양도세와 필요경비

양도세와 필요경비

 

부동산을 매각하는 과정에서 양도차익이 발생하면 양도소득세를 납부하여야 하며,

양도차익은 양도가액에서 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등을 차감하여 계산한다.

일반적으로 취득가액은 취득 당시 매매계약서, 취·등록세 영수증, 법무사수수료 영수증 및

중개수수료 영수증 등의 증명서류를 제출하면 인정받을 수 있다.

 

양도소득세 계산 시 공제되는 비용으로는 취득비용, 양도비용, 자본적 지출액 등 세가지가 있다.

 

취득비용

 

취득비용에는 부동산을 취득하는 과정에서 지출된 취득세, 등록세, 농어촌특별세와 지방교육세가 해당된다.

만일 취득세와 등록세 영수증을 분실한 경우 동사무소에서 납세증명서를 발급받아 제출하면 되고,

납세증명서 발급이 어려운 경우 보통 등기권리증에 첨부된 검인계약서를 바탕으로 당시 취득세와 등록세를 계산한다.

인지세, 공인중개사에게 지급한 중개수수료, 법무사 지급비용, 기타 컨설팅비도 영수증으로 보관했다가 제출하면 양도

차익에서 공제해 준다.

그리고 국민주택채권을 금융기관 또는 채권매매업자에게 팔면서 생신 손실도 경비로 인정받을 수 있다.

 

자본적 지출액

똑같은 수리비지만 주택의 가치를 조금이라도 높일 수 있는 수리비는 자본적 지출에 해당되어 양도차익에서 공제해 준다.

 

필요경비에 해당되는 자본적 지출

 

자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등

① 아파트 베란다 샷시비(교체가 아닌 신규 설치)

② 홈오토설치비

③ 건물의 난방시설을 교체한 공사비

④ 방 확장, 베란다확장

⑤ 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용

⑥ 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등

 

 

필요경비 해당 ‘안’ 되는 수익적 지출

 

정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 수리∙교체 비용

① 벽지, 장판 교체비용(도배)

② 싱크대, 주방기구 교체비용

③ 외벽 도색작업

④ 문짝이나 조명 교체비용

⑤ 보일러 수리비용

⑥ 옥상 방수공사비

⑦ 하수도관 교체비

⑧ 오수정화조설비 교체비

⑨ 타일 및 변기공사비

⑩ 파손된 유리 또는 기와의 대체

⑪ 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

 

양도 비용

이 외에도 집을 양도하면서 발생하는 비용 즉, 공인중개사 수수료 및 세무사 수수료, 기타 컨설팅비용들도 영수증을

제출하면 양도세를 조금이라도 줄일 수 있다.

 

필요경비 입증서류

지출사실을 입증 할 수 있도록 시공업체에서 세금계산서나 영수증을 받아 꼭 챙겨두어야 한다.

그리고 공사하기 전과 후의 사진도 찍어서 보관해 둔다면 실제로 공사를 했다는 것을 쉽게 입증 할 수 있다.

필요경비 입증서류는 법정된 양식은 없으나 지출사실을 입증할 수 있는 영수증을 말하며 영수증은 정규영수증

(세금계산서 등) 또는 간이 영수증 등으로 공급자의 인적 사항(사업자등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시되고

공급자의 확인(날인 또는 서명)이 있는 것이어야 한다.

사소한 영수증이라도 꼭 챙겨두는 습관이 양도세를 절세할 수 있는 방법이다.