토지 사용승낙시 주의할사항

토지 사용승낙시 주의할사항

 

실무상 진입도로를 내는 가장 많이 활용하는 방법이 토지사용스낙서에 의한 진입도로 개설과 건축허가를

구하는 방법입니다.

토지사용승낙서란 타인의 토지를 내 진입도로로 사용하기 위해 사용승낙을 받는것입니다.

반드시 서면으로 작성해 두셔야하며 , 토지등기부 상 토지소유자의 인감도장을 찍고 , 인감증명서를 첨부해

두어야 합니다.

토지 사용 승낙서에있어 다음과 같은 사항을 유의하셔야 합니다.

 

 

첫째,

토지사용승낙서는 양 당사자 이외에는 그 효력이 승계되지 않는 것이 원칙입니다.

토지사용승낙서의 법적 성질은 토지사용을 목적으로 하는 일신전속적 채권계약으로 볼수 있으므로 ,

승낙을 해준 토지소유자와 사용승낙을 받은 자 간에만 효력을 가지는 것입니다.

이를 등기할 수 없음은 물론이며,사용승낙을 해준 지주가 사망하거나 혹은 목적 토지를 타인에게 매각한 경우

사용승낙을 받은 자는 상속인 또는 토지 매입자에게 사용승낙 사실을 당연히 주장할 수는 없을 것입니다.

반대로 사용승낙을 받은후 맹지의 땅을 매각했다면 ,

매수인은 전 소유자가 받은 토지사용승낙서가 여전히 유효 하다고는 주장할 수 없습니다.

 

그러나, 토지사용승낙을 받아 이미 진입도로를 개설하여 건축을 완료했고 ,또 계속해서 사용료를 지불해 왔다면,

사용승낙을 해 준 지주는 이유없이 사용승낙을 철회할 수는 없는것으로 해석합니다.

승낙을 받은 자가 건축허가 신청 중에 이미 토지사용승낙서가 관공서에 제출되어 있다면, 승낙자는 마찬가지로

철회할 수는 없다고 해석합니다.

승낙서를 관공서에 제출하는 행위는 사법적인 동시에 준행정행위 이기 때문입니다.

​

만일 토지사용승낙서를 받는자 란을 백지로 해서 발급한 경우,마지막으로 진입도로 개설을 위해 사용하는 자가

이를 보충하여 자기 이름을 기입해도 유효한 것으로 볼수 있기 때문에 , 이 경우 승낙서의 회수나 적법한 철회가

이루어 지지 않으면 그대로 유효한 것으로 해석할 수 있습니다.

발급자의 주의를 요하는 대목이기도 합니다.

 

 

둘째,

사용승낙은 사용료를 받고 해 줄 수도 있고 , 무상으로 해줄 수도 있습니다.

무상사용인 경우는 몰라도 , 유상사용인 경우에는 맹지의 소유자가 만일 정해진 사용료를 정시에 지급하지 않는다면 ,

사용승락의 철회(해제)사유가 됩니다.

그러나 사도가 이미 개설되었다면 ,사용승낙을 해 준 지주라 할지라도 함부로 통행을 금지하지는 못합니다.

일단 진입도로가 개설되어 도로대장에 등록되어 있다면, 도로교통법과 형법(통행방해죄)의 적용을 받게 되기 때문입니다.

사도인 경우에는 사도법에 따라 정당한 사유를 소명해야하며 , 시장,군수의 통행제한 허가를 받아야 합니다.

 

 

셋째,

사용승낙의 기간

통상 사용승낙서에는 사용기간에 대한 명시를 안 하는 것이 일반적입니다.

만일 사용승락의 기간을 영구로 한다면 맹지의 소유자는 영원히 사용할 수 있을까요 ?

이런 경우는 드물지만 만일 기간을 영구로 했다 할지라도 일단은 유효하지만 만일 맹지소유자가 사용료를 지불하는

조건인 경우에 사용료 지불을 연체한다면 역시 승낙철회(해제)의 사유가 됩니다.

또한 첨부 승낙자의 인감증명서의 발급기일이 너무 오래된 경우 , 승낙자의 의사를 확인하기 위하여 행정관청의 새로운

발급요청이 있을 수 있습니다.

따라서 승낙자는 승낙서 작성시 유효기간을 명시하는 것도 좋은 방법이 됩니다.

 

 

넷째,

사용승낙의 목적은 구체적이어야 합니다.

사용승낙서를 작성해 주는 경우에는 사용목적과 범위를 명백하게 기재해야 합니다.

 

 

다섯째 ,

사용승락의 취소가 가능한지의 여부

사용승락은 승낙서가 진입도로 개설용으로 행정관청에 제출되고 접수되어 도로개설 공고가 나기 전까지만 가능하고 ,

그 이후에는 취소 철회가 불가하다고 보아야합니다.

진입도로의 개설 및 통과용으로만 제한되기 때문에, 이 범위를 벗어나 진입로에 대문을 설치한다던가 야적장으로 사용

한다고 하면 승낙해 준 취지에 어긋나 계약위반이 됩니다.

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그러나 승낙서를 지참한 자가 승낙목적과 다른 용도로 사용한다던지 혹은 승낙서가 제3자의 손에 들어간 경우에는

승낙자는 사용승락을 취소할 수 있다고 보아야 합니다.

다만 취소 철회방법은 승락서를 회수하는 것이 가장 안전하지만 , 그것이 여의치 않을경우 민법에 따라 서면 통보

혹은 공고 등으로 철회 취소의 효력이 생기는 것으로 해석할 수 있다고 합니다.

다만 피승락자,승락목적,승낙기간 등을 백지로 해서 준 경우에는 승낙서를 교부한 상황에서 포괄백지위임의 의사

였는지 여부를 판단해야 합니다.