농지에 지상물매수청구권

지상물매수청구권-농지법관련하여

 

Q)

저는 1997. 4.경 소유자인 甲으로부터 지목이 田(전)인 토지 500평을 차임 년 200만원, 기간 2003. 3. 말까지로 정하여

판매를 목적으로 하는 조경용 수목을 식재하기 위해 임차하여 위 토지상에 수천 그루의 수목을 식재하여 사용하던 중,

甲이 2003. 2. 10. 乙에게 위 토지를 매도하고 소유권등기도 이전하였습니다.

 

그런데 위 토지의 매수인인 乙이 갑자기 자신은 저와 甲과의 위 토지임대차관계를 인수하지 아니하였으므로 위 토지상의 수목을 철거하고 위 토지를 인도하라는 취지의 내용증명을 같은해 2. 15. 발송하고, 같은해 4. 1. 같은 내용의 소장을 법원에 제출하였습니다. 이 경우 저는 乙의 주장대로 위 수목을 철거하고, 위 토지를 인도해 주어야 하는지요? 제가 들은 바로는 이 경우 민법상의 지상물매수청구권을 행사할 수도 있다고 하는데 가능한가요?

 

 

A)

1. 민법상의 지상물매수청구권 규정

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상

시설이 현존한 때에는 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)의 규정을 준용하는데(민법 제643조), 민법 제283조에서 ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다고 지상물매수청구권을 행사하기 위한 요건을 규정하고 있습니다.

그러나 위 규정은 임대인이 동일하거나, 임대인이 제3자에게 목적물을 양도한 경우에는 양수인이 기존의 임대차관계를

인수하는 때에 적용되고, 양수인이 이를 인수하지 않는 경우 달리 임차인의 지위를 보호하는 특별한 법률(예, 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법 등)이 없다면 임차인으로서는 양수인에게 대항할 방법이 없습니다.

왜냐하면 민법상의 임대차는 단순한 채권관계이므로 당사자간의 채권적 효력을 가지고 제3자에 대해 이를 주장할 수는

없는 것이기 때문입니다.

 

2. 농지법상 양수인의 임대인 지위 승계

그런데 위 사안에서 귀하가 임차한 위 토지는 지목이 전이고, 귀하는 위 토지상에 판매할 목적으로 조경수를 식재하고

있으므로 농지법 제2조 제1호 가목 및 농지법시행령 제2조 제1항 제3호에 의해 위 토지는 실제 토지현장이 판매를 목적

으로 하는 조경용 수목을 재배하는 다년성식물재배지로서 ‘농지’에 해당하며, 농지법 제28조에 의하면 ‘임대농지의 양수인은 이 법의 규정에 의한 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정되어 있으므로 위 토지를 甲으로부터 매수한 乙은 위 법조항에 의해 당연히 임대인 지위를 승계한 것으로 간주되어 임차인인 귀하가 乙에 대해 임차인으로서의 모든 권리를 행사할 수 있는 것입니다.

위 임대차기간은 2003. 3. 31.로 만료되었고, 乙이 위 토지에 관한 소유권을 취득함으로써 임대인의 지위를 승계하였지만, 귀하에게 2003. 2. 15. 토지인도 및 수목의 철거를 요구하는 내용증명을 발송하여 임대차계약 갱신거절의 의사를 명백히 표시한 바 있으므로 별도로 계약갱신청구를 할 필요 없이(대법원 1995. 2. 3. 선고 94다51178, 51185), 귀하는 乙에 대해

소송에서 위 토지상에 현존하는 수목을 시가 상당액으로 매수할 것을 청구하는 지상물매수청구권을 행사할 수 있을 것이고, 이러한 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인과 임차인 사이에 그 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임대인의 지위를 승계한 乙은 그 매수를 거절하지 못하게 됩니다.

 

3. 결론

그러므로 위 지상물매수청구권 행사로 인해 귀하와 乙간에 위 수목에 대한 매매계약이 성립하여 소송에서 법원의 석명에 응해 乙이 대금지급과 상환으로 수목인도를 청구하는 것으로 소를 변경하는 경우 乙로부터 대금을 지급받음과 동시에 위 수목을 인도하면 되고(대법원1995. 7. 11. 선고 94다34265), 만일 법원의 석명에 응하지 아니하는 경우 乙의 청구는 기각 될 것이며, 귀하는 乙에 대해 그 대금의 지급을 별도의 소송으로 청구할 수 있습니다.