민법 제 565조 제1항 해약금 해제의 차이점을 구분하여야

민법 제 565조 제1항 해약금 해제의 차이점을 구분하여야

Case>>

OO아파트 매도인 갑은 친구 병의 도움을 받아 매수인 을과 매매계약을 체결하였는데, 당시 그 계약서 비고란에 계약금 6,000만원 중 300만원은 계약 당일 A계좌로, 나머지 5,700만원은 B계좌로 입금하기로 약정하였다.

 해약금 해제가 적법할까

 

그런데 친구 병은 계약 체결일 밤에 매도인 갑이 위 아파트를 처분할 의사가 없는 것을 확인 하고, 매수인 을이 계약금을 입금

하기 전에 친구 병은 매도인 갑을 통하여 매수인 을에게 매매계약 파기의 의사표시를 하였다.

이 경우 친구 병이 매도인 갑을 통하여 한 민법 565조 제1항에 의한 해약금 해제가 적법할까?

 

▶대법원은 2008.3.13. 선고 2007다73611 판결에서 이에 대해 다음과 같이 판시하였다.

계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.

 

☞ 결론>>

위 사안에서 매수인 을에 의한 계약금이 아직 입금되지 않은 상황이므로 계약금 계약은 아직 성립되지 아니하였으므로, 매도인 갑은 매수인 을의 채무불이행이 없는 이상 이 사건 매매계약을 민법 제565조 제1항에 의한 해약금 해제로 해제할 수 없다.

 

그러므로 이 사건 계약금을 수령하기 전에 매도인 갑이 한 해제의 의사표시는 부적법하여 효력이 없다고 할 것이다.

 

※ 채무불이행에 의한 계약해제와 민법 제 565조 제1항 해약금 해제의 차이점을 구분하여야 한다.

 

 

전범진 변호사