종합부동산세 절세

종합부동산세 절세

 

 

종합부동산세 아끼는 3가지 방법

 

 

한국은 부동산에 대한 자산 편중 현상이 극단적으로 심한 나라 중 하나다.

각종 부동산 관련 세금 문제에 유독 민감한 것도 이 때문이다.

정부가 양도소득세를 중과한 데 이어 종합부동산세(종부세) 개편에 나서면서 다주택자들의 고민이

깊어지고 있다.

절세를 위한 셈법이 복잡해진 것이다.

 

 

부부 공동명의·임대사업자 등록·계약증여

 

최근 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 종부세 공정시장가액비율과 세율을 동시에

올리는 내용을 담은 보유세 인상안을 발표했다.

현안대로 법 통과가 이뤄진다 하더라도 당장 세 부담이 급증 하는 것은 아니지만 앞으로 3~4년 에 걸쳐

종부세 인상은 불가피하다.

더구나 공정시장가액 비율 인상과 공시가격 현실화가 맞물려 인상 폭은 더 커질 것으로 예상된다.

정부의 종부세 개편안은 현행 80％인 공정시장가액비율을 2020년 90％로 매년 5％ 포인트 높이고,

과표 6억 원 초과구간에 대해 주택분 세율을 0.1~0.5％ 포인트 인상했다.

특히 3주택 이상 다주택자 과표 6억 원 초과분에 0.3％ 포인트 추가 과세해 보유주택이 많을수록 세금이

늘어나도록 했다.

 

 

공동명의 부동산은 양도소득세 줄어

 

매년 6월 1일 기준으로 주택 공시가격 6억 원,

1세대 1주택자는 9억 원 초과분에 대해 종부세가 부과된다.

 

토지의 경우 종합합산 토지는 공시가격 5억 원,

별도합산 토지는 80억 원 초과하는 금액에 대해 종부세가 매겨진다.

 

 

별도합산 토지란

 

상가 사무실, 부속 토지, 일반 영업용·사업용 건축물 등으로 사용되는 토지를 의미한다.

농지, 목장용지, 산업용지, 별장, 골프장 등은 분리과세 토지이다.

이외 모든 토지는 종합합산 토지로 분류된다.

종부세는 세대별 과세가 아니라 인별 과세를 취하기 때문에 단독명의로 주택을 구입했을 때

20억 원대에서는 1％의 종부세 세율이 적용된다.

하지만 공동명의면 과세표준이 절반으로 줄어들고, 세율도 0.75％만 적용된다.

만약 임대사업 을 하던 부동산이 가격이 크게 올라 양도 차익 을 위해 부동산을 처분할 때도

공동명의로 돼 있다면 양도소득세를 아낄 수 있다.

전문가들은 부부 공동명의 전환을 우선적인 방안으로 꼽는다.

종부세는 인별로 6억 원을 초과할 때만 과세하는데 공시가격 12억 원인 부동산을 부부 공동명의로

하면 종부세 부담이 없다.

다만 한 명이 보유 중인 기존 아파트를 공동명의로 전환하면 취득세 부담이 있다.

또한 장기보유 특별공제기간은 공동명의로 전환할 날로부터 다시 산정되기 때문에 이 부분도 유의

해야 한다.

공동명의 전환 역시 일종의 ‘증여’인 까닭이다.

 

 

다주택자는 임대소득 신고가 유리

 

8년 장기임대사업자로 등록해 세금 부담을 피하는 것도 방법이다.

임대사업자로 등록하면 취득세는 면적에 따라 75~100％ 감면받을 수 있고 종부세 합산 대상에서도

제외된다.

6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택에 혜택이 적용되기 때문에 이 부분을 잘 따져봐야 한다.

양도세 절감 효과도 있다.

6억 원(비수도권 3억 원) 이하 주택으로 8년 임대를 주고 나서 처분한다면,

중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다.

하지만 의무임대기간을 지키지 않고 주택을 처분하면 집주인이 받은 세제 혜택은 다시 부과된다.

1기에 1000만 원 이하의 과태료를 내야 한다.

그동안 임대 사업자로 등록하지 않으면 임대 소득세 부과가 어려웠지만 내년부터 는 다주택자의

임대소득 현황을 훤히 들여다볼 수 있는 전산시스템이 구축된다.

지금까지는 임대사업자로 등록하고 연 임대소득 총액이 2000만 원을 넘지 않으면 소득세가 붙지

않았다.

임대사업자로 등록하면 임대수입에서 빼주는 소득공제액도 달라진다.

다주택자가 임대소득을 신고하지 않으면 간주임대료를 따져 세금을 매긴다.

자녀 증여는 다주택자가 가장 많이 선택하는 방법 중 하나다.

5000만 원 이하까지만 공제되고 이상인 금액은 자녀가 취득세와 증여세를 부담해야 한다.

자녀가 소득이 있는 30세 이상이고 부모로부터 독립한 상태라면 전세나 대출을 끼고 아파트를 증여하는

부담부증여를 택할 수 있다.

세 부담을 줄이려면 입지가 좋고 시세 대비 공시가격이 비교적 낮거나 가격 상승 여지가 높은 아파트를

먼저 증여하는 것이 좋다.

증여가 앞당겨지면서 자녀가 물려받은 집을 임의로 처분할 가능성에 대비해 ‘증여계약서’를 작성하는

부모도 늘고 있다.

아파트 혹은 상가주택의 임대료를 노후소득이 필요한 부모가 관리하고 부모 동의 없이 함부로 처분할 수

없도록 하는 등의 조항을 넣어 공증을 받는 방식이다.

증여와 동시에 부모와 자녀 간 합의를 통해 체결한 계약은 법적 효력을 가질 수 있다.

처분을 고려한다면 가격하락 가능성이 큰 지방이나 중대형 주택을 먼저 내놓는 게 세 절약에 유리하다.

이로 인해 기존 주택시장에서 강남과 비강남, 서울과 지방 등의 가격 격차가 벌어지는 지역별 차별화 현상은

더 커질 가능성도 배제할 수 없다.

그러나 이마저도 올 4월부터 다주택자들은 조정대상지역에서 최고 62％까지 부과하는 양도세 중과조치가 적용

되고 있어 부담이 있다.

세금을 더 내더라도 집값 상승분과 임대소득을 따져봐야 한다.

여러 채의 주택을 보유했다면 모두 처분하고 나서 재산가치 상승이 기대되는 주택으로 갈아타는것이 유리한 것이다.