상가와 주택과 세금

상가와 주택과 세금

 

상가와 주택을 같이 쓰는 근린 생활 건물이 있다.

세법에서는 ‘겸용 주택’으로 표현하는데 이런 건물은 양도소득세 절세의 혜택이 크다.

현재 세법은 주택으로 사용하는 면적이 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하기 때문이다.

 

1. 상가 겸용 주택은 주택의 면적이 크면 전체가 주택이 된다.

주택으로 쓰는 면적이 큰 건물은 전체를 주택으로 인정하므로 비과세를 받을 수 있다.

그러나 세법 개정에 따라 2022년 1월 1일부터는 주택 부분만 비과세가 인정되며 상가 부분은 상가에 대한 양도소득세가 과세된다.

 

주택과 상가의 양도소득세는 다음과 같은 차이가 있다.

 

2, 상가 부분을 주택으로 바꾸고 팔면 바로 비과세가 가능할까?

그렇다면 상가로 사용하는 면적을 바로 주택으로 변경해 팔면 비과세가 가능할까?

세법의 주택에 대한 비과세 판단 기준은 1세대가 1주택으로 2년 이상 보유한 경우다.

양도하는 건물이 주택인지, 2년 이상 보유했는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다.

그리고 여기서 ‘2년 이상 보유’란 보유기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하여 2년 이상인 경우를 말한다.

따라서 상가로 사용하던 건물을 바로 주택으로 바꾸고 양도하면 2년 보유 기간이 인정되지 않는다.

또 2017년 ‘8·2 부동산 대책’으로 조정 지역에 있는 주택은 2년 거주 요건을 갖춰야만 1세대 1주택 비과세가 가능하다.

 

3. 주택 사용 면적은 공부상으로만 인정되는 것은 아니다.

주택으로 사용한 면적을 최대한 인정받으려면 공부상 면적이 아닌 실제 사용 면적으로 판단하는 것이 유리하다.

실무적으로는 상가 내부에서 세입자가 주거용으로 사용하는 부분에 대해 거주한 사실이 인정되면 주택으로 인정받을 수 있다.

또 지하실이나 옥탑방의 경우 실제 주거용으로 사용하는 것이 입증된다면 이 또한 주택으로 보아 비과세가 가능하다.
이처럼 상가보다 주택 면적이 큰 겸용 주택은 2022년 이전까지 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있어 유리하다.

세법 개정 이후에는 주택으로 전환해 양도하면 차후에도 절세가 가능하다.