우선변제권과최우선변제권.

                       ***우선변제권과최우선변제권***

 

우선변제권 : 우선변제권이란 확정일자보다 늦은 후순위담보권자. 기타 일반채권자보다 우선배당받을수

                  있는 권리를 말합니다. 보증금의 범위는 지역마다 다릅니다.

                  참고로 주임법시행령이 이번 2010년7월21일부로 개정되었습니다.

 

                  법제처 - 주택임대차보호법시행령에 들어가셔서 제3조(보증금등 일정액의 범위등)

                               제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)를 참고하시기바랍니다.

 

                  * 우선변제권은 경매기입등기이전에 대항력을 갖추어야하고 대항력의 취득시점은

                     대항력의 모든요건을 최종적으로 취득한 시점입니다.

                     특히 유의할점은 확정일자 부여의 효력은 확정일자를 받은 즉시 효력이 있으나

                     주택의 인도와 주민등록전입은 그 익일 0시에 대항력을 취득한다는 점입니다.

 

최우선변제권 : 소액보증금 중 일정액에 관하여는 모든 채권보다 최우선으로하여 임차주책(대지포함)

                     경락가액의 1/2범위 내에서 배당을 우선받을수 있습니다.

                     (선순위담보권자보다 우선임)

                     다만 근로기준법 제37조 소정의 임금우선채권과는 같은 순위로 배당을 받습니다.

                    

                    * 소액임차인의 최우선변제건 행사요건

                       1) 임대보증금액이 지역별 한도가 있습니다. (주임법및 상임법시행령 제3조/제4조 참조)

                       2) 주택의 인도및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지할것

                       3) 임차물건이 경매 또는 공매에 의하여 매각될 것

                       참고로 낙찰기일 이전에 임차주택을 다른곳으로 이전시는 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하나

                       임차권등기명령 신청에 의한 임차권등기후 이사를 하면 대항력과 우선변제권을 취득하도록

                       규정되어있습니다.

 

* 주택과 상가 모두 우선변제와 최우선변제가 적용됩니다.

                       다른점은 지역별 보증금의 범위와 최우선변제금액이 다릅니다.(주임법및 상임법시행령 참조)

                       월세인 경우는 :

                       주택은 월세와 관계없이 보증금 금액을 보증금의 범위로 결정되나 / 상가인경우는 월세를 보증금으로

                       환산한(보증금 + 월세x100)  환산금액을 기준으로하여 적용대상이 된다는것에 유의하셔야됩니다.

                       주택은 확정일자를 동회나 등기소에서 받지만 상가는 확정일자를 세무소에서 받습니다.

                       경공매시 주택은 낙찰가액의 1/2한도내에서. 상가는1/3한도내에서 우선배당을 받을수있습니다.