농어촌주택 과 고향주택

시골집 있어도 `1세대 1주택` 혜택 받으려면

 

 

`읍·면` 지역에 보유한 주택+땅값 2억원 미만 대지면적 200평 이내면
수도권주택 매각하더라도 1주택 간주해 비과세 혜택

서울에 주택을 한 채 보유한 상태에서 고향이나 수도권 외 지역에 주택을 구입할 경우 향후 10~20년 뒤 서울에 있는 주택을

매각할 때 1가구1주택 비과세 혜택을 적용받지 못하는 것은 아닌지 걱정이다.

농어촌 및 고향의 균형 발전을 도모하기 위해 세법에서는 농어촌주택 또는 고향주택 취득자에 대하여 일정한 세제혜택을 주고

있다.

거주자 및 그 배우자가 구성하는 1가구가 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간 중에 한 채의 농어촌주택을 취득

하여 3년 이상 보유하고,

그 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 일반주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택을 해당 가구의 소유주택이 아닌

것으로 보아 일반 주택에 대하여 1가구 1주택 비과세를 적용하게 된다.

다만 이러한 과세특례를 적용받기 위해서는 몇 가지의 농어촌주택 요건을 모두 충족해야 한다.

첫 번째 요건으로는 지역 기준이 있다.

지역 기준에는 다시 여러 가지 세부 조건이 있지만, 그중 가장 대표적인 지역 기준은 '농어촌주택 취득 당시 수도권 지역을

제외 한 지역으로서 읍·면 지역에 소재하는 주택이어야 한다'는 것이다.

수도권 지역이라고 하더라도 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군의 경우에는 지역 기준을 충족하는 것으로 본다.

두 번째 요건으로는 규모 기준이 있는데, 당해 농어촌주택의 대지면적이 660㎡(200평) 이내여야 한다.

더불어 단독주택의 경우에는 주택의 연면적이 150㎡(45평) 이내여야 하며, 공동주택의 경우에는 전용면적이 116㎡(35평)

이내 여야 한다.

세 번째 요건으로는 가액 기준으로서 주택 및 이에 딸린 토지가액의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(기준시가를 의미)을

초과하지 않아야 한다.

한편 위의 세 가지 요건을 모두 충족하였다고 하더라도, 1가구가 취득한 농어촌주택과 기존에 보유하고 있던 일반주택이 행정

구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있는 경우에는 과세특례 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 일반주택 양도 시 1가구

1주택 비과세를 적용받지 못함에 유의해야 한다.

또한 주요 구조가 기둥·보 및 한식 지붕틀로 된 목구조로서 우리나라 전통양식이 반영된 한옥의 경우에는 지방자치단체 조례에

따라 건축비·수선비 지원, 보존 의무 등의 대상이 될 수 있다.

이 같은 사례로 해당 지방 자치단체장 에게 등록된 경우에는 취득 당시 기준시가가 4억원 이하라면 가액 기준을 충족한 것으로

본다.

일반주택을 양도하는 경우 1가구1주택 비과세를 적용받기 위해서는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 하는 것이 원칙이나,

3년을 보유하지 못한 상태에서 일반주택을 양도하는 경우에도 1가구1주택 비과세를 우선 적용한다.

즉, 농어촌주택을 취득하고 3년이 경과하지 않더라도 일반주택을 먼저 양도하는 경우 일단 비과세를 적용해주는 것이다.


그러나 양도소득세 특례를 적용받은 가구가 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않고 내다팔게 되는 경우에는 과세특례를 적용

받지 않았을 때 납부하였을 세액에 상당하는 세액을 납부해야 한다.

농어촌주택을 3년 이상 보유할 것이라는 전제하에 비과세를 미리 적용한 것이기 때문이다.

고향주택을 1채 취득하는 경우도 위에서 살펴본 농어촌주택의 요건 및 과세특례 등과 동일하다.

다만, 취득기간이 2009년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지라는 차이와 열거되어 있는 26개 시 지역의 고향

(가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록 기준지, 10년 이상 거주한 사실) 소재 주택이라는 지역 기준 차이가 있다.

마지막으로 이러한 비과세를 적용받기 위해서는 양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한 내에 과세특례신고서를 제출해야 한다.