임대차보호법.

※주택임대차보호법

1. 적용대상

	주거용 건물의 전부 또는 일부를 임대차한 경우에 적용
	ㆍ	사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물은 제외
	ㆍ	등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함
		※ 건물의 일부(50%)가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도    주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 대해 적용

2. 적용시기

	ㆍ	세입자가 임차한 주택에 실제로 입주하고, 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 보호

3. 임대차계약 승계

	ㆍ	임대차 기간 중 매매, 상속 등으로 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계됨

4. 임대차계약 기간

	ㆍ	기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봄
	ㆍ	계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려 줄 의무가 있고 세입자는 집을 비워 줄 의무가 있음
	ㆍ	임대차 계약기간이 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가 존속

5. 재계약

	ㆍ	임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대해 계약기간 만료일  6개월 전까지 통보해야 하고, 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지통보

6. 묵시적갱신

	ㆍ	전세기간 2년이 지난 후 계약에 관한 특별한 말이 없었다면 계약기간은 자동으로 2년이 연장됨
	ㆍ	임차인은 중도 해지가 가능. 단, 계약해지 3개월 전에 임대인에게 통보해야 가능

7. 임대료 인상 폭 한도

	ㆍ	임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 5%를 초과할 수 없음
	ㆍ	약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없음

8. 우선변제권

	ㆍ	후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을수 있는제도
	ㆍ	임대차계약 후 실제 입주하고 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자 (공증인사무소 또는 등기소)날인을 받아야 함

※임대차계약 단계별 확인 사항

1. 계약하기 전 확인사항

	.  법원 등기과나 등기소에서 토지,건물 등기부등본을 발급 받거나     열람해아래사항을 반드시 확인해야 함
	ㆍ	등기부등본 상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인
	ㆍ	등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인
	ㆍ	등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지 여부 확인
	ㆍ	등기부등본에 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 여부
	ㆍ	임대차계약 체결 상대방이 등기부등본 상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인

2. 계약서 작성시, 명시할 확인사항

.인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인

.계약내용란에는 계약금, 중도금, 잔금지급일 기입 .부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)
.지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항

 

3. 계약체결 후 확인 사항

	ㆍ	발급 받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시 받아 동일인 여부 확인
	ㆍ	만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부 확인
		※ 위임장에 명시할 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적,     본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지,     본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일

	ㆍ	금액은 아라비아 숫자보다 한자(壹,貳,參)로 표기하고 여백 없이  "金字" 옆에 붙여서 기입
	ㆍ	계약서는 알기 쉽게 쓰고, 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것을 꼼꼼히 기재
	ㆍ	계약서의 매수가 2매 이상이면 접속부분 끝에 당사자 쌍방 각인을 날인
	ㆍ	완성된 계약서는 매도, 매수, 입회인이 각기 1부씩 보관
	ㆍ	계약금에 대한 영수증 발급 및 수령

※임대차 권리 보호를 위한 안전장치

1. 확정일자

	ㆍ	의미
		- 공증인, 법원공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자로    현재 해당문서가 존재하고있다는 것을 증명하는 것
	ㆍ	청구장소
		- 관할등기소, 공증인 사무소, 동사무소
	ㆍ	효력
		- 전입신고가 돼야 효력발생
		- 세입 기간 중 집주인이 변경해도 유효 (재청구하지 않아도 됨)
	ㆍ	확정일자 받은 계약서 분실시
		- 확정일자를 본래와 같이 다시 받을 수는 없지만 확정일자를 받았던    등기 소나 동사무소에서 그 사실을 확인 받아 증명 가능함

2. 전세권 설정등기

	ㆍ	조건
		- 집주인의 동의와 인감증명이 필요할 때
		- 시기에 제한 없이 언제든지 필요할 때 놓을 수 있음
	ㆍ	효력범위
		- 전세보증금을 돌려 받지 못할 때 세입자가 직접 나서 집을    경매에 부칠 수있음
		- 집주인의 동의 없이 보증금 확보 가능
		- 효력이 큰 만큼 절차와 비용이 많이 필요함(전세금에 비례)
		- 효력승계 및 집주인의 동의 없이 전전세 가능
	ㆍ	등기 신청장소
		- 관할 등기소
	ㆍ	확정일자와 동일한 점
		-경매에 들어갈 때 후 순위 권리자나 채권에 앞서 변제를 받을 수 있다는 점

3. 임차권등기 명령제

	ㆍ	개념
		- 법원이 세입자가 제출한 서류를 검토하고 간단한 심문을 거쳐 1~2주내에전셋집에다 임차권등기명령 결정을 내리고 직권으로 등기소에 등기하도록 하는 것
	ㆍ	효력
		- 임차등기를 해놓고 다른 곳으로 이사를 해도 종전의 대항력과    우선변제권은 인정됨
		- 임차권등기가 설정되어 있으면 집주인은 은행에서 대출을 꺼리게 됨
		- 집주인이 법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해    임차권 등기명령의  적정여부 판단함
	ㆍ	해제
		- 집주인이 자발적으로 전세금을 내줄 경우 세입자로부터     등기명령취하서나 등기말소 관련서류를받아 해제
		- 경매를 통해 전세금을 받는 경우 법원은 일단 전세금을 공탁한 후   세입자 가 집을 비워 줬다는증명자료를 제출하면 전세금을 내주고    임차권등기도 말소.   배당금이 부족해 전세금을 모두 반환받지 못한 경우 임차권등기는   그대로 유지
	ㆍ	필요서류 (법원에 제출)
		- 확정일차 갖춘 임대차계약서,    임차인의 주민등록등본,    이웃주민의 실거주확인서 등

※임차인의 권리 구제

1. 소액심판제도

	ㆍ	개념
		- 분쟁금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 판결을 내리는 제도.    민사소송보다 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있음    (1회에 끝나는 것이 원칙)
		- 임대보증금이 2,000만 원 이하일 때만 신청 가능     (2,000만 원 초과시 보증금반환소송)
	ㆍ	필요서류
		- 임대차 계약서 사본, 도장, 소송장 (법원비치, 민사과에서 접수)

2. 민사조정

	ㆍ	개념
		- 분쟁 당사자들이 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결방법을    찾아내는 화해제도   - 재판상 판결같은 효력이 있어 쌍방의 동의 하에 조정안이 성립된 후    어느 한쪽이 이행되지 않을 때는 강제 집행함
	ㆍ	효력
		- 판결의 효력은 직접 당사자에게만 효력을 발휘하게 되며, 당사자 이외의  제3자에게는 효력 없음 (민사 조정 중 집주인이 집을 제3자에게 매도할 경우 제3자 대상으로 민사조정을 해야 함)
		- 이런 경우 채권자들은 대부분 본안소송에 들어가기 전에 그 판결 집행의 실효성을 확보하기 위해상대방의 물적재산(부동산, 채권, 예금 등)에 대해 가압류 등의 보전처분을 해놓고 소송이나 조정절차에 들어감
	ㆍ	장점
		- 비용이 저렴하고 시간이 적게 든다.   - 비용은 소송의 1/5정도, 기간은 조정신청서 접수 이후부터 약 4주정도   걸리는데 길어도 두 달 안에 마무리 => 소송보다 훨씬 빠르게 해결
	ㆍ	필요서류
		- 임대차계약서 사본2통, 도장, 민사조정신청서(우편가능)

	ㆍ	계약 해지 가능한 경우 : ①‘이러 이러한 경우에 계약을 해지할 수 있다’는 특약사항이 있을경우   ②계약금만 지불하고 중도금을 지불하기 전 단계에서 매수인은    계약금을   포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환할 경우   ③상대방이 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행) 상황일 경우
	ㆍ	계약 후 24시간 내에는 자유로운 계약 해지가 가능 하다는 말은  잘못 된 지식임