토지 및 건물가액 이외에 부가가치세가 포함되어 있다.

그래서 매번 할부금을 납입하는 경우에 분양회사로부터 건물 분에 대해서는 부가가치세액이 기재된 세금계산서가 토지

분에 대해서는 계산서가 발급된다.

이 경우 일반과세사업자는 부가가치세 신고 시에 부가가치세를 환급 받을 수 있으나 간이과세사업자는 환급 받을 수 없다.

 

 

부가가치세 및 소득세 신고

 

개인 일반과세사업자는 반기별로 신고의무가 있으며, 간이 과세사업자인 경우에는 1년에 1회 신고하면 된다.

그리고 일반과세사업자는 분기별로 직전기간의 신고 산출세액의 1/2에 해당하는 부가가치세를 납부하라는 고지서가 오면

기한 내 납부하고 이 금액은 나중에 정기신고 시 기 납부세액으로 공제되기 때문에 선납금으로 생각하면 된다.

종합소득세 는 매년 5월 31일 까지 전년도분 임대 소득 에 대하여 신고를 하게 되는 데 신규 사업자나 전년도 수입 금액이

48백만원에 미달하는 경우에는 추계로 신고해도 가산세가 없다.

추계로 신고하는 경우 수입금액에 경비율을 곱하여 경비로 인정하는 데 이 경비율은 단순경비율과 기준경비율로 나눠진다.

부동산 임대업의 경우 단순 경비율은 60%인데 반하여 기준경비율은 20%정도로 단순 경비율을 적용 받는 것이 유리 하며

수입액을 기준으로 적용한다.

수입액이 계속 사업자인 경우에는 24백만원, 신규 사업자인 경우에는 75백만원 에 미달하는 경우에는 단순 경비율로 추계

신고할 수 있다.

예를 들어 전기 수입금액이 20백만원인 경우 단순경비율을 적용 받아 12백만원(20백만원 x 60%)이 필요경비가 되어 소득

금액은 8백만원이 되는 것이다.

그리고 수입 금액이 75백만원 이상인 경우에는 복식부기 의무 사업자에 해당되어 복식부기 기장의무와 사업용 계좌를 등록

의무를 부담해야 된다.

 

 

양도 시 과세문제

 

상가 양도 시 건물 분에 대해서는 부가가치세가 과세된다.

따라서 이 때에는 양도인이 양수인에게 세금계산서를 발행하고 매출세액을 징구하여 부가세 신고 시 납부해야 되며 양수자는

지급한 부가가치세를 매입세액으로 공제 받을 수 있다.

그런데 과세관청 입장에서는 양도자가 납부한 세금을 양수자가 그대로 환급 받게 되어 과세 실익도 없고 양수인의 입장에서는

매출세액을 납부하고 매입세액을 환급 받을 때까지 자금부담만 가지게 된다.

그래서 이러한 폐단을 시정 하고자 ‘사업의 포괄적 양수도 계약’ 을 하는 경우에는 재화의 공급으로 인정하지 않고 세금계산서

발행의무와 부가가치세 납부의무도 없도록 하였다.

 

 

포괄적 양도 시 주의사항

 

포괄적 사업양도는 경영주체만 변동되고 사업에 관한 모든 권리와 의무를 다른 사업자에게 승계시키는 것을 의미한다.

따라서 계약서 특약상에 ‘당해 계약은 부가가치세법에 의한 포괄양수도 계약으로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로

승계한다”는 내용을 명시하면 된다.

이 경우 양도인 양수인 모두가 일반 과세사업자여야 한다.

또 사업장 별로 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계되어야 하고, 사업의 동일성이 유지되어야 한다.

예를 들어 부동산임대업에 사용되는 건물의 임차인에게 해당 상가를 양도하는 경우에는 사업의 포괄적 양도에 해당 되지 않으

므로 양도인은 부가가치세를 납부해야 한다.