다주택자 양도차익적은것부터처분해야...

***다주택자 양도차익 적은 집부터 처분 절세 유리***

다주택보유자 및 투자 목적의 비사업용 토지 보유자에 대한 양도세 중과세 규정을 폐지하는 내용의 정부안이 지난주 발표됐다. 즉 단기매매(1년 미만 50%, 2년 미만 40%)나 미등기전매(70%) 외에는 이제 일반누진세율을 적용받게 되는 것이다. 이는 4월 임시국회에서 통과되면 지난 16일 이후 양도하는 것부터 적용이 된다. 다만 부동산 투기에 대한 우려 등을 감안해 비사업용 토지 및 다주택 보유자의 양도에 대해 장기보유특별공제는 허용하지 않음에 주의해야 한다. 따라서 보유하고 있는 부동산이 사업용인지 아닌지, 다주택보유에 해당하는지 아닌지의 판단을 신중하고 올바르게 해야 정확한 세 부담을 산출할 수 있다. 또 지난 16일 이후 양도분부터 적용된다는 내용은 계약일이 아니라 통상 잔금청산일로 이해하면 되고, 잔금청산일보다 등기접수일이 빠른 경우는 등기접수일이 기준이 된다. 이처럼 중과세 규정이 폐지되는 경우 세 부담은 얼마나 줄어들지 살펴보도록 하자. 부산 울산 서울에 1채씩 총 3채의 아파트를 보유하고 있는 사람이 5년 전 2억 원(기타 필요경비 포함 가정)에 취득한 부산의 아파트 한 채를 3억 원에 매매하는 경우를 예로 들어 보자. 만약 위 아파트를 작년에 매매하였다면 3주택 중과세가 적용되기 때문에 양도소득세는 약 5790만 원 (주민세 포함)이 되고, 올해 3월 16일 이전에 매매가 이뤄졌다면 한시적 세율인하(60%→45%) 규정이 적용되므로 약 4340만 원의 세금 부담이 발생한다. 그렇다면 올해 3월 16일 이후 매매가 이뤄지면 세 부담은 어느 정도일까. 이 아파트는 기존 3주택 이상 중과세 대상이므로 세율은 인하된 일반누진세율을 적용받지만, 장기보유특별공제는 적용받을 수 없음을 우선 판단해야 한다. 따라서 양도소득세는 약 1970만 원이 된다. 또 내년 이후로 매매 시기를 예상한다면 일반누진세율도 인하되기 때문에 세금은 1880만 원으로 더 줄어든다. 요약해 보면 비록 장기보유특별공제는 배제되지만 중과세 될 때와 비교했을 때 이번의 세율 완화 조치로 인해 납세자의 세 부담은 5790만 원＞4340만 원＞1970만 원＞1880만 원 순으로 70%가까이 줄어들게 된다. 한편 과도한 세금 부담으로 매매를 미루거나 포기했던 다주택 보유자의 경우 이번 중과세 폐지 조치를 기점으로 매매 계획을 세운다면 절세 측면에서 미래가치가 낮은 주택을 우선 처분하도록 하고, 같은 지역에 여러 채를 보유하고 있을 경우에는 양도차익이 적은 집부터 처분하는 것이 유리하다. 왜냐하면 양도차익이 적을수록 낮은 누진세율을 적용받기 때문이다.//