지적도

지적도, "아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 수익을 얻을 수 있다."

 

 

토지는 천 개의 얼굴을 가지고 있다.

즉, 토지의 외관은 하나지만 보는 사람의 실력에 따라서 모양이 다르게 보이고, 가치 평가도 다르게 되는 것이다.

그에 따라 혹자는 제1차 경매에서 감정가를 상회하는 금액으로 단독 응찰하여, 낙찰과 동시에 몇 십에서 몇 백 퍼센트의 수익률을 올리는 경우가 있는가 하면, 혹자는 몇 십대 일의 경쟁률을 뚫고 최고가 매수인이 되어 반 값에 낙찰을 받았지만, 수익은 커녕 오히려 손실을 보게 되는 경우도 있다.

이런 경우는 특수한 경우에만 나타나는 경우가 아니라 아래의 사례들처럼 토지투자시장에서 투자가가 늘 상 부딪히게 되는 문제이며, 지적도의 올바른 해석 능력은 손실을 예방하고, 남보다 높은 수익을 올릴 수 있는 좋은 수단이 되어줄 것이다.

 

 

▸ 사례1 도로에 접한 땅에도 비수가 숨겨져 있다?

일반적으로 투자 지침서에는 '도로에 접하지 않은 맹지에는 투자에 유의 하여야 하며, 반드시 도로에 접한 땅에 투자 하여야 한다'고 쓰여져 있다.

그러나, 때로는 도로에 접한 땅이 도로에 접하지 않은 맹지보다 오히려 투자가에게 비수가 되어 큰 손실을 안겨줄 수도 있다.

토지를 개발하거나 건축행위를 하려고 하면 해당 토지가 접한 도로의 소유주로부터 토지사용승락서를 받아야 한다.

접한 도로가 국가나 지방자치단체의 소유라면 토지사용승락서에 문제가 없겠지만, 개인 소유의 도로라면 토지사용승락서를 받지 못할 수도 있고, 과다한 비용의 요구로 낭패를 볼 수도 있다.

따라서, 실전에서 고수들은 지적도를 해석할 때, 투자대상 토지가 도로에 접했느냐 못 했느냐를 넘어서서, 반드시 누구 소유의 도로에 접했느냐 까지 확인하는 것이 늘 상 몸에 베어있다.

이런 것은 컴퓨터에서 온라인 등기부등본 약식조회를 통해 몇 초 안에 단돈 1원의 비용도 들이지 않고 가볍게 판단할 수 있다.

 

 

▸ 사례2 가든 옆에 붙은 토지에서 가든 허가를 받을 수 없다?

가든 또는 카페를 허가와 관련하여서 건축법에서는 일반음식점으로 분류하고 있다.

일반음식점과 휴게음식점의 차이는 주류를 판매할 수 있느냐 없느냐에 있으며 주류를 판매할 수 있는 것이 일반음식점이다.

검토 대상 토지의 옆에 일반음식점이 소재하고 있다고 해서 검토 대상 토지에서도 일반음식점의 허가가 가능할 것이라고 함부로 투자를 했다가는 다음의 두 가지의 경우에 의하여 큰 코를 다칠 수도 있다.

첫 째, 용도지역의 적합성이다.

일반음식점의 허가는 용도지역 기준으로 계획관리지역이나 생산녹지지역, 자연녹지지역에서 허용되는 건축물이다.

검토 대상 토지가 그런 용도지역이 아니라면 일반음식점의 허가가 원천적으로 불가능하게 되는 것이다.

용도지역은 칼라 지적임야도 혹은 토지이용계획확인서에서 쉽게 확인할 수 있다.

둘 째, 연접개발제한 저촉여부이다.

연접개발제한에 저촉되면 일반음식점 허가가 불가능했지만, 법이 개정되어서 연접과 무관하게 가능하게 되었다.

연접개발제한제도는 토지시장에만 있는 독특한 제도이며, 지적도를 포함하여 토지와 관련된 어느 문서에도 언급 또는 표시되어 있지 않다는데 문제의 심각성이 있다.

따라서 토지의 문외한인 사람들이 걸려들어 큰 손실을 보게 되는 '토지투자의 아킬레스 건'과 같은 존재이다.

 

 

▸ 사례3 농림지역에서도 유치원 허가를 받을 수 있다?

어떤 토지에서 건축할 수 있는 건축물을 판단하는 기준은 용도지역을 기준으로 한다.

즉, 국토계획법과 해당 시‧군의 도시계획조례에서 용도지역별로 허용되는 건축물을 열거하고 있는 것이다. 일반적으로 농림지역에서는 유치원이나 어린이집의 허가를 절대 받을 수 없다.

그런데, 현장에서는 간혹 농림지역에서 유치원이나 어린이집의 허가를 받아서 운영하는 경우를 볼 수 있다.

토지이용계획확인서에 용도지역이「농림지역, 농업진흥지역」표시된 토지에서 건축할 수 있는 건축물을 판단할 때는 농림지역의 규제를 받지 않고 농지법상 농업진흥지역의 규제를 받는다.

농지법에 의하여 농업진흥지역에서는 '경로당ㆍ보육시설ㆍ유치원 등 노유자시설'의 건축이 가능하다.

따라서 해당 토지는 비록 용도지역이 농림지역일지라도 유치원 등의 허가가 가능할 수 있는 것이다.

 

 

▸ 사례4 공익용 보전산지에서도 전원주택 분양사업을 할 수 있다?

보전산지 중에서도 특별히 공익기능 증진을 위하여 지정된 산지를 공익용 보전산지라 한다.

공익용 보전산지에서는 임업용 보전산지나 준보전산지에 비하여 개발할 수 있는 용도가 극히 제한되어 있다.

가장 대표적인 행위제한이 전원주택의 분양사업을 할 수 없다는 것이다.

이러한 단점 때문에 토지의 가격이 싸다는 점을 이용하여 기획부동산들이 공익용산지를 헐값에 구입하여 전원주택형태로 필지를 분할하고 일반투자가에게 비싸게 팔아넘겨서 큰 손실을 끼치는 행위가 한 때 토지시장에 만연하기도 하였었다.

그러나 공익용산지라고 해서 모두 전원주택의 분양이 불가능한 것은 아니다.

토지이용계획확인서에 「보전녹지지역, 공익용 보전산지」로 표시되어 있는 보전녹지지역 임야에서는 산지관리법상의 '공익용

보전산지에서의 행위제한'을 적용하지 않는다.

그에 따라 보전녹지지역에서 허용되는 건축물의 규제만을 받아 개발이 가능하며, 단독주택으로의 개발이 가능하게 되는 것이다.

 

 

▸ 사례5 주거용도 개발진흥지구에서 주택을 지을 수 없다?

주로 계획관리지역에 지정이 되는 개발진흥지구는 6가지의 유형이 있으며, 주거용도 개발진흥지구가 투자가들이 가장 빈번하게 접할 수 있는 토지이다.

토지이용계획확인서에는 「계획관리지역, 주거개발진흥지구」로 표시되어 있다.

용도지역도 계획관리지역으로 투자대상 토지에서 최고의 등급을 차지하고 있고, 용도지구의 명칭도 주거개발진흥지구이기 때문에, 해당 토지에서 주택의 신축허가는 일견 너무 당연한 일로 판단될 수도 있다.

그러나 막상 뚜껑을 열어보면 그렇지 않은 경우가 많다.

아직 개발계획이 수립되어 고시되지 않은 개발진흥지구에서는 건축행위 허가의 기준으로 '시가화조정구역에서의 행위제한'을

적용하게 된다.

시가화조정구역에서는 건축이 극히 제한되어 있어서 농업· 임업 또는 어업을 영위하기 위한 시설의 설치 정도가 허용이 되고,

주택의 증축도 기존주택의 면적을 포함하여 100제곱미터 이하까지만 허용이 되며, 주택의 신축은 허용이 되지 않는다.

그에 비하여 개발계획이 수립되어 고시된 개발진흥지구에서는 개발계획에 맞게 여러 가지 건축행위를 할 수 있다.

따라서, 개발진흥지구의 토지를 접하게 되면 투자가들이 가장먼저 해야 할 일은 해당토지에서 개발계획이 수립되어 고시되었는지 여부를 확인하는 것이고, 개발계획이 수립되었을 경우에는 해당 토지에서 허용되는 건축물의 용도 등도 파악해야 한다.

 

 

▸ 사례6 내 땅에 전원주택 허가를 받으려면 해당 시‧군에서 먼저 6개월을 살아라?

수도권 기준으로 한강 수계를 끼고 있는 경기도 광주나 여주, 양평 지역은 수질 보호를 위하여 특별대책지역 1권역으로 지정되어 있어 규제를 받는 토지가 넓게 분포하고 있다.

특별대책지역 1권역은 국토계획법이 아닌 환경부고시에 의하여 까다로운 규제가 가해지는 곳으로서 말 그대로 특별한 접근이 필요한 토지이다.

실무 경험이 없다면 절대 해결이 불가능하기 때문에 전문가들도 책에서나 강의에서 대충 얼버무리거나 언급을 회피하고 넘어가는 지역이다. 특별대책지역 1권역에서의 토지개발행위는 하수처리구역과 밀접히 관련되어 있다.

특별대책지역 1권역 중 '하수처리구역 외 지역' 토지에서는 필지 분할 시점에 따라서 해당 토지에서의 거주제한과 용도제한이 가해진다.

그에 따라, 1990년 7월 20일 이후에 필지 분할 된 토지에서는 건축허가 또는 건축허가를 위한 농지전용 등의 사전 인․허가를 신청하려면, 신청일 6월 이전부터 세대주를 포함한 세대원이 특별대책지역 1권역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주해야 한다. 즉, 내 소유의 토지임에도 불구하고 전원주택을 지으려면 사전에 세대주를 포함한 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다는 뜻이다. 경험해보지 않거나, 공부해서 이해하고 있지 않은 사람에게는 전혀 생뚱맞은 토지일 수밖에 없는 것이다.//