상가투자...선점하라.

***상가투자, 선점하고 분석하라***

지금 이 글을 보시는 모든 분께 5년후를 내다본다면 지금부터 상가투자에 대비하라는 것이다.

올해 대한민국에는 커다란 사건이 몇가지 있었지만 FTA체결은 직,간접으로 우리의 실생활에 많은 영향을 미칠 것이다.

법률,세무,회계,부동산 등을 총괄하는 네크워크화된 대형 외국계 부동산 회사가 들어올 것이다.

이제 아파트는 물론 상가거래도 대규모 외국계 자본이 관리하게 될 테고 외국계 자본에 의해 부동산시장이 움직일 날은 그리 멀지 않았다.

또 부동산 투자 트렌드는 갈수록 '보유'의 개념이 아니라 외국의 사례처럼 '수익성'의 개념으로 움직일 것이고 외국인들의 시각으로 본다면 더욱 그러하다. 이 수익형 부동산의 대표격은 당연 상가다.

아파트를 보유하고 있으면 절로 물가 상승률보다 훨씬 큰 폭으로 가격이 상승해 이득을 보던 시대는 고하고 뭔가 활용을 해서 새로운 수익을 창출해내는 상가가 외국인들의 관심을 또 발빠른 부동산 투자가들의 관심을 얻을 것은 명약관화(明若觀火)해 보인다.

상가투자 선점이 중요하다

대부분 일반 서민 투자가들은 여전히 아파트 투자에 열을 올리지만, 아파트 투자로 돈을 벌어들인 부동산 투자가들의 경우는 상가와 토지로 이미 눈을 돌렸다.

아파트로 돈을 벌면 상업용 부동산으로 투자처를 옮겨가는 건 공식처럼 보인다.

더구나 외국계자본이 들어오면 상업용 부동산 시장은 더욱 활성화 될 것이다.

수익형 부동산 시장이 더 활성화 되어 주식에서 흔히 말하는 상투를 잡고 싶지 않다면, 상업용 부동산 시장의 선두주자인 상가시장이 활황이 되기 이전 한 발이라도 먼저 관심을 쏟아야 한다. 부동산은 선점 투자하는 사람이 최대의 수혜자가 되기 때문이다.

상가투자의 핵심은 상권과 입지다

상권과 입지 분석은 상가투자의 핵심이다.

상권 분석은 상권 전체의 성쇠를 사전에 파악하는 것이라면 입지 분석은 개별상가의 성패를 미리 파악하는 것이다.

즉 상권이 거시적인 접근이라면 입지는 미시적인 접근으로 보면 이해가 쉽다.

이 두 가지 핵심요소만 잘 분석해도 성공투자의 절반은 확보한 셈이다.

그러나 대다수의 투자자는 세심한 분석 없이 광고나 홍보물에 의존한다. 상권이나 입지에 대한 기본적인 지식도 없이 순간적인 느낌이나

감으로 투자한다는 얘기다. 그러면 막대한 자금을 투자하고도 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

상권을 고를 때는 수 많은 원칙이 있다. 

그러나 미래가치를 보려면 성장 가능성이 있는 상권을 선택해야 한다는 것이다.

 

첫재, 개발호재다.

부동산은 여러가지 요인에 의해서 영향을 받는다. 상가도 마찬가지다.

 

둘째, 지형지세다.

대개 상권의 형태는 지형지세에 의해 이뤄진다. 언덕배기 같은 경사진 곳은 상권 형성이 어렵다.

물이 아래쪽으로 고이듯 사람들 역시 낮은 곳으로 몰린다. 당연히 이런 장소는 교통망 확충이 잘되어 있으며 각종 편의시설이 집중하게 된다. 향후 번성할 가능성이 높다는 것이다.

셋째, 상가갯수다.  

상권 발전성 여부와 특징이 불분명한 상권을 어떤 방법으로 파악해야 할까?

우선 해당 상권 내에 존재하는 점포 수를 꼼꼼하게 체크한다면 예비창업자들은 그 상권의 번성 여부를 예측 가능하다.

점포 수가 많다는 것은 일차적으로 해당 상권이 현재 번성하고 있고 앞으로 번성할 가능성이 크다는 추측이 가능하다.

지역에 따라 약간의 차이가 있지만 일반적으로 버스 정류장 주변, 재래시장 입구,대로변,행단보도 부근 등에 상권이 발달되어 있다.

일반적으로 해당 지역의 중심상권 사방 60∼70m 거리에 70∼80개 이상의 점포가 들어서 있는 특징이 있다.

주택지 상권 A급지는 역세권 상권의 B급지와 비슷한 가치를 지니는 지역으로 점포 임대료는 평당 1000만원 안팎이고 권리금은 6000만원

이상으로 형성되어 있다.

점포 수가 40∼50개인 상권은 앞으로 번성할 가능성이 큰 상권이라고 볼 수 있는데, 주로 신도시 역세권 상권이 여기에 해당된다.

이 상권은 A급지와 B, C급지 간의 차이가 심해 A급지의 점포는 호황을 누리는 반면 B, C급지의 점포는 고전하는 경우가 많다.

이러한 상권의 A급지는 70∼80개의 점포가 들어서 있는 주택지 상권의 B급지 수준이다.

점포 임대료는 평당 700만원 안팎이고 권리금이 4000만원 내외다. 점포 수가 20∼30개인 주택지 상권은 장래가 불투명하다.

이러한 형태의 주택지 상권이 가장 흔하다.

업종도 주부나 어린 학생들을 상대로 필수품을 취급하는 것이 대부분이다.

따라서 점포 권리금은 1000만원 이하의 수준이며 B, C급지는 권리금이 존재하지 않는 경우도 많다.

넷째, 배후세대다.  

상가관련 신문의 광고나 홍보물을 보면 배후세대에 대한 이야기가 많이 나온다.

가령 00지구 00,000여 세대,00뉴타운 후보지 00,000여 세대라고 하자. 과연 그 배후세대가 실질적인 소비세대인가를 파악해야 한다. 

또 설령 탄탄한 배후세대를 가지고 있다고 하더라도 해당 상가가 상권에 주된 동선에 있는가도 중요하다.

결국 고객이 찾지 않으면 죽은 상가나 다름없다.

아무리 세대가 많다고 하더라도 주택 형태가 대부분 단독주택인 곳은 좋은 상권이 아니다.

일반적으로 세대수가 적어 배후 수요가 취약하기 때문이다. 또 장년층으로 한정되는 수요층도 상권의 성장을 불투명하게 한다.

뿐만 아니라 다세대, 다가구가 대부분인 지역도 좋은 상권이 아니다. 배후 세대수는 많지만 어린아이들이 대부분을 차지하기 때문이다.

비교적 젊은 중산층이 주류를 이루는 시 외곽 신흥지역 쪽에서 많이 나타나는 상권 형태다.

반면 단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳은 비교적 좋은 상권이다.

세대수가 많고 주거자 연령도 중·장년, 초·중고생 등 다양하게 분포하고 있기 때문이다.

단독주택, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳은 가장 좋은 주택지 상권이다.

세대수가 많고 주거자 연령, 소득 수준이 비교적 다양하게 분포하고 있기 때문이다.

이러한 상권은 재개발 지역에서 주로 나타나는 형태로 그 규모가 비교적 큰 특징이 있다.

다섯째, 상권력이다.

상권이 번성하는 힘을 상권력이라고 부른다.

이는 모여 있는 점포의 밀집도와 대형 편의시설을 끼고 있을 때 나타난다.

고객들은 상권이 번성한 곳에서 소비하려는 경향이 있다. 따라서 상권력이 약한 곳에 들어가면 안 된다. 이런 곳에 들어가면 100% 망한다.

여섯째, 교통망이다.

상권은 교통망 형성에 따라 번성하기도 하고 쇠퇴하기도 한다.

특히 지하철과 연계 여부는 상권의 흥망과 밀접한 관계가 있다.

우리가 흔히 착각하기 쉬운것중 하나는 대부분 투자자들이 의외로 모든 지하철역을 역세권이라고 생각하다는 것이다.

서울에서 역세권 상권으로 볼 수 있는 곳은 30여 곳밖에 불과하다. 나머지는 그냥 주택가에 위치한 지하철역일 뿐이다.

단순히 지하철역 주변을 역세권이라고 해서 투자했다가는 큰 실패를 맛볼 수 있기에 주의하자.

일곱째, ‘상권의 분절(分節)'이다.

은행 및 대형 할인점이 있는 곳은 대부분 좋은 상권일 가능성이 크다.

하지만 교육,운동장 시설 같은 건물이 상권을 분할하고, 단절하고 있다면 좋은 상권이라고 볼 수 없다.

또 하천이나 공원 같은 자연지형물이 있는 경우거나 6차로 이상의 도로가 있는 상권은 피하는 것이 좋다.

개별 상가에 대한 입지 분석에서 가장 중요한 것은 접근성과 가시성이다.
접근성이란 한미디로 상가에 얼마나 쉽게 접근할 수 있느냐는 것이다.
가시성이란 고객들이 얼마나 쉽게 특정 상가를 인식할 수 있느냐는 것이다.
이는 해당 상가가 전면 길이가 길고, 코너에 위치할수록 유리하다는 말이다.

또한 이 가시성은 해당 상가가 옆 건물보다 안쪽으로 들어가 있는가에 따라서,

혹은 간판의 위치가 쉽게 눈에 띌 수 있는가에 의해서도 결정되기도 한다.

분양가의 적정성,집객요소 유무를 따져라
상가 분양가의 적정성에 대한 검토를 하자.
상권 전체가 죽어가고 있는데 가격이 싸다고 섣불리 투자하지 말아야 한다.

또 미래가치가 높고 번성할 가능성이 높은 상권이라도 주변에 비해 분양가가 과도하게 높다면 미래의 가치가 현저하게 분양가에 반영이 된 것이다. 이는 투자자나 임차인에게 부담을 주어 상권활성화에 저해요인이 된다. 

집객요소란? 한마디로 고객을 불러 모이게 하는 요소를 말한다.

학교나 병원,쇼핑센터,영화관,대형서점,금융기관 등이 있어서 소비자들이 몰려드는 집객요소가 있는 상가가 단순히 이용만 하는 미용실,

슈퍼마켓,분식점 등이 있어 사람들이 제 볼일 보고 흩어지게 되어 있는 상가보다 투자처로 훨씬 낫다.

계약 전, 수익성 분석을 철저히 하라

우리나라의 경우 보통 건물의 수명을 10~20년으로 잡아 매년 건물가격의 1/10,1/20 정도로 가치의 감소를 생각해야 한다.

이것을 감가상각이라고 한다.

실제 수입 금액은 임대 수입 금액에서 건물의 감가상기비를 제외시키고 건물 임대시 임대보증금의 경우 소득세가 부과된다는 것도 계산하자. 따라서 실제 수입액을 산정할 때는 건물 소유주에게 부과되는 소득세를 제외해야 한다.

계약 전 체크사항으로는 상업용의 경우 등기부등본,건축물 관리 대장등 현재의 용도로 이용되는 대상 업종의 여부 또한 체크해야 한다.

관리비도 배보다 더 큰 경우가 생길 수 있으니 체크해야 하며, 임대료에 포함되는지 등을 파악해 실질적인 임대료 계산이 필요하다.

특히 노후건물의 경우 설비나 보수에 필요한 경비도 반드시 주의해서 챙겨 확인해야 한다.

마지막으로 전용주차장의 수용 차대수와 인근의 주차 편리 시설물 확인은 상가 투자의 필수적 체크 사항이다.

이제는 주차의 수용능력이 수익성이라고 할 만큼 중요한 부분이 되었다는 것도 체크하자.

임대계약은 장기계약이 가능한 업종을 택하라
상가 투자의 중요 포인트는 '임대가 얼마나 잘 되느냐'다.

즉 임대료가 투자수익률을 결정하기 때문이다. 따라서 상가 임차인을 구할 땐 특히 신중해야 한다.

무엇보다 계약기간이 긴 임차인을 선택하는 게 좋다. 전문가들은 시설투자를 많이 하는 업종을 임대계약 '0순위'로 꼽는다.

예컨대 병의원 등 의료클리닉은 각종 장비 설치와 인테리어 비용 때문에 쉽게 이사하지 못한다.

패밀리 레스토랑 역시 마찬가지다. 유명 커피전문점이나 은행을 입점시키면 안정적인 임대수입에다 투자수익도 높일 수 있어 좋다.

공실이 생길 때 새 임차인을 구하지 못하거나 임대료가 대폭 깎일 가능성이 큰 업종은 피하는 게 좋다.

부동산사무실이 대표적인데 요즘 중개업소들은 개업시 신축 아파트 단지 내 상가나 유망 택지지구의 근린상가를 비싼 임대료에 빌리지만 대부분 1년 정도 있다가 떠나버리기 일쑤다.

부동산 매매·전세 계약이 입주 초기에만 반짝할 뿐,전반적으로 거래가 위축돼 있기 때문이다.

투자자 입장에서는 초기에 높은 수익을 보장하지만 계약기간이 종료되면 이 조건으로 선뜩 들어올 임차인은 적다.

그로인해 페해는 임차인에게 고스란이 돌아온다.//