농어촌주택 과 양도세 중과세

농어촌주택 취득하면 2주택자 양도세 중과세 배제

20년 말일까지 수도권 조정대상지역 내 주택 양도시에만 적용

적용 요건 까다로워…2년 이상 미거주시 양도세 추징 주의

 

정부는 수도권 거주자의 농어촌 및 소규모 지방도시로의 이전을 촉진하고 지원하기 위해

세제혜택을 마련하고 있다.

농어촌 주택 취득 시 그 이전에 보유하던 일반주택을 양도할 때 농어촌 주택을 주택수에서

제외하는 규정(조세특례제한법 제99조의4 조항)이다.

 

올해부터는 세법개정을 통해 중과세를 배제하는 내용의 세제 혜택을 추가로 적용한다.

 

지난해 4월부터 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 2주택 이상 소유자에 대해서는 양도세를

중과세하고 있다.

그런데 2주택자가 그 중 1주택을 양도하고 대신 농어촌주택을 취득하는 경우에는 중과세를 하지

않는 것이다.

 

농어촌주택 취득에 따른 양도세 중과세 배제 적용 요건이 까다로우므로 면밀히 검토해야 한다

 

중과세 적용 여부에 따른 세금 차이는 매우 크다.

양도세율 10%를 추가로 적용받지 않는 것은 물론, 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문이다.

단, 농어촌주택을 취득하는 것에 대한 중과세 배제 적용 요건은 상당히 까다롭다.

 

2주택자로서 수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계액이 6억원 이하인 2주택 중 1주택을 양도하고,

양도소득세 예정신고 기간까지 농어촌주택 또는 고향주택을 취득해야 한다.

 

이 때 농어촌주택은 기준시가 2억원(한옥은 4억원)이하 대지면적 660㎡ 이내이며 수도권 등의 바깥인

읍ㆍ면 소재 주택을 말한다.

고향주택은 수도권 등의 바깥 지역으로서 인구 20만명 이하의 시 지역이고,

10년 이상 거주 또는 등록기준지인 곳에 소재하는 주택이며, 기준시가와 면적요건은 농어촌주택과 같다.

 

이러한 농어촌주택을 취득하는 경우 조정대상지역 내 양도한 주택에 대해서는 중과세를 배제한다. 다

만, 조세회피로 악용하는 사례를 방지하기 위해 그 농어촌 주택을 3년 이상 보유하도록 하고 있다.

또한 최초 3년 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않는 경우에는 양도소득세를 추징하므로 주의해야 한다.

 

이 규정은 2020년 말일까지 수도권 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에만 적용된다.

농어촌주택의 거주기간은 주민등록표상의 전입일부터 전출일까지의 기간으로 계산한다.

농어촌주택을 멸실 후 재건축 하는 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유ㆍ거주 기간을 통산하여

판단한다.