소액임차인의최우선변제

 

                                          

 

[질문]

서울 마포구의 아파트에서 전세를 살고 있는데 최근 집이 경매로 넘어가면서 법원에서 권리신고 및 배당요구 통지서를

받았습니다.

2005년에 선순위 은행 근저당이 설정되어 있는 상태에서 2009년에 6,000만원에 전세계약을 하고 확정일자 신고를 했습니다.

배당금을 받지 못할 경우 주택임대차보호법상 임차인이 보호받을수 있는 금액은 얼마인지요.

 

 

[답변]

주택임대차보호법은 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을수 있는 권리를 명시하고

있지만 이해부족으로 안타깝게 최우선변제를 못받는 사례가 자주 일어납니다.

특히 법에서 보호하는 소액임차인의 범위와 보증금의 규모에 대한 규정은 여러차례 변경된 만큼, 전세계약을 할때는

보호되는 보증금의 규모와 선순위 담보물권 설정일자를 반드시 확인하고 계약해야 합니다.

소액임차인에 해당되더라도 규정 개정 이전에 설정된 근저당권에 대해서는 소액임차인이 우선변제를 주장할수 없기

때문입니다.

 

만약 근저당권이 주택임대차보호법 시행령이 개정된 2008년 8월 21일 이후에 설정되었다면 2,000만원까지 보호를

받을수 있습니다.

서울 및 수도권에서 과밀억제권역의 경우 보증금 6,000만원까지에 대해서 2,000만원을 보호받을수 있기 때문입니다. 하지만 위의 사례에서는 2005년에 은행이 근저당을 설정했습니다.

이 경우 기준은 보증금이 4,000만원 이하인 임차인 중, 1,600만원까지만 보호 받게 됩니다.

결국 질문하신 분은 소액임차인 보호에는 해당이 안되어 최우선변제는 불가능합니다.

다만 확정일자를 받아둔 만큼 은행이 배당 받고 남은 금액에 대해서는 후순위로 배당을 받을수 있습니다.

선순위 담보물권은 근저당, 가등기담보권, 경매개시결정등기일 등이 기준이 되며 가압류채권이나 압류채권 등은 해당

되지 않습니다.

주택등기부등본을 떼어 각각의 설정일을 확인하면 배당 받을수 있는 금액을 할수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

[질문]

집값이 크게 오르지 않는 것 같아 경매로 싸게 주택을 사볼까 합니다.

그런데 최근 관심을 갖고 있는 물건의 등기부등본을 보니 '토지별도등기'라는 내용이 있습니다.

경매입찰시 주의해야 할 부분이 있을까요?

 

 

[답변]

토지별도등기는 집합건물(아파트, 다세대, 연립주택 등)이 존재하는 토지에 저당권설정등기, 가압류등기 등이 되어

있는 것을 말합니다.

토지별도등기가 있다면 일반인들로서는 아무래도 입찰을 하기에는 꺼림직한 게 사실입니다.

토지별도 등기는 말소여부에 따라 경매수익에 큰 차이가 있는 만큼 면밀한 분석이 필요합니다.

경매신청자가 토지와 건물에 대해 동시에 근저당을 설정해 경매로 넘긴 경우에는 토지별도 등기가 없어집니다.

토지근저당권자가 배당요구를 통해 배당을 받아가는 경우에도 토지별도등기는 없어집니다.

 

특히 경매진행 과정에서 경매정보지에 토지매각조건이 '매수자인수 조건부'라고 표시된 경우에는 주의를 기울여야

합니다.

이때는 토지등기부등본을 발급 받아 전체 근저당에 대한 채무를 알아본뒤 해당 구분건물이 대지권에 해당하는 지분 중 얼마의 채무를 변제해야 하는지를 고려해 변제금액 만큼만 감액해서 입찰해야 합니다.

일단은 토지별도등기가 말소된 상태에서 입찰을 하는게 가장 좋지만 말소하지 않은 경매물건을 인수하려 할 경우에는 부담하게 될 금액을 염두에 두고 입찰에 임해야 합니다.//