전세 주택매매가에70%이내에.

 

                                                 ***주택전세***

 

                                      *근저당 설정액+보증금, 집값의 70% 안넘어야*

                         **확정일자 받고 잔금지급전 등기부 다시 살펴야**

올가을에 전셋집을 계약하는 세입자라면 전세금을 보호받을 수 있는 법적 장치에 각별히 신경써야 할 것으로 보인다.

올해 들어 전셋값이 오른 데 반해 집값은 떨어진 곳이 적지 않아 전세금이 집값에서 차지하는 비중이 높아진 주택이 많아졌기

때문이다.

전문가들은 이런 때일수록 세입자들은 집주인이 파산해 주택이 경매에 넘어가게 될 경우까지 가정해 전세 계약 여부를 판단하고 보증금 보호장치도 강구해야 한다고 지적한다.

먼저 전셋집의 근저당권 설정액을 확인하는 게 중요하다.

근저당 설정액은 집주인이 실제 빌린 돈의 120~130%로, 집주인이 원금을 전혀 갚지 않은 상태에서 주택이 경매에 부쳐질 경우 설정액 전부가 전세 보증금(확정일자 갖춘 경우)보다 먼저 배당된다.

대체로는 근저당 설정액과 전세금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 계약하지 않는 것이 안전한데, 요즘 같은 집값 하락기에는 이 비율이 70%선을 넘지 않도록 하는 게 바람직하다.

예를 들어, 시가 5억원짜리 집인 경우 전세 보증금이 2억원이라면 근저당 설정액이 1억5000만원 이상인 집은 계약하지 않는

편이 좋다.

만일 이 집이 경매로 넘어가 3억5000만원 이하에 낙찰된다면 세입자는 보증금 일부를 돌려받지 못하기 때문이다.

임대차 계약서 확정일자는 반드시 받아야 한다.

확정일자는 동사무소에서 전입신고와 동시에 처리하면 된다.

민법의 특례법인 주택임대차보호법이 규정한 확정일자는 세입자가 집주인으로부터 받아야 할 보증금 채권에 대해 경매 등의

배당 순위에 있어서는 근저당권 등 다른 물권과 똑같은 효력을 갖도록 한 제도다.

따라서 확정일자를 받게 되면 날짜순으로 이후 설정된 근저당권보다 앞서서 경매 배당을 받을 수 있어, 사실상 전세권과 같은

효력을 지닌다.

잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 한차례 더 떼어보고 바뀐 사항이 없는지 살펴보는 것도 잊지 말아야 한다.

잔금을 지급하기 전에 근저당 등이 추가로 설정될 수도 있기 때문이다.

만약 계약일과 잔금 지급일 사이에 근저당이 새로 추가 됐을 때는 근저당 설정 총액이 집값의 70%를 넘는지 다시 따져봐야

한다.//