자금출처조사

부동산 취득 시 자금출처조사

 

 

 

최근 몇 년간 급격한 부동산 가격 상승에 따른 여파와 오랜 정서상 주택을 자녀에게 물려주려는

부모가 많다.

그러나 막상 재산을 주더라도 증여세 부담 때문에 고민하게 된다.

증여세 최고 세율은 50%로 자칫하면 증여재산 절반을 나라에 세금으로 바칠 수 있기 때문이다.

 

 

1) 주택취득자금 조달 및 입주 계획서 작성 의무

 

정부는 부동산 투기 억제를 위하여 2017년 9월 26일 이후 서울특별시 등 투기과열지구 내에 소재하는

3억원 이상 주택(분양권 및 입주권 포함)을 취득하는 경우 ‘주택취득 자금 조달 및 입주 계획서’를

의무적으로 제출하도록 하는 정책을 수립했다.

자금조달 계획은 크게 금융기관, 자기자금과 차입금 등으로 구분되어 있다.

‘자기자금’은 금융기관 예금액, 주식ㆍ채권 매각대금, 부동산 매도액 등, 보증금 등 승계 및 현금 등

기타로 구분된다.

 

‘차입금 등’은 금융기관 대출액, 사채 등을 기재하도록 되어 있다.

신고서를 제출하지 않는 경우 소유권 이전 등기가 불가능 하고 미신고 하는 경우 500만원, 허위 신고의

경우에는 거래금액의 2%가 과태료로 부과된다.

 

 

2) 자금출처조사 대상

 

일반적으로 연령이나 직업 및 재산규모에 비하여 부동산 취득자금이 초과되는 경우 자금출처 조사 대상이 된다.

이 경우 ‘재산 취득 자금출처에 대한 해명자료 제출안내’ 관련 자료를 제출하도록 되어 있다.

근래에는 고소득자들의 자녀 등에 대한 편법 증여를 막고자 미성년자 등 소득이 없는 자들이 부동산 등을 취득하는

경우나 주택 취득자금 조달 계획서를 허위로 작성한 경우 등을 적발하고 있다.

주부나 미성년 자녀들의 경우 부동산 취득 매수자금이 신고된 소득과 차입금 합계액 보다 큰 경우가 조사 대상이다.

주택취득자금 조달계획서를 잘못 작성하는 경우도 해당된다.

일전에 부모로부터 증여세 신고 없이 변칙적으로 증여 받은 것을 현금 등 자기자금으로 기재했다가 적발된 사례도

있다.

가령 부모로부터 은행 ATM을 통해 수십 차례 현금을 인출하여 취득하거나 부모가 가입한 연금을 받는 수법 등으로

취득하는 것이다. 따라서 자기 자금에 대해서도 자금출처가 입증될 수 있어야 한다.

 

 

3) 증여 추정 배제 기준

 

재산취득가액에 대한 입증 금액에서 입증된 금액의 차액이 취득 재산 가액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원

중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여로 보지 않는다.

즉, 재산취득가액이 10억원 이하인 경우에는 재산취득가액의 80%까지만 입증하면 되는 것이고,

재산취득가액이 10억원을 초과하는 경우에는 미입증금액이 2억원 미만인 경우에는 증여로 보지 않는다는 것이다.

또한 과세관청에서는 세무 행정의 편의를 위해서 연령 및 세대주 여부를 기준으로 재산 취득일 또는 채무상환일 전

10년 이내에 일정액 미만의 재산을 취득하거나 채무를 상환하는 경우 취득 자금에 대하여 증여로 추정하지 않고 있다.

그러나 단서조항 으로 기준금액에 관계 없이 타인으로부터 증여 받은 사실이 확인되는 경우에는 증여세 과세대상으로

한다고 되어 있다.

따라서 이 기준은 국세 행정상 조사 편의를 위하여 설정한 내부기준으로만 이해해야 한다.

이 기준에 해당된다고 해서 무조건 증여세가 면제되는 것이 아니라는 것에 주의해야 한다.

증여추정 배제기준(상속세 및 증여세 사무처리규정 제38조 제1항)