가등기 란.

 

                                              ***가등기란***

 

본등기 요건이 갖추어져 있지 못한 경우 장래의 본등기에 대비하여 미리 순위를 보존하기 위해 행하는 예비등기.

매매의 예약, 대물변제로 부동산을 취득할 것을 약속했을 때 등 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 그 권리를 주장할 필요가  있는 경우에 이용된다. 가등기 절차는 부동산등기법 제37·38조에 규정되어 있다.

부동산 물권변동은 등기의 선후(先後)에 의해 권리관계가 크게 좌우되므로 등기의 순위가 중요한 의미를 갖는다. 가등기를 한 후 본등기를 하면 가등기를 한 때로 등기의 순위가 소급된다. 예컨대, 갑이 부동산 소유권 이전의 가등기를 했는데 그뒤 을이 동일 부동산에 소유권 이전의 본등기를 한 경우, 갑이 가등기에 의한 소유권 이전의 본등기를 하면 정당한 소유권자가 된다. 다만 가등기 후 본등기 전까지는 을의 소유권이 유효한 것이므로 을이 그 부동산을 임대하는 것은 정당하며 따라서 이때의 차임은 부당이득이 되지 않는다. 가등기는 이에 의해 앞으로 본등기를 할 수도 있다는 경고적 의미가 있으므로 본등기를 할 수 있는 청구권(소유권·지상권·지역권·저당권·권리질권·임차권)에 대해서만 가등기가 가능하다. 가등기에 의하여 본등기를 할 때 비로소 등기의 순위가 가등기시로 소급되지만, 가등기만 있고 본등기가 없는 상태에서는 아무런 실체법적 효력이 없다(통설·판례). 이렇듯 가등기에는 본등기 순위보전의 효력이 있으나 물권변동의 시기는 본등기를 한 때라는 점에 유의해야 한다. 만약 가등기 후 다른 본등기가 있는 경우, 가등기 권리자는 본등기 청구권을 행사할 수 있다. 판례에는 "가등기 의무자를 상대로 하여 본등기를 해야 하며, 이 등기가 있으면 다른 본등기가 미리 있었다고 해도 등기 공무원이 직권으로 다른 본등기를 말소해야 한다"고 인정하고 있다.

가등기의 말소는 원칙적으로 가등기 명의인이 단독으로 할 수 있으나, 가등기 명의인의 승낙서 또는 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 등기상의 이해관계인도 가등기 말소를 청구할 수 있다.

가등기는 청구권 보전이라는 목적이 있다. 그러나 부동산에 관한 공적 규제 강화에 따른 부담의 일시적 회피나, 본등기의 등록세를 감면할 목적으로 탈법적 부실 가등기가 행해지는 경우가 많다.