인도명령.

 

***제1부 인도명령절차***

 

인도명령신청의 경우 법무사에게 위임을 할 경우 10만원~15만원의 비용이 소요되됨 (직접 신청할 경우 2만원내외 소요) 인도명령신청 절차는 간단하므로 매수인이 직접 해보실 것을 권장합니다. 01. 문서 준비하기 법원으로부터 받아야 할 서류 매각대금완납증명원(경매고무인날인) 매수인이 준비해야할 문서 1.인도명령신청서 2.해당부동산표시목록 3부(*인도명령대상자수) 3.송달비용 예납영수증(*인도명령대상자수) 4.수입인지(1000원) 5.본인인 경우 신분증 지참 6.대리인인 경우 위임장과 인감증명서 지참 매각 후 소유권이전 촉탁신청 시 인도명령신청을 같이 하는 절차 1.인도명령신청서를 작성 하고난 다음 해당부동산표시 목록을 3부 복사해서 첨부한다. 2.법원경매 계 담당자에게 매각대금완납증명원(경매고무인날인) 3.해당법원 지정은행에서 3회분의 송달비용을 예납하고 납부영수증을 인도명령신청서 뒷면에    부착한다. 4.해당법원지정은행에서1000원짜리증지(인지)를구매하여 인도명령신청서 오른쪽 상단에 부착한다. 5.해당법원 인도명령신청접수처에 접수를 한다. 6.본인인 경우 신분증만 지참, 대리인인 경우 위임장과 인감증명서 첨부 매각 후 소유권이전촉탁신청을 하고난 다음 신청하는 절차 1.인도명령신청서를 작성 하고난 다음 해당부동산표시 목록을 3부 복사해서 첨부한다. 2.해당법원 지정은행에서 3회분의 송달비용을 예납하고 납부영수증을 인도명령신청서 뒷면에    부착한다. 3.해당법원지정은행에서 1000원짜리 증지(인지)를구매하여인도명령신청서오른쪽 상단에 부착한다. 4.해당법원 인도명령신청접수처에 접수를 한다. 5.본인인 경우 신분증만 지참, 대리인인 경우 위임장과 인감증명서 첨부 1.인도명령신청서 : 스피드옥션 경매서식코너에 있는 것을 본인이 직접 작성하는 문서입니다. 2.부동산표시목록 : 매각받은 부동산의 소재지 등이 표시된 용지입니다. 3.송달비용 예납 영수증 : 인도명령 대상자에게 송달을 보내는 것에 대한 예납금입니다. 4.매각대금완납증명원 : 대금을 완납하였다는 증명서로 촉탁과 동시에 인도명령을 신청할 경우    필요합니다. 02. 인도명령신청절차 안내 및 할인 (요약) - 다은은 인도명령신청절차에 대한 개략적인 순서도 입니다.

 

 

 

 

제2부 인도명령부터- 배당종료까지

 

 

 

 

여전히 일반인들의 경매에 대한 관심이 높음을 알 수 있었다. 이러한 부분을 가장 근접하게 체감할수 있는 곳이 바로 법원입찰법정이다. 물론 모여든 많은 사람들이 모두 입찰에 참여하려는 사람들은 아니지만(최근에는 경매를 강의하는 곳에서 견학목적으로도 많은 사람들이 찾곤 한다) 입찰법정에 빈자리가 없을정도로 그 열기가 뜨겁다.경매의 가장 큰 메리트중의 하나는 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다는 것이다.   인도명령 1. 매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게     대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도이다. 2. 일반인들이 통상 경매하면 경매신청부터 소유권이전등기까지만 마치면 마치 모든 경매절차가 끝이나서 이제 매각부동산을 자신이 깨끗하게 인테리어를 해서 멋지게 살겠다 다짐하나,  이는 매우 이상적인 허상이다. 가장 중요한 인도와 명도부분을 간과하여서는 아니되겠다. 3. 아무리 잘받은 매각부동산이라 하더라도 자신이 직접 사용, 수익하는데 몇 년의 시간이 소요된다면 매수인의 입장에서는 오히려 잘못된 낙찰이 될 수도 있는 것이다. 실무에서 이러한 부분은 너무 많이 보아왔기 때문에 여러분도 이부분에 상당한 관심을 기울여야 하겠다. 4. 흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도명령과 명도소송이 있는 바, 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단시일내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요되는 점을 감안하면 매수인으로서는 이 인도명령제도를 이용하고 싶은 것이 당연지사일 것이다. 5. 인도명령의 신청인은 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인, 그러나 매수인으로부터 매각부동산을 매수한 양수인은 신청인 당사자적격이 없음에 유념해야 한다. 이때에도 매수인은 신청이 가능하다. 6. 인도명령의 상대방이 상당히 중요한 부분이다. 과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 개시결정기입등기이후의 점유자 및 명도를 방해하는 자에 대해서만 인도명령이 가능하였으나, 신법에서는 앞선 상대방에다 매수인에게 대항할 수 없는 점유자를 포함시킴으로서 대부분의 점유자를 인도명령이라는 간편한 제도로 강제집행을 할 수 있게끔 하여 매수인이 보다 빠르게 매각부동산을 사용, 수익할 수 있도록 하였다. 즉 예를들어, ① 임차인 ② 근저당 ③ 임차인 ④ 임차인 ⑤ 개시결정기입등기 ⑥ 임차인 일때 구법에서는 ⑥번 임차인만이 인도명령의 대상이었으나, 신법에서는 말소기준권리인 ②번 근저당권 이후의 점유자인 ③, ④번 임차인도 인도명령의 대상이 되고, 선순위임차인이라 하더라도 배당을 모두 받게되면 그 마저도 대항력있는자가 아니어서 인도명령의 대상이 된다. 또한 인도명령과 명도소송에서 유의할 것은 형식적인 점유자도 상대방으로 지정하는 것이 중요하지만 실제적으로 점유하고 있는 자에 대해서도 상대방으로 지정해서 인도명령결정등을 얻어야 할 것이다. 가령 임차인으로 표시된자가 “갑”인데 실제 점유하는 자가 “을”이라고 가정할 때, 일반인들은 서류만 보고 그 상대방을 “갑”으로만 지정하는데 그럴 경우 차후 “을”의 이의제기로 인하여 강제집행이 되질 않는다. 따라서 이러한 경우에 상대방을 “갑, 을”을 모두 지정하여 차후 강제집행이 용이하게 될 수 있도록 하여야 하겠다. 7. 인도명령의 신청은 집행법원(즉 해당경매계)에 서면 또는 말로 신청할 수 있으나, 대부분 서면으로 신청하고 있다. 아울러 인도명령은 매각대금완납 후 6월이내에 신청해야 하고 그 기한이 경과하면 명도소송을 제기하여야 한다. 소유권이전등기 1. 매수인이 잔대금을 모두 완납하면 경매계장은 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하고 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다.   다만, 이러한 절차를 경매계장이 스스로 알어서 해주는 것은 아니고, 위와 같은 절차를 할 수 있도록 매수인이 소유권이전등기 및 말소등기촉탁신청서를 꾸미고, 아울러 첨부하여야 할 서류, 비용등을 납부하여야 한다. 배당기일 -배당완료및경매절차완료 1. 배당기일에 집행법원은 배당표원안을 출석한 이해관계인들에게 열람시키고, 또한 그들의 의견을 듣고, 추가할 것이 있으면 추가하고, 정정할 것이 있으면 정정하여 배당표를 확정한다. 2. 위와 같은 배당에 대해 이의가 있는 자는 배당기일날 담당판사의 앞에서 배당이의가 있음을 진술하고 7일이내에 집행법원에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 발급받아 해당 경매계에 제출하여야 한다. 3. 위와 같이 배당이의 소제기 증명원을 경매계에 제출하면 경매법원은 배당이의가 있는 배당금을 공탁하고, 차후 배당이의 소송에서 승소한 자가 그 배당금을 교부받을 수 있다. 4. 배당이의는 채무자를 제외하고는 출석한 자들만이 배당이의를 할 수 있고, 만일 배당기일날 출석하지 않았다면 그 배당에 동의한 것으로 간주한다. 5. 배당에 대한 이의가 있었으나, 7일이 지나도록 배당이의 소제기증명원이 제출되지 않거나 배당이의 소 이후 배당이의 소가 취하되면 즉시로 다시금 배당을 실시하여야 한다. 6. 가압류권자에 대한 배당은 공탁하고 차후 집행권원을 받아오면 배당한다 NOTE 1. 인도명령은 매수인에게 대항할수 없는 모든 점유자를 상대로 할 수 있고, 아울러 인도명령은 잔대금을 납부한날로부터 6개월이내에만 신청할 수 있다. 2. 인도명령신청과 소유권이전등기촉탁신청은 해당 경매계에 신청한다. 3. 배당기일날 배당에 이의가 있는 이해관계인은 재판장님 앞에서 배당이의를 주장할 수 있고, 다만 배당이의를 신청한 이해관계인은 배당기일로부터 7일이내에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 해당 경매계에 제출하여야 한다. 4. 가압류권자에 대해서는 배당기일날 배당을 실시하나, 배당금을 수령하기 위해서는 집행권원(판결문 등)을 제출하여야 한다

  제3부 인도명령과 명도소송의 비용

 

 

 

이번강의는 경매부동산을 낙찰받은후 후속조치에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
경매부동산은 낙찰을 받고 잔금을 지급하면 소유권을 취득하지만 전소유자나 채무자 혹은 세입자가
계속 점유하고 있는 것이 대부분 입니다.
경매잔금 지급후 후속조치는 어떻게 원만하고 빠른 시간내에 점유을 회수하여 입주를 하는가
하는 것이 관건입니다.
실제 낙찰받아 세입자나 전소유자를 만나면 터무니 없이 많은 이사비를 요구한다거나
아예 연락이 안되는 등 여러가지 변수가 많이 있습니다.
이런경우 어떻게 하는 것이 가장 좋은 방법이 될까요??
먼저 법적인 절차 부터 알아 보도록 하겠습니다.

먼저 정식 소송인 명도소송과 약식절차인 인도명령이 있습니다.
두가지의 차이점은 여러가지가 있겠지만

첫째는 소요시간에 차이가 많이 있습니다.
인도명령의 경우는 인도명령신청시 심문이 없는 경우 2주후에 인도명령을 받을 수 있고
명령이 점유자에게 송달이 되면 바로 송달증명서를 교부받아 강제집행할 수 있는 상태가 됩니다.
심문을 한다하더라도 2-3주정도 지체될 뿐입니다.
그러나 명도소송의 경우는 정식 소송이므로 소장 접수하여도 몇개월을 기다려야 하며
요즘 민사소송은 소송방식이 변화되어 준비서면과 답변서를 2-3회 우편으로 교환후 변론기일이
잡히게 되므로 예전보다는 빨라졌다하더라도 몇개월의 시간은 각오를 하셔야 합니다.

두번째는 비용에서 차이가 납니다.
인도명령의 경우 송달료10,800원(점유자1인) 1명추가시 마다 5,400원 인지대1,000원이므로
세입자가 1세대라면 인도명령신청시 11,800원이 됩니다.
그러나 명도소송의 경우는 소가(소송목정물의 가액)에대하여 인지를 붙이게 됩니다.
주택의 명도소송의 예를 들어보면 소유권에 기한 소송을 하는 경우
목적물가액의 의 2 분의 1일 소가 가됩니다.
그럼 목적물의 가액은 과세시가 표준이 되겠습니다.
과세시가표준액은 어떻게 알수가 있냐구요?( 그건 부동산관할 구청에 가면 알수가 있습니다.)
왜냐하면 과세시가표준액이 구청에서 세금을 부과하기위한 기준이기 때문이죠
예를 들어 보도록 하겠습니다.(감정가 2억정도되는 빌라)
과세시가표준액이 90,000,0000원이라고 하면 소가(소송목적물의 가액)45,000,000원 이 됩니다.
그럼 소가를 기준으로 인지를 첨부하게 됩니다.
<인지액 산정 방법>
1,000 만원 미만 :소가 X 0.005
1,000 만원 이상 ~ 1억원 미만 : 소가 X 0.0045 5,000원
1억원 이상 ~ 10억원 미만 : 소가 X 0.004 55,000원
10억원 이상 : 소가 X 0.0035 555,000원
위의 표에 의해서 인지첨부액을 계산하면
소가 45,0000,000원으로 1억 미만이므로
45,000,000원 X 0.0045 5,000원= 203,000원이 되겠습니다.

그다음으로는 송달료를 납부하게 되는 데 명도소송은 대부분이 민사단독사건 이므로
당사자수 X 2,700 X 8회분 입니다.
그러므로 세입자가 1세대라면 당사자가 낙찰자와 세입자이므로
2 X 2,700원 X 8회분 이므로 =43,200원 입니다.
결론적으로 명도소송시 약 246,200원 정도 비용이 될 것입니다.

 

그리고 명도소송시에는 일반적으로 점유이전금지 가처분도 같이 하는 것이 보통입니다.
이는확정판결후에 라도 집행전에 점유가 타인에게 이전이 되어버리면 또다시 법적절차를 할수 밖에
없기 때문입니다.

또한 인도명령은 민사집행법 제136조규정에의하면 매수인이 대금을 낸 뒤 6월이내에 신청하면 채무자,소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다.
(그럼 대금지급후 6개월이 경과되면 어떻게 될까요 그건 인도명령대상이라도 명도소송을 해야하므로
시간적으로 금전적으로나 손해가 될 것입니다.)
그러나 단서조항으로 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 라고 규정하고 있습니다.
또한 소유자와 점유자이외의 자에대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다고 규정 하고
있으나 단서조항으로 그 점유자가 매수인에게 대항할수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한경우그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.

이러한 법적절차에 따른 인도명령이나 확정판결이 있으면 송달증명원또는 집행문을 부여 받아서
강제집행을 하게 됩니다.
강제집행비용은 30평아파트의경우 약150-200만원 정도 되는 걸로 알고 있습니다.

이처럼 경매로 낙찰받더라도 법적으로 인도명령이나 확정판결까지는 가도 강제 집행까지 가는 경우는
많치가 않습니다.
소송비용이나 집행비용한도내에서 적절하게 이사비를 지급하고 점유를 이전받는것이 좋은 방법이
아닐까 개인적으로 생각하고 합니다//