임대사업자 세금혜택

[Q&A] 임대사업자 등록 시 어떤 세금혜택 있나

 

 

 

 

연 2천만원 이하 임대소득 ‘19년부터 과세 시행

양도세 중과배제, 장특공제 및 종부세 합산배제 대상 축소

 

 

 

정부는 13일, 임대주택등록사업자에게 각종 세금을 감면해주는 내용을 골자로 하는

‘임대주택 등록 활성화방안’을 발표했다.

 

임대인 세제 관련 주요 질문과 답변.

 

 

[Q1] 임대사업자 등록 하면 세제, 건보료 혜택 모든 주택이 적용받을 수 있는지?

 

국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면폭에 차등 있음.

건강보험료는 연 2천만원 이하 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면 예정

 

 

 

[Q2] 현재 소득세가 비과세되고 있는 2천만원 이하 주택임대소득의 과세시점, 과세대상 소득 및 신고방법은?

 

 

(과세시점 및 과세대상 소득)

‘19년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세. 따라서, ‘18년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 한 경우

에도 ‘19년 1월 1일 이후 계약기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상에 해당

 

(신고방법)

해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 다음 해 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고․납부함(‘19년 임대소득분은

‘20년 5월에 신고∙납부)

2천만원 이하 주택임대소득자의 경우에는 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택하여 소득세를 신고․납부할 수 있음

 

*분리과세: 2천만원 이하 주택임대소득을 다른 종합소득과 분리하여 14% 세율로 과세

*종합과세: 다른 종합소득과 합산하여 기본세율(6%~42%)로 과세

 

 

[Q3] 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는?

 

(1주택 소유자)

부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세.

다만, 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 소득은 비과세되고, 주택가액이 9억원을 초과하는 경우만 과세대상에 해당

(국외 소재 주택의 경우 주택 가액과 무관하게 임대료(월세)에 대해 소득세 과세)

 

(2주택 소유자)

부부합산 2주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세

 

(3주택이상 소유자)

부부합산 3주택 이상 소유자의 경우 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산하여 과세. 간주임대료 계산시

소형주택(전용면적 60㎡ & 기준시가 3억원 이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외함.

이에 따라 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우 임대사업자로 등록 시 보증금의 합계가 16.8억원, 미등록시 11.3억원 이상인

경우에만 과세대상이 됨

 

 

 

(면세점)

분리과세를 적용할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라짐

 

- 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하*인 경우

* 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 기본공제(4백만원) 적용

 

- 임대사업자로 등록시는 과세대상 임대소득 연 1,333만원(월 111만원)까지, 미등록시는 연 800만원(월 66만원)까지

  소득세 부담이 없음

 

 

 

[Q4] 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 사람이 2천만원 이하 주택임대소득에 대하여 분리과세

 방식으로 소득세를 신고할 경우 세부담 수준은

 

(임대사업자 등록)

임대사업자로 등록할 경우 필요경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1,333만원*까지 과세되지 않고, 추가적인 감면

(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있음

 

 

* [1,333만원 × (1-70%) - 400만원**(기본공제)] = 0원

** 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 기본공제(4백만원) 적용

 

이에 따라 연 2천만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기임대하는 경우(감면 요건 충족*) 부담하는 소득세는 연

7만원** 수준임(4년 임대시에도 연 20만원 수준임)

 

* (소득세 감면 요건) 사업자등록 + 85㎡ 이하 + 기준시가 6억원 이하

 

** [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 연 28만원

 

→ 연 28만원 × [1-75%(감면율)] = 연 7만원

 

※ 지방소득세(10%) 0.7만원을 포함시 연 7.7만원

 

(임대사업자 미등록)

그러나, 임대사업자로 등록하지 않을 경우 필요경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 8백만원으로 축소되고,

소득세 감면도 없음

* [800만원 × (1-50%) - 400만원(기본공제)] = 0원

 

따라서, 연 2천만원의 임대소득이 있는 경우 연간 84만원*의 소득세를 납부해야 하며,

이는 8년 등록임대 사업자가 부담하는 소득세(연 7만원)의 12배 수준임

 

* [2,000만원 × (1-50%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 84만원

 

※ 지방소득세(10%) 8.4만원을 포함시 92.4만원

 

 

[Q5] 양도세∙종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는?

’18.4월 이전에 등록한 5년 임대도 혜택을 받을 수 있는지?

 

 

‘18.4.1일 이후에는 양도세 중과배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로

 등록*하여 8년 이상 임대하여야 함

 

 

*임대사업자 등록(지자체) 및 면세사업자 신고(세무서) 필요(원스톱 신청 추진)

 

다만, 이미 임대주택을 등록하여 임대하고 있거나 ‘18.3.31일까지 신규등록 하는 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면

 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있음

 

 

 

[Q6] 다가구주택에 대한 재산세 감면 혜택을 부여하는 경우, 개별 가구의 면적 산출방식은?

 

’18.4월부터 건축물 대장을 통해 재산세 감면 대상이 되는 다가구주택*의 가구별 면적 확인이 가능토록 관련규정을

 개정**할 계획

 

 

* 8년 이상, 사업자 거주 가구 外에 모든 가구가 가구당 40㎡ 이하인 경우에 한정

 

** 현재 건축물대장에는 다가구주택의 가구별 면적 기재의무가 없어 확인이 어려우나, 건축법 시행규칙 등을 개정하여

 건축물대장에 다가구의 가구별 면적을 표기하도록 변경

 

 

신규 건축물은 건축물대장에 다가구주택의 가구별 면적을 구분 표기하도록 하고, 기존 건축물*은 임대인의 신청을 통해

 건축물대장에 층별 가구수 및 가구별 면적을 표기하도록 변경을 허용

 

 

* (기존 건축물) `18.4월부터 신규 대장 양식을 통해 변경기재가 가능하도록 하고, 재산세 감면은 임대인이 건축물 대장을

 변경하여 확인 가능한 경우에 한해 감면