수원고등법원 2023. 12. 21. 선고 2022나18422 판결[건물인도]

수원고등법원 2023. 12. 21. 선고 2022나18422 판결

[건물인도][미간행]

 

 

【전 문】

【원고, 피항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 히포크라테스 담당변호사 박호균 외 1인)

【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 온누리 담당변호사 양진영 외 2인)

【변론종결】

2023. 9. 14.

【제1심판결】 수원지방법원 2022. 6. 17. 선고 2021가합10206 판결

 

【주 문】

1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고는 원고들에게 각 12,650,000원과 이에 대하여 2022. 4. 29.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

나. 원고들의 피고에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.

2. 소송총비용 중 80%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지

피고는 원고들에게 ① 별지 1. 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 인도하고, ② 각 4억 7,465만 원과 이에 대하여 2022. 4. 28. 자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈 및 ③ 2022. 4. 1.부터 이 사건 건물의 인도일까지 매월 각 1,925만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다주1) .

【이 유】

1. 이 법원의 심판범위

원고들은 임차인인 피고의 귀책으로 이 사건 건물에 관하여 원고들과 피고 사이에 체결된 임대차계약이 해지되었다며 ① 임대차계약 종료를 원인으로 한 이 사건 건물의 인도와 ②연체 차임 내지 차임 상당 부당이득반환 및 일부 미납관리비로 각 합계 4억 7,465만 원과 2022. 4. 1.부터 이 사건 건물의 인도일까지 매월 각 1,925만 원의 비율로 계산한 돈의 지급을 구하였다.

제1심법원은 피고의 3기에 달하는 차임연체로 임대차계약이 해지되었다며 피고에 대하여 ① 이 사건 건물의 인도, ② 연체 차임 내지 차임 상당 부당이득반환 및 미납관리비로 각 합계 427,449,000원과 그 지연손해금 및 2022. 4. 1.부터 이 사건 건물의 인도일까지 매월 각 1,925만 원의 비율로 계산한 돈의 지급을 명하는 원고들 일부 승소판결을 선고하였다.

이에 대하여 피고만이 자신의 패소 부분에 관하여 불복·항소하였으므로, 이 법원의 심판범위는 피고 패소 부분에 한정된다.

2. 기초사실

가. 원고들은 2017. 7. 25. 부동산 강제경매절차를 통해 이 사건 건물의 각 1/2 지분을 취득하였다. 이 사건 건물은 2006. 1. 20. 사용승인이 이루어져 요양병원으로 사용되던 지하 1층, 지상 4층 규모의 근린생활시설로 2018. 2. 19. 종전 요양병원이 폐원되면서 공실 상태가 되었다.

나. 원고들은 2019. 6. 14. 의사인 피고와 사이에 공실 상태로 있던 이 사건 건물주2) 에 관하여 임대차기간 2019. 6. 14.부터 2029. 6. 14.까지 10년, 임대차보증금 10억 원, 월 차임 3,500만 원(부가가치세 별도), 관리비 110만 원(부가가치세 포함)으로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하면서, ① 임대차보증금 중 5억 원은 원고들에게 지급하고, 나머지 5억 원은 공사비 지출로 원고들이 지정하는 공사업자 계좌로 피고가 직접 입금하며(임대차계약 제5조), ② 임대료는 100병상 이상 환자가 입원 시부터 수수하고 그 이전까지는 월 임대료를 면제하며(임대차계약 제6조 제1항), ③ 관리비는 병원 개원 시점부터 납부하며(임대차계약 제6조 제2항), ④ 이 사건 건물을 요양병원 운영 목적으로만 사용하며(임대차계약 제8조 제3항), ⑤ 피고가 본 계약상 의무를 이행하지 않거나 위반하는 경우, 원고들은 본 계약을 해지(임대차계약 제11조 제1항)할 수 있으며, ⑥ 이 사건 임대차계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따르되 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지(임대차계약 제11조 제4항)되는 것으로 약정하였다.

다. 피고는 이 사건 임대차계약일인 2019. 6. 14. 원고 1 계좌로 계약금 3,000만 원을 송금한 것을 비롯하여 2019. 9. 25.까지 원고 1의 계좌로 합계 6억 3,500만 원을, 공사업자 계좌로 7억 원이 넘는 돈을 각 송금하였고, 그 무렵 원고들로부터 이 사건 건물을 인도받았다.

라. 피고는 2019년 9월 평택시장에게 ‘개설 2년 이내 재정자립 달성을 목표로 1차 30병상, 2차 120병상, 3차 150병상, 최종적으로 230병상을 확보하며주3) , 임대로 사용하는 이 사건 건물을 매입하여 의료법인으로 전환할 예정’이라는 내용의 사업계획서 제출과 함께 의료기관 개설허가 신청을 하여 2019. 9. 19. 의료기관 개설허가를 받고 2019. 9. 21. 이 사건 건물에 ‘○○요양병원’(이하 ‘이 사건 요양병원’이라고 한다)을 개원하였다.

마. 이후 피고는 평택시장에게 수차례 이 사건 요양병원의 병상 수 증설을 위한 의료기관 개설허가 변경신청을 하고, 이 사건 요양병원의 병상 수를 2019. 11. 5.에 54병상, 2020. 2. 11.에 60병상, 2020. 3. 19.에 72병상, 2020. 11. 9.에 78병상, 2021. 2. 15.에 84병상, 2021. 9. 24.에 90병상으로 순차로 증설하였다. 다만 그 과정에서 피고가 평택시장에게 100병상 이상으로 의료기관 개설허가 변경신청을 한 적은 없었다.

바. 피고는 2019. 12. 20. 원고들에게 ‘임대차보증금 중 공사비로 지출된 금액 외에 원고들에게 현금으로 5억 원을 지급하기로 하였는데 그보다 1억 3,500만 원 더 지급하였으니 이를 반환해달라’는 서면을 내용증명우편으로 보냈다. 이에 원고 1은 2020. 1. 2. ‘피고의 초과 지급금은 기존 공사업체의 미지급분과 일부 업체 선급금, 피고가 지급할 공사 외적인 부분에 대한 지출금’이라며 그 반환을 거절하는 한편 이 사건 요양병원에서 물리치료실이 운영되고 있지 아니한 상황을 지적하며 ‘2020. 1. 31.까지 물리치료실을 운영하고, 만약 이때까지 물리치료실을 운영하지 아니할 경우 무상임대 기간을 2020. 2. 29.까지만 적용하고 2020년 3월부터는 월 3,500만 원의 차임을 청구하겠다’는 답변 서면을 내용증명우편으로 보냈다.

사. 이후 원고 1은 2020. 2. 19.부터 2020. 12. 21.까지 사이에 피고에게 미납관리비 납부, 공사비 지출내역과 입원환자 수 통보 등을 요구하는 서면을 수차례 내용증명우편으로 보냈다(구체적인 내용은 별지 2. ‘원고 1이 피고에게 보낸 내용증명우편’과 같다). 그러나 피고는 2019. 12. 23.에 3개월분 관리비 330만 원, 2020. 3. 25.에 3개월분 관리비 330만 원을 원고 1에게 각 송금하였을 뿐, 공사비 지출내역을 공개하고, 입원환자 수를 통보해달라는 원고 1의 요청에는 응하지 않았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6 내지 9호증, 을 제1 내지 5, 10, 43호증의 각 기재(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

3. 당사자들의 주장

가. 원고들

1) 100병상 이상 환자 입원시 임대료를 수수하고, 그전까지는 월 임대료를 면제하기로 한 약정(이하 ‘이 사건 부관’이라고 한다)은 피고 차임지급의무의 변제기를 정한 불확정기한에 해당하는데, 피고가 100병상 이상 의료기관 개설허가 변경신청을 하지 않아 ‘100병상 이상 환자 입원’이라는 사실의 발생이 불가능하게 되었으므로, 불확정기한이 도래한 것으로 보아야 한다.

설령 이 사건 부관을 정지조건으로 보더라도, 피고가 원고들에게 입원환자 수에 관한 객관적 자료를 전혀 제공하지 않고, 이 사건 건물이 153병상 규모의 요양병원으로 설계되어 있음에도 100병상 이상 의료기관 개설허가 변경신청조차 하지 않는 등으로 그 성취를 방해하였으므로, 민법 제150조 제1항에 따라 정지조건이 성취된 것으로 보아야 한다.

피고가 사업계획서에서 정한 대로 의료기관 개설허가변경을 받았다면 100병상 이상 환자가 입원하였을 것이므로, 이 사건 부관으로 정한 기한이나 조건은 적어도 피고가 150병상으로 개설허가를 받으려 계획하였던 3차 허가(실제로는 60병상이 허가됨) 시점 이후인 2020. 3. 19.경에는 도래하거나 성취된 것으로 보아야 한다.

그런데 피고는 2020. 3. 19. 이후 3기에 달하는 차임을 연체하고, 2020년 5월부터는 관리비도 미납하였다. 따라서 이 사건 임대차계약은 원고들의 해지 의사가 담긴 이 사건 소장 부본의 송달로써 적법하게 해지되었다.

2) 이에 피고는 원고들에게 임대차계약 종료에 따른 원상회복으로 이 사건 건물을 인도하고, 2020. 4. 1.부터 건물인도일까지의 연체 차임 내지 차임 상당 부당이득금과 2020년 5월부터 2022년 3월까지의 미납관리비를 원고들 지분비율대로 지급할 의무가 있다.

나. 피고

1) 이 사건 부관은 불확정기한이 아니라 정지조건에 해당하는데, ‘100병상 이상 환자 입원’이라는 조건은 아직 성취되지 않았다. 설령 원고들 주장과 같이 이 사건 부관을 불확정기한으로 보더라도, 피고는 그 기한의 도래 사실을 알지 못하였으므로, 피고 차임지급채무의 변제기는 아직 도래하지 않았다.

나아가 원고들은 건물 누수에 관한 보수를 하지 않는 등 건물관리를 하지 않았고, 오히려 병원 주방 천장의 냉온수 밸브와 보일러실 온수탱크 밸브를 잠가 사용하지 못하게 하는 등의 방법으로 피고의 병원 업무를 방해하였다. 이에 피고가 관리비를 지급하지 않은 것이므로, 관리비 미납에 피고의 귀책이 없다. 설령 관리비 미납을 피고의 귀책으로 돌리더라도, 관리비 지급의무는 임대차계약상 부수적 의무에 불과하므로, 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다.

따라서 피고의 차임연체나 관리비 미납을 이유로 원고들이 한 임대차계약 해지통보는 무효이고, 이 사건 임대차계약은 유효하게 존속한다.

2) 이 사건 임대차계약상 계약 해지에 관하여 쌍방 이견이 있을 경우 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 약정하였으므로, 피고는 원고들에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 없다. 설령 이 사건 임대차계약이 해지된 것으로 보더라도, 피고는 원고들로부터 임대차보증금 10억 원에서 연체 차임 등을 공제한 나머지 돈을 반환받는 것과 동시에 이 사건 건물을 인도할 의무를 부담할 뿐이다.

3) 한편 피고는 원고들에게 임대차보증금으로 6억 3,500만 원을 지급하였고, 임대차보증금 지급에 갈음하여 공사비로 846,092,000원을 지급하여 약정 임대차보증금 10억 원보다 481,092,000원 많은 합계 1,481,092,000원을 지급하였다. 이에 피고는 연체차임과 미납관리비를 이 사건 임대차보증금에서 공제한다. 또한 원고들은 이 사건 건물에 누수가 발생하였음에도 보수를 하지 않았을 뿐만 아니라 단수 등의 방법으로 피고의 병원 업무를 방해하였고, 자신들이 임대하여 사용하는 정수기의 명의를 무단으로 피고로 변경하여 피고로 하여금 정수기 임대료 526,700원을 부담하게 하였다. 이에 피고는 원고들에 대하여 가지는 초과 지급된 임대차보증금 관련 부당이득반환채권과 채무불이행 내지 불법행위에 기한 손해배상채권을 자동채권으로 하여 원고들이 주장하는 차임 내지 차임 상당의 부당이득반환채권 및 관리비 채권과 상계한다. 이로써 원고들이 피고에 대하여 구하는 위 각 금전채권은 모두 소멸하였다.

4. 판 단

가. 판단의 순서

원고들 청구의 전제가 되는 이 사건 임대차계약의 종료(해지)나 차임연체와 관련하여 이 사건 부관의 법적 성격 등이 문제되므로, 이하에서는 이 사건 부관의 법적 성격, 이 사건 부관의 성취 또는 도래 여부, 이 사건 임대차계약의 해지 및 그 귀책사유, 원고들의 각 청구에 관한 당부 판단의 순서로 살피기로 한다.

나. 이 사건 부관의 법적 성격

1) 부관이 붙은 법률행위에 있어서 부관에 표시된 사실이 발생하지 아니하면 채무를 이행하지 아니하여도 된다고 보는 것이 상당한 경우에는 조건으로 보아야 하고, 표시된 사실이 발생한 때에는 물론이고 반대로 발생하지 아니하는 것이 확정된 때에도 그 채무를 이행하여야 한다고 보는 것이 상당한 경우에는 표시된 사실의 발생 여부가 확정되는 것을 불확정기한으로 정한 것으로 보아야 한다(대법원 2003. 8. 19. 선고 2003다24215 판결 등 참조). 이때 법률행위의 부관이 조건인가 아니면 불확정기한인가 하는 것은 법률행위 해석의 문제로서 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이다(대법원 2006. 12. 21. 선고 2005다40754 판결 등 참조).

2) 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 부관은 그 성취한 때로부터 효력이 생기는 정지조건(민법 제147조 제1항)으로 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.

가) ‘100병상 이상 환자 입원’ 여부는 그 자체로 불확실한 사실에 해당한다.

나) 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하면, 임대인인 원고들과 임차인인 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 ‘조만간’ 100병상 이상 환자 입원이 가능할 것으로 예상하였던 것으로 보이기는 한다. 그러나 이는 임대차계약 당사자들이 품었던 낙관적 전망이나 희망에 불과한 것으로 보인다. 원고들과 피고는 ‘100병상 이상 환자 입원’의 달성 시기를 구체적으로 정하지 않았을 뿐만 아니라 이를 실현하는 데에 필요한 조치나 ‘100병상 이상 환자 입원’이 달성되지 아니할 경우 월 차임 수수 등에 관하여 어떠한 조치도 예정하지 않았다.

한편 원고들은 이 사건 요양병원의 경영 안정화를 위해 피고를 배려하는 차원에서 월 차임 면제 약정을 한 것이라고 주장한다. 그러나 원고들의 위 주장을 뒷받침할 아무런 증거가 없다. 오히려 앞서 본 사실과 증거들 및 변론 전체의 취지를 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 임대차계약 체결 전 이 사건 건물이 1년 6개월가량 공실로 있었던 점, ② 원고들은 이 사건 건물을 경매절차에서 매수하였는데, 그 매수대금 마련을 위해 대부회사에서 원고 하현서 명의로 대출을 받고 이 사건 건물에 채권최고액 10억 4,000만 원의 근저당권을 설정해주었고, 이후 이 사건 임대차계약 체결 전까지 근저당권, 전세권, 가압류가 다수 이루어져 그 채권최고액 등의 합계가 120억 원이 넘었던 점, ③ 이 사건 건물에 요양병원 개설에 필요한 주차장 등 설비가 부족하여 공사 계속 중이었고, 피고가 요양병원을 개원한 이후에도 추가 공사를 예정하였던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인인 피고가 임대인인 원고들에 비해 상대적으로 우월한 지위에 있었던 것으로 보이고, 임대인의 경제적 지위 불안으로 예기치 못한 시점에 임대차가 종료될 가능성과 그 결과 초래될 입원환자의 처리 문제, 임대차보증금 환수의 불확실성 등 피고가 부담하게 될지도 모르는 위험을 상쇄하는 차원에서 월 차임 면제 약정을 하게 된 것이라는 피고 주장에 설득력이 있다. 이러한 점에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약 당시 원고들과 피고가 ‘100병상 이상 환자 입원’의 달성 시기를 구체적으로 특정하지 않고, 이를 실현하는 데에 필요한 조치나 ‘100병상 이상 환자 입원’이 달성되지 아니할 경우 월 차임 수수 등에 관한 어떠한 조치를 예정하지 아니한 경위를 수긍할 수 있다.

다) 이 사건 요양병원 개원 5개월여 후인 2020. 2. 20.경 국내에 코로나19 전염병 환자가 처음 발생하여 보건당국이 2020. 2. 25. 의료기관에 대해 코호트 격리조치(감염자가 발생한 의료기관의 환자와 의료진을 동일집단으로 묶어 전원 격리하고 병원을 봉쇄하는 조치)를 예고하였고, 이후 2023. 5. 11. 코로나19 종식선언이 이루어질 때까지 ‘코로나19 방역조치’가 지속되었다(갑 제49 내지 52호증). 이는 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고들과 피고 모두 전혀 예상할 수 없었던 사정이고, 이와 같은 불측의 사정이 발생한 이상 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고들이나 피고가 이 사건 요양병원 운영에 관하여 한 낙관적 전망은 수정될 수밖에 없다.

라) 비록 피고가 의료기관 개설신청을 하면서 평택시장에게 제출한 사업계획서에 ‘3차 의료기관 개설허가 변경신청을 통해 100병상 이상’을 예정하고 있었다고 하더라도, 그로써 원고들과 피고 사이에 ‘피고는 늦어도 3차 의료기관 개설허가 변경신청 시에는 100병상 이상 입원환자를 유치한다’는 합의나 양해가 있었던 것으로 보기는 어렵다. 만약 원고들과 피고 사이에 늦어도 3차 의료기관 개설허가 변경신청 때까지는 100병상 이상 입원환자를 유치한다는 합의나 양해가 있었다면, 이는 이 사건 임대차계약서에 기재되었어야 할 것인데, 이 사건 임대차계약서에는 그러한 내용이 포함되어 있지 않다.

마) 원고들은 ‘만약 이 사건 부관을 조건으로 해석할 경우 피고는 차임 지급이라는 임대차계약상 임차인의 본질적 의무를 면하게 되어 부당하다’고 주장한다. 그러나 이 사건 임대차계약은 월 차임의 수수만을 예정한 계약이 아니라 임대차보증금 10억 원의 수수도 예정한 계약이고, 피고가 2019. 9. 25.까지 원고 1의 계좌와 공사업자들의 계좌로 합계 10억 원이 넘는 돈을 이미 송금한 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 이로써 원고들은 임대차기간에 임대차보증금 10억 원에 대한 금융이익 상당의 차임을 얻어 왔던 것으로 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 부관을 정지조건으로 해석하는 결과 피고가 임대차기간 동안 차임의 지급을 전부 면하게 되는 결과가 초래된다고 볼 것은 아니다.

바) 원고들은 ‘이 사건 부관에서 정한 사실의 발생 여부는 오롯이 피고의 성의나 노력에 따라 좌우되고 원고들은 그 사실의 실현에 어떠한 영향을 미칠 수 없으므로, 이 사건 부관을 정지조건으로 해석하는 것은 임대인인 원고들에게 일방적으로 불리하여 형평에 반한다고’도 주장한다. 그러나 조건의 성취로 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있고(민법 제151조 제1항), 이 사건에서 원고들도 ‘피고가 차임 지급을 면하기 위해 일부러 100병상 이상 병상을 확보하지 않았으므로 100병상 이상 환자 입원이라는 사실이 실현된 것으로 보아야 한다’고 주장하고 있으므로, 이 사건 부관을 정지조건으로 해석한다고 하여 원고들에게 일방적으로 불리하다고 보기 어렵다.

사) 시기 있는 법률행위는 기한이 도래한 때부터 그 효력이 생기는데(민법 제152조 제1항), 이 사건에서 ‘100병상 이상 환자 달성’이 사실이 언제 실현(도래)하였는지를 판별할 객관적 기준시점을 특정하기 어렵다. 이에 대하여 원고들은 ‘원고 1이 2020. 3. 19. 자 내용증명우편을 통해 피고에게 입원환자 수 통보를 요청하였는데, 2020. 3. 19.은 피고가 당초 150병상 개설허가를 받으려고 계획하였던 3차 허가 시점 이후이므로, 적어도 2020. 3. 19.경 100병상 이상 입원환자 달성이라는 사실이 실현(도래)된 것으로 보아야 한다’고 주장한다. 그러나 이 사건 임대차계약상 피고가 원고들에게 입원환자 수를 통보할 의무를 부담한다고 보기 어렵고, 100병상 이상 병상의 증설과 100병상 이상 입원환자의 유치는 전혀 다른 문제이다. 따라서 원고들이 주장하는 2020. 3. 19.경에 100병상 이상 환자 입원이 실현되었다고 보기 어렵고, 달리 2020. 3. 19.경 이 사건 부관에서 정한 사실이 실현되었다고 볼 자료가 없다. 이러한 점에서도 이 사건 부관을 기한으로 보아야 한다는 원고들의 주장은 받아들이기 어렵다.

다. 이 사건 부관의 성취 여부

1) 원고들은, 이 사건 부관을 정지조건으로 보더라도, 피고가 원고들에게 입원환자 수에 관한 객관적 자료를 전혀 제공하지 않고, 이 사건 건물이 153병상 규모의 요양병원으로 설계되어 있음에도 100병상 이상 의료기관 개설허가 변경신청조차 하지 않는 등으로 그 성취를 방해하였으므로, 민법 제150조 제1항에 따라 조건이 성취된 것으로 보아야 한다고 주장한다.

2) 앞의 인정사실과 갑 제4, 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 이 사건 건물이 153병상 규모의 요양병원으로 설계되어 있으나, 피고가 평택시장에게 의료기관 개설허가 변경신청을 하면서 이 법원 변론종결일 현재까지 100병상 이상 병상 증설 신청을 한 적이 없는 점, ② 원고 1이 2020. 3. 19. 피고에게 매월 말일 기준 입원환자 수를 통보해달라는 서면을 내용증명우편으로 보냈음에도 피고가 이에 응하지 않은 사실, ③ 원고들이 이 사건 요양병원에서 행정부원장으로 일했던 소외 1작성의 사실확인서를 갑 제11호증으로 제출하였는데, 위 사실확인서에「개원 후 2019년 10월 초경 본인(소외 1), 피고, 소외 2 사무국장 이렇게 차를 마시며 이런저런 병원 운영에 관해 얘기를 하던 중 소외 2 사무국장이 “원장님 환자 빨리 채울 필요가 없습니다. 계약서에 보니 환자 100명이 되었을 때부터 임대료를 지불한다는 내용이 있던데 환자 50~60명 정도만 유지돼도 손해가 없습니다.”라는 발언을 하였고, 이에 피고가 웃으며 “그렇지 그것도 좋은 방법이네”라고 하였다」는 내용이 포함되어 있는 사실이 인정되기는 한다.

그러나 ㈎ 원고들에게 이 사건 요양병원의 입원환자 수를 통보할 피고의 의무를 인정할 근거가 없다. ㈏ 앞서 본 사실에 변론 전체의 취지에 의하면, 코로나19 전염병 사태로 이 사건 요양병원 개원 이후부터 2023년 3분기까지 평균 입원환자 수가 100명에 크게 미치지 못하는 수준이었던 점을 인정할 수 있으므로, 2023년 3분기까지 100병상 이상의 병상이 확보되지 아니하여 100병상 이상 환자의 입원이 이루어지지 못한 것이라고 보기 어려운 점, 비록 100병상에 이르지는 않았으나, 피고가 이 사건 요양병원 개설 이후 수차례 병상 증설 신청을 하여 이 사건 요양병원의 병상이 100병상에 이르는 90병상까지 순차로 증설된 점 등에 비추어 보면, 피고는 간호인력의 수급과 입원환자 수 등 병원 운영상황을 종합적으로 고려하여 병상 증설 신청을 하였던 것으로 보인다. ㈐ 피고와 소외 1 사이의 여러 분쟁(을 제30호증)에 비추어 갑 제11호증의 기재는 믿기 어렵다.

따라서 원고들이 주장하는 위 사정들이나 갑 제11호증의 기재만으로 피고가 차임 지급을 면하기 위하여 일부러 100병상 이상 개설신청을 하지 않은 것이라고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고들의 위 주장은 이유 없다.

라. 이 사건 임대차계약의 해지 및 그 귀책사유

1) 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지 여부

이 사건 부관을 정지조건으로 보아야 함은 앞서 본 것과 같으므로, ‘100병상 이상 환자 입원 시’ 피고의 월 차임 지급의무가 발생한다고 볼 것이다. 그런데 이 사건 요양병원에 100병상 이상 환자가 입원한 적이 없는 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없으므로, 피고의 월 차임 지급의무는 아직 발생하지 않았다. 따라서 피고의 월 차임 지급의무 발생을 전제로 3기 이상 차임이 연체되었다는 원고들의 주장은 이유 없다.

2) 관리비 미납을 이유로 한 임대차계약 해지 여부

가) 이 사건 임대차계약상 피고는 요양병원 개원시부터 매월 110만 원(부가가치세 포함)의 관리비를 납부하고, 만약 피고가 이 사건 임대차계약상 의무를 이행하지 아니할 경우 원고들이 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 약정한 사실, 이 사건 요양병원은 2019. 9. 21. 개원한 사실, 그럼에도 피고는 2019. 12. 23.에 3개월분 관리비 330만 원, 2020. 3. 25.에 3개월분 관리비 330만 원을 원고 1에게 각 송금하였을 뿐 이 법원 변론종결일 현재까지 관리비를 미납해 오고 있는 사실은 앞서 본 것과 같고, 이 사건 임대차계약 제11조 제1항에 근거하여 피고의 관리비 미납을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 원고들의 의사표시가 담긴 2022. 9. 13. 자 원고들 준비서면주4) 이 2022. 9. 14. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하다. 따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 귀책(관리비 미납)으로 2022. 9. 14. 적법하게 해지되었다고 볼 것이다.

나) 이에 대하여 피고는 ① 원고들이 피고의 사용·수익에 필요한 이 사건 건물의 보수 등 관리를 게을리하여 관리비를 납부하지 않은 것이고, ② 피고가 원고들에게 346,092,000원 상당의 부당이득반환청구권을 가지고 있으며, ③ 관리비 지급의무는 이 사건 임대차계약상 임차인의 의무 중 부수적 의무에 불과하므로, 그 위반을 이유로 원고들이 이 사건 임대차계약을 해지할 수는 없다고 다툰다.

살피건대 ⑴ 을 제9호증의 영상에 의하면, 이 사건 건물 옥상 방수 부분에 금이 가 있고, 그 아래 탕비실과 병실 천장, 계단 등에 누수가 있었던 사실이 인정되기는 한다. 그러나 원고 1이 피고에게 건물관리를 위해 건물 출입 카드 1장을 교부하여 달라고 요청하는 서면을 내용증명우편으로 수차례 송달하였음에도 피고가 이에 응하지 아니한 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 이 사건 건물에 누수가 발생하였던 사정만으로 원고들이, 피고의 사용·수익에 필요한 건물의 유지, 보수 의무를 게을리하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들이 건물관리를 게을리하여 관리비를 미납한 것이라는 피고의 주장은 받아들일 수 없다. ⑵ 피고가 원고들에 대하여 346,092,000원 상당의 부당이득반환청구권을 가지고 있음을 인정할 증거가 없고, 설령 피고가 원고들에 대하여 부당이득반환청구권을 가지고 있다고 하더라도, 그로써 매달 관리비를 납부하여야 하는 피고의 의무가 면제된다고 볼 수도 없다. ⑶ 나아가 민법 제543조에 의한 계약 해제 또는 해지에 있어서는 피고가 지적한 바와 같이 주된 채무의 불이행이 요구되나, 이 사건 임대차계약은 민법 제543조가 아닌 이 사건 임대차계약 제11조 제1항에서 정한 바에 따라 해지되었으므로, 관리비 미납을 이유로 이 사건 임대차계약의 해지를 인정하는 이 사건에서 관리비 납부의무가 주된 채무인지 여부는 문제되지 않는다. 따라서 피고의 위 주장들은 모두 이유 없다.

마. 원고들 청구에 대한 판단

1) 건물인도 청구

이 사건 임대차계약이 2022. 9. 14. 적법하게 해지되어 종료되었음은 위에서 본 것과 같으므로, 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고들에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.

그러나 원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하면서 ‘계약의 해지에 관하여 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결을 따르되 최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무가 유지’되는 것으로 약정한 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 이 사건 임대차계약의 해지가 다투어지고 있는 이 사건의 판결 확정시까지 피고는 이 사건 건물을 사용·수익할 권리가 있다. 따라서 이를 지적하는 피고의 재항변은 이유 있다. 결국 ‘피고는 원고들에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다’는 원고들의 주장은 이유 없고주5) , 피고는 이 판결 확정시에야 비로소 원고들에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다고 할 것이다(최종 판결 전까지 피고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 없다고 인정하므로, 원고들의 건물인도청구에 대한 피고의 동시이행항변이나 이에 대한 원고의 상계 재항변에 관하여는 별도로 판단하지 아니한다).

2) 연체차임 및 차임 상당 부당이득반환청구

이 사건 임대차계약이 해지된 2022. 9. 14.까지 월 차임 지급 조건인 ‘100병상 이상 환자 입원’이 성취되지 아니하여 피고에게 월 차임 지급의무가 있다고 볼 수 없으므로, 피고가 차임을 연체하였다는 원고들의 주장은 이유 없다.

나아가 원고들은 이 사건 임대차계약 종료 이후에도 피고가 요양병원을 운영하며 이 사건 건물을 사용·수익하고 있으므로, 피고는 원고들에게 임대차계약 종료 이후 월 차임 상당의 부당이득을 반환하여야 한다고 주장한다. 그러나 상가건물 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 의제되어(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항) 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 임대차보증금을 반환받기 전에 임차목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없는 것이므로(대법원 2011. 7. 14. 선고 2010다82745 판결, 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결 등 참조), 원고들의 차임 상당 부당이득반환 주장도 이유 없다(원고들은 임대차보증금을 반환하기 전까지 피고에게 차임 상당의 부당이득반환청구가 아닌 월 차임을 구할 수 있을 뿐인데, 피고의 월 차임 지급의무가 아직 발생하지 아니하였음은 위에서 본 것과 같다).

3) 미납관리비 청구

가) 피고가 2019년 9월 이 사건 요양병원 개원 이후 2020년 2월까지 6개월분 관리비를 납부한 것 외에 관리비를 미납하여 온 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 피고는 원고들에게 원고들이 구하는 2020년 5월부터 2022년 3월까지의 미납관리비 합계 2,530만 원(= 110만 원 × 23개월)을 원고들 지분비율로 나눈 각 1,265만 원과 이에 대하여 2022. 4. 28. 자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날인 2022. 4. 29.부터 다 갚는 날까지의 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나) 이에 대하여 피고는 ① 이 사건 임대차보증금에서 미납관리비를 공제하고, ② 임대차보증금 초과지급에 따라 피고가 원고들에 대하여 가지는 부당이득반환채권 내지 구상금채권, 원고들의 채무불이행(건물 관리의무 불이행) 내지 불법행위(병원 업무방해, 정수기 임대료 부당 전가)로 인해 피고가 원고들에 대하여 가지는 손해배상채권을 자동채권으로 하여 원고들이 피고에 대하여 가지는 미납 관리비채권을 상계한다고 각 항변한다.

⑴ 그러나 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되고(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결, 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 등 참조), 임차인은 임대차보증금의 존재를 이유로 차임 등의 지급을 거절할 수 없는 것이므로(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 등 참조), 임대차보증금이 아직 반환되지 아니하여 임대차계약이 존속되는 것으로 의제되는 이 사건에서 임대인이 아니라 임차인에 해당하는 피고가 임대차보증금에서 미납관리비를 미리 공제할 수는 없다. 따라서 피고의 위 공제 항변은 이유 없다.

⑵ 나아가 아래에서 보는 것과 같이 피고의 원고들에 대한 부당이득반환채권 내지 구상금채권 및 손해배상채권의 존재를 인정할 수 없으므로, 이를 자동채권으로 하는 피고의 상계항변 역시 이유 없다.

㈎ 피고가 원고 1에게 합계 6억 3,500만 원을 송금하고, 공사업자들에게 7억 원 이상을 송금한 사실은 앞서 본 것과 같으나, 피고가 제출한 증거들만으로 위 각 금액이 원고들이나 공사업자들에게 법률상 원인 없이 지급되었다거나 피고가 원고들을 대신하여 지급한 것이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

㈏ 을 제9, 14 내지 16호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 건물 옥상 방수 부분에 금이 가 있고, 그 아래 탕비실과 병실 천장, 계단 등에 누수가 있었던 사실, 원고 1이 2020. 2. 22. 이 사건 요양병원에서 식수관으로 사용하는 냉온수관의 밸브와 온수탱크의 밸브를 잠가 이 사건 요양병원의 업무를 방해하였으며, 그와 같은 범죄사실로 벌금 100만 원의 유죄판결을 선고받은 사실, 원고들이 운영하는 소외 3 회사에서 사용하는 정수기 1대의 임대료를 피고가 부담한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 ① 위에서 본 것과 같이 피고가 원고들의 건물 출입을 막아 원고들이 건물을 유지, 보수할 수 없었던 것으로 볼 여지가 있고, ② 원고 1의 단수 조치로 피고에게 어느 정도의 손해가 발생하였는지에 관한 피고의 주장·증명이 없으며(오히려 을 제12호증의 기재에 의하면 식수관 밸브는 사건 당일, 온수탱크 밸브는 사건 다음 날 바로 잠금이 해제되어 사용 가능하였던 사실이 인정된다), ③ 갑 제12호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 정수기 대여료는 원고들이 요양병원 직원 숙소에 냉장과 전자레인지를 무상 제공하는 조건으로 피고가 부담하기로 한 것으로 보이며, 달리 원고들이 피고에게 정수기 대여료를 부당하게 전가하였음을 인정할 증거가 없다.

5. 결 론

그렇다면 원고들의 피고에 대한 청구는 위 인정범위에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하므로, 제1심판결을 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

 

판사   이수영(재판장) 강선아 신동주

 

주1) ‘원고들 청구기각’만을 구하는 피고 항소취지에는 ‘제1심판결의 취소’를 구하는 취지도 포함된 것으로 본다.

주2) 이 사건 건물 중 지하 1층에 관하여는 식당 부분만 임대차계약이 체결되었고, 장례식장 부분은 임대차 목적물에서 제외되었다.

주3) 사업계획서에 1, 2, 3차 및 최종 병상의 각 확보 시점은 구체적으로 기재되어 있지 않다.

주4) 원고들은 제1심에서 ‘3기 이상 차임연체’를 이유로 한 임대차계약의 해지만을 주장하다, 이 법원에 2022. 9. 13. 자 준비서면을 제출하면서 이 사건 임대차계약 제11조 제1항에 근거한 ‘관리비 미납에 따른 약정해지’를 처음 주장하였다.

주5) 원고들은 피고를 상대로 장래 이 판결 확정 이후 이 사건 건물을 인도를 구하고 있는 것은 아니다.