분양권매매시에는...

분양권매매시의 주의사항

아파트분양권매매(매도,매수)시 주의(확인)사항 아파트 분양권 매매는 법으로 허용하고 있으므로 자유롭게 거래할 수 있다. 그러나 아파트 분양권도   다양한 형태, 즉, 조합주택, 재건축, 재개발, 일반분양 등으로 구분할 수 있으며, 어느 분양권이냐에 따라 확인할 사항이 다르며 또한 명의승계가 불가능한 분양권도 있으므로 분양권별로 확인할 사항 등을 기술해 보고자 한다.    1. 일반분양아파트분양권 매수   1-1) 일반분양(아파트) : 일반분양 아파트는 조합주택과 직장조합 또는 지역조합이 아니므로 직장인, 일반인 관계없이 매수할 수 있다. 확인할 사항으로는 ①분양계약서, ②계약금 지급, ③중도금 지급내역, ④계약자가 본인인지, ⑤ 중도금 지연지급으로 인한 이자발생 등을 확인한 후에 계약을 하면 될 것이다. 계약을 하고 잔금까지 기다리는데 불안하다면 건설회사 또는 용역회사에 명의변경금지가처분신청을(계약서와 계약금지불영수증 등을 첨부) 법원에 하면 된다. 이의 비용은 금액에 따라 다르나 법무사 비용까지 대략 30만원 정도 소요된다. 이같이 명의변경금지가처분의 결정이 되면 타인에게 명의변경이 되지는 않는다. 그러므로 마음놓고 잔금을 준비하여 명의이전을 하면 되는 것이다. 1-2) 확인해야 할 사항    ① 분양계약서    ② 본인여부확인    ③ 준공예정일    ④ 옵션이 몇 %인가?    ⑤ 중도금등의 지연지급여부    ⑥ 기타 ♤ 계약금을 지급한 뒤에 잔금을 지불하면서 명의 변경을 하는 것이 완전하다고 본다. 즉, 매도인이 급한돈이 필요하여 시급히 매도하는 경우 계약금, 중도금, 잔금을 지불하면서 명의 변경을 할 경우 불안감을 갖게 될 때는 중도금없이 잔금을 지급하면서 명의변경을 조합 또는 건설사에서 할 것.   2. 재건축조합분양권 매수   재건축조합의 분양권에는 재건축조합이 구성되어 아파트공사에 따른 건설회사 조합대행사 등이 결정된 ①재건축(원주민)조합원 분양권과 ②재건축조합원 이외에 일반 분양한 일반 분양권으로 구분할 수 있다.     2-1) 조합원 분양권 매수 : 재건축조합원의 분양권 매수에는  ① 재건축대상의 주택이 철거된 후(이주비 등이 지급되고 철거 후)의 분양권과  ② 철거는 아직 안되었으나 이주비 등을 지급해주고 있을 때의 분양권매수 방법이 있다. 재건축대상의 주택이 아직 철거가 안되고 이주비를 지급하여 주고 있는 시점까지는 분양권 매매가 아니라 주택매매의 절차에 의하여 부동산의 명의변경이 되어 매수자가 재건축조합원으로 건설사(조합)와 계약을 체결하여 조합원이 되는 것이다. 2-1-1) 확인할 사항(철거되기 이전의 분양권 매수시)    ① 등기부등본(권리관계확인)    ② 이주비 지급금액과 시기 또는 이주비 지급중인지 여부    ③ 총분양금액과 분양가 확정여부    ④ 희망하는 평수를 택했을 경우 추가로 부담할 금액이 얼마나 되는지 확인하여 매수금액과 합한 금액을 일반분양가격과 비교하여 추가로 부담할 금액 납부시기    ⑤ 총액에 옵션가가 포함되었는지 여부    ⑥ 조합 대행비는 얼마나 되는지    ⑦ 조합원 중 반대의사를 하는 조합원의 수는?    ⑧ 조합원에 대한 희망층수 우선권확정 여부    ⑨ 이주비의 무이자 여부    ⑩ 조합에 이주비 신청의 설를 제출하였는지의 여부    ⑪ 추가로 납부해야될 금액의 납부시기(입주시 납부여부) 2-1-2) 확인할 사항(철거이후의 분양권 매수시) 재건축대상의 주택이 철거가 된 물건을 매수하는 것은 그 주택에 대한 재건축을 하기 위해 조합명의로 등기촉탁이 된 후(명의이전이 된 상태)이므로 그 시기에 따라 아파트 동 호수가 정하여진 경우 아직 조합 확인증만 있는 경우도 있을 수 있다. 조합에 따라서는 이주비 지급 후(조합으로 명의 신탁이 된 후)에 조합원 명의변경에 대하여는 이주비 지급 금액을 변제하여야 명의변경을 해주는 조합도 있다(이는 조합자체의 규정에 의하며) 그러므로 이주비지급금액의 변제없이 승계가 되는지 반드시 확인해야 한다.    ① 조합원의 확인증    ② 몇 평형을 신청하였는지    ③ 추가로 납부해야 할 금액이 얼마나 되는지    ④ 추가로 납부할 금액을 입주시 납부하는지(납부시기)    ⑤ 이주비 지급 금액은 얼마이며 무이자인지 여부    ⑥ 총분양 금액은 확정가인지 또한 옵션이 포함되었는지    ⑦ 공사의 진도는 몇%인지 또는 언제 착공하는지    ⑧ 기  타 2-1-3) 조합원명의승계 절차   ① 분양계약서, 매매계약서 5부 작성(1통은 구청 검인받고 구청에서 보관, 1통은 조합, 3통인 매도자,       매수자, 중개업자)   ② 주민등록초본   ③ 인감증명(매도자, 매수자)과 인감도장   ④ 조합원확인증 또는 입주증,   ⑤ 계약금, 중도금 입금증,   ⑥ 조합원명의승계서(조합대행사에 있음) 위의 서류중 분양권 매매계약서는 구청에 가서 검인을 받아 계약당사자가 조합업무대행사로 가서, 조합원명의승계서에 날인하고 조합원으로 승계하여 각종이행을 하겠다는 각서 등에 날인을 한다.  이와 같은 절차후 조합원의 승계가 된다.   2-2) 일반 분양권의 매수 : 일반분양의 분양권을 매수할 때 확인할 사항으로는    ① 분양계약서 확인    ② 분양금액 확인    ③ 불입금액의 확인    ④ 매도자가 본인인지 주민등록증(신분증)으로 확인한다.    ⑤ 분양금액이 확정가인지 아닌지 여부    ⑥ 중도금 등의 연체여부    ⑦ 옵션은 몇 %이며 분양가에 포함되었는지 여부    ⑧ 조합대행비의 금액이 얼마이며 분양금총액에 포함되었는지 여부    ⑨ 권리관계 => 주민등록상의 본인이라도 가족 등의 동의없이 매도하는지 등을 파악하여 의심스럽거나 보다 안전한 거래를 위해서는 매매동의서, 또는 연대보증서에 가족(부부간)이 날인토록 하는 것이 안전하다.   2-3) 매수시 확인할 사항    ① 홈오트 시설등 샤시시설의 업체 지정여부    ② 착공여부 및 주공예정일 확인    ③ 단지내의 아파트인지와 세대수 확인    ④ 건설회사의 견실성    ⑤ 분양가액이 확정가인지 또한 옵션 몇%이며 이의 금액은 얼마인지?    ⑥ 재건축 등으로 인한 일반분양인지여부    ⑦ 재건축 등일 경우 조합용역비가 분양가에 포함되는지 여부?    ⑧ 기존아파트와 비교하여 신공법이나 특수시설, 내부시설의 수준은?    ⑨ 기타   3. 조합주택분양권 매수   3-1) 직장조합과 지역조합 조합주택은 직장조합과 지역조합(일반조합)으로 구분된다. 지역조합의 분양권은 직장인이나 지역주민, 어느누구에게나 명의승계가 가능하나, 직장조합의 분양권은 그 직장인에게만 분양권을 매매할 수(명의승계할 수) 있으므로 정부에서 부동산경기를 활성화시키기 위하여 분양권 매매를 허용하고 있음에도 직장조합의 분양권은 명의승계가(즉 조합의 명의승계가) 불가능한 것이다. ※ 직장조합의 분양권은 명의승계가 불가능함을 모르고 계약을 하여 계약금 등을 지불하였다면 ①해약하는 방법, ②준공후 등기를 매도자의 이름으로 등기후 다시 명의변경으로 취득하는 방법이 있다. 즉, 사실상 분양권을 매수하였으나 아파트 준공후 등기가 된 후에 명의변경을 하는 것이므로 아파트를 매수한 것으로 되어 등기비용도 많이 소요된다. ③조합원명의변경금지가처분신청: 몇 년간(아파트준공후 등기일까지) 기다려야 하는 불안감이 있으므로 조합원명의변경금지가처분신청을 하여야 한다. 이때, 계약서, 영수증 등을 첨부하여 법원에 신청하면 판사가 결정하여 그 조합으로 조합원명의변경금지가처분 통보를 보내게 된다. 이의 비용은 금액에 따라 다르나 약 30만원 이내이면 마음놓고 아파트 준공 후 명의변경때까지 기다려도 다른 사람에게 다시 매매한다든지 매도자가 조합원 자격을 취소시키고 돈을 찾아간다든가 하는 불안은 없어지게 되는 것이다. 3-2) 조합원명의승계서류와 승계절차   ① 분양권 매매계약서 5부 작성(1통은 구청 검인받고 구청에서 보관, 1통은 조합, 3통인 매도자, 매수자, 중개업자)   ② 주민등록초본(매도자와 내부인)   ③ 인감증명(매도인1부, 매수인6부)   ④ 조합원확인증 또는 입주증,   ⑤ 계약금, 중도금 등 납입(불입)금액영수증,   ⑥ 조합원명의승계서(조합대행사에 있음) 위의 서류중 분양권 매매계약서는 구청에 가서 검인을 받아 계약당사자가 조합업무대행사로 가서, 조합원명의승계서에 날인하고 조합원으로 승계하여 각종이행을 하겠다는 각서 등에 날인을 한다.  이와 같은 절차후 조합원의 승계가 된다. 3-3) 매수시 확인해야 할 사항   ① 조합원이 직장조합 또는 지역조합, 일반분양인지의 확인   ② 조합원 확인증 또는 입주증 확인   ③ 계약금 등 납입(불입)금액확인   ④ 중도금 등 불입지연으로 이자발생여부 확인   ⑤ 분양가액이 확정가인지 또한 옵션 몇%이며 이의 금액은 얼마인지?   ⑥ 공사가 잘 진행되고 있는지와 준공일 등의 확인   ⑦ 기타 조합운영   4. 분양권매매 명의변경 절차 및 구비서류         * 절 차           1) 원매자(매도인): 주택공급회사 분양계약금 지불           2) 주택(아파트)공급계약서 수령           3) 분양권 매매           4) 계약서 5통, 아파트공급계약서 사본           5) 관할구청: 검인(필)           6) 아파트 공급회사: 명의이전      * 구비서류     ◇ 매도자            1) 매도용 인감 1통(매수인 인적사항 기재)            2) 주민등록등본 1통            3) 매매계약서(검인필)1통            4) 신분증            5) 인감도장        ◇ 매수자            1) 인감 1통(권리승계용)            2) 주민등록등본 1통            3) 신분증            4) 인감도장          ※ 구청검인시 구비서류: 매매계약서5통, 분양공급계약서