내년 1월 신DTI 도입

내년 1월 신DTI 도입

 

정부가 내년 1월부터 금융회사에 여신심사 선진화 방안을 추진한다.

 

 

금융위원회와 금융감독원은 지난 26일 가계부채 종합대책 후속방안인 '금융회사 여신방안 선진화 방안'을 발표했다.

주택담보대출을 보유한 차주의 추가 대출 한도가 절반 수준으로 줄어드는 게 핵심 골자다.

 

 

총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한 신DTI가 도입되면서 연소득 대비 상환액을 계산할 때 모든 주담대 원리금이 반영된다.

신규 주담대 원리금과 기존 주담대 이자만 반영했던 것과 비교해 한도가 줄어들 수밖에 없는 구조다.

 

 

 

내년 하반기에는 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입된다.

DSR는 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다.

주담대뿐 아니라 모든 가계대출의 차주의 상환능력을 반영해 대출한도 축소가 불가피하다.

 

 

전세대출을 보유한 경우에는 임차보증금으로 상환이 가능하기 때문에 이자 상환액만을 포함하고 마이너스 대출 등 신용대출의

경우 만기연장 기간 등을 감안해 10년간 분할상환하는 것으로 산정한다.

 

 

신규 가계대출 취급액 중에서 DSR 대출비중을 일정비율 이내로 유지하는 포트폴리오 관리를 통해 금융사 여신관리 지표로 활용

하기로 했다.

 

 

개인사업자대출을 받는 과정도 깐깐해진다.

금융사는 매년 3개 이상의 관리 대상업종을 선정해 전망이 불투명한 업종에 대해서는 대출 한도를 줄인다.

 

 

이밖에도 최근 비중이 커지고 있는 부동산임대업 대출심사도 깐깐해진다.

연간 임대소득이 연간 대출이자보다 적으면 대출 한도를 줄어들 전망이다.

 

 

내년 3월부터 도입되는 개인사업자대출 여신심사가이드라인에는 금융회사가 대출규모, 대출증가율 등을 고려해 자체적인

관리대상 업종을 3개 이상 선정해 업종별 여신한도를 설정하는 내용이 담겼다.

 

 

특히 부동산임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 해당 대출의 적정성 여부를 심사한다.

RTI는 임대업으로 벌어들이는 임대소득을 지출하는 이자비용으로 나눈 것으로 1에 못 미치면 임대소득으로 이자도 못 내고

있다는 뜻이다.

 

 

주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배를 넘어야 한다.

정부는 주택임대업 대출의 21.2%, 비주택임대업 대출의 28.5%가 이 기준에 미달하는 것으로 추정했다.

 

 

◆실소유자 규제 완화, 청년·신혼부부 가점제도

 

 

반면 청년층이나 신혼부부 같은 서민, 실수요자의 주택대출 규제는 완화된다.

청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 상향 조정한다.

 

 

이사 등 불가피한 사정 때문에 2개의 주택담보대출을 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금은

빼고 이자만 DTI에 반영된다.

2년 안에 기존 주택을 처분하고 기존 주택담보대출도 갚겠다고 약정할 경우 신규 대출은 만기 제한(15년)을 적용하지 않는다.

 

 

이들은 2년간 증빙소득 확인의무가 배제되고 금융사는 이들의 미래소득 상승 분을 감안해 대출 한도를 증액한다.

일종의 가점제도다.

다만 실수요자 역시 만기 10년 이상 비거치식 분할상환 대출에만 장래예상소득 증가분을 반영한다.

증액한도는 은행이 자율적으로 설정하도록 했다.

 

 

장진택 금감원 부국장은 "당초 증액한도를 10%로 제한하기로 했는데 이 부분을 삭제했다"며 "은행이 차주의 상황에 따라

대출을 더 늘릴 수 있는 여지를 남겨뒀다"고 말했다.

 

 

◆부동산 임대업자, 고정·변동금리차 따져야

 

 

부동산 임대업자는 강화된 대출규제에 따라 대출을 변동금리 혹은 고정금리로 받을 지 꼼꼼히 따져야 한다.

고정금리 대출과 변동금리 대출의 금리 차가 1%포인트 이내라면 고정금리로 대출받는 것이 유리해질 전망이다.

 

 

예를 들어 A씨가 서울에 보증금 1억원, 월세 300만원인 상가를 6억원 대출 받아 10억원에 사려고 한다.

은행 대출상품을 살펴보니 변동금리는 금리가 연 3.6%, 고정금리는 연 4.1%다.

 

 

A씨가 사려는 상가의 연 임대료는 3600만원(300만원X12개월)이다.

여기에 보증금 1억원을 은행에 맡길 경우 얻는 이자 수익(보증금 1억원×은행정기예금 금리 1.56%) 156만원을 간주임대료로

잡으면 연 임대소득은 3756만원(3600만원+156만원)이 된다.

 

 

A씨가 변동금리 상품으로 대출을 받으면 임대업 이자상환비율(RTI) 계산을 위한 이자비용은 2760만원(6억원X4.6%)이 된다.

금리는 3.6%지만 금리 상승 가능성을 고려해 1%포인트의 스트레스 금리가 더해져 적용금리는 4.6%로 계산되기 때문이다.

 

 

이 경우 RTI는 1.36배(3756만원/2760만원)이므로 6억원까지는 대출이 어렵다.

비주택 RTI 기준인 1.5배에 해당하는 약 5억4000만원까지만 빌릴 수 있다.

 

 

반면 고정금리로 대출을 받으면 금리 4.1%만 적용돼 이자비용은 2460만원(6억원X4.1%),

RTI는 1.53배(3756만원/2460만원)가 된다. 최고 6억1000만원까지 대출이 가능한 셈이다.

 

 

은행 관계자는 "변동금리 대출은 금리 상승에 대비해 최저 1%포인트의 스트레스 금리가 더해진다"며 "부동산 임대업자는 변동·

고정금리 대출의 금리차이를 대출 받는 것이 유리하다"고 말했다.//