(생활법률)채권/채무

(생활법률)채권/채무

 

매수인의 인수채무 불이행과 계약해제

매매계약을 할 때 매도인이 매매목적물에 대해 부담하고 있는 채무를 매수인이 인수하고 그 액수만큼 매매대금에서 공제를 하는 것으로 약정을 하는 경우가 있다.

예컨데 매수인이 어떤 토지를 매매대금 9천 만원에 사기로 하면서 계약조건으로 계약금 1천 만원과 중도금 3천 만원은 직접 매도인에게 지급하고 잔금 5천 만원은 매도인이 이미 빌려 쓰고 있는 채무 5천 만원을 인수하는 것으로 하고 계약을 하는 것을 예로 들 수 있다.

이런 경우 매수인은 계약금과 중도금으로 4천 만원만 지급하면 매매대금 지급의무를 다 이행한 것이 된다.

그런데 매수인이 인수하기로 한 채무금액을 갚지 않을 경우 그 돈은 누가 갚아야 하느냐는 문제가 발생하는데 매수인이 채무인수를 했다고 해 매도인의 채무가 없어지는 것이 아니라 매도인이 갚아야 할 채무의 이행을 매수인이 인수한 것에 불과하므로 매수인이 갚지 않으면 매도인이 갚아야 한다.

따라서 매수인이 인수한 채무를 이행하지 않을 경우 매도인은 매수인의 채무불이행을 이유로 계약해제를 원하는 경우가 있지만, 매수인이 인수한 채무를 이행하지 않았다고 해 그것만으로 계약을 해제 할 수는 없다.

왜냐하면 매수인은 계약금과 중도금만 지급하므로써 이미 매매대금 지급의무를 이행했기 때문이다.

그러나 매수인이 인수채무를 이행하지 않아 결과적으로 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하게 평가할 수 있는 특별한 사유가 발생한 경우에는 매도인은 매매계약 자체를 해제 할 수가 있다.

매매계약을 해제 할 수 있는 특별한 사유라는 것은 매도인이 여러 차례 독촉을 했는데도 매수인이 인수채무 5천 만원을 갚지 않아 채권자가 결국 저당권에 의한 경매신청을 해 경매개시 결정이 내려진 경우를 말한다.
이렇게 되면 매도인이라는 5천만원을 갚아야 경매가 진행되는 것을 막을 수가 있는데 이것은 매수인이 인수 채무를 이행 하지 않은 것이 원인이 되었기 때문에 매도인은 매매계약을 해제 할 수가 있는 것이다.

 

 

당사자도장찍었어도 이럴땐 무효

 

합의각서 내용이 이례적이고 작성 정황이 제대로 설명되지 못하는 등의 사정이 있다면 날인된 도장이 당사자들의 것이 맞다고

하더라도 합의각서가 진정하게 작성됐다고 단정해서는 안 된다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 민사3부(주심 이인복 대법관)는 건물임차인 이모씨가 건물소유자 박모씨를 상대로 낸 임차보증금반환 등 청구소송 상고심(2011다76679)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

 

재판부는 판결문에서 "사문서에 날인된 작성자 명의의 인영(印影)이 그의 도장에 의한 것이라면 민사소송법에 따라 그 문서 전체가 진정하게 성립됐다는 점이 추정되지만 인영의 진정성립, 즉 날인행위가 작성 명의인의 의사에 따른 것이라는 추정은 사실상의 추정이므로, 이를 다투는 사람이 반증을 들어 법원이 의심을 품게하는 사정을 입증하면 그 진정성립의 추정은 깨진다"고 밝혔다.

 

재판부는 "이 사건 합의각서는 백지에 모든 내용이 수기(手記)로 돼 있고 작성명의인인 이씨와 박씨, 입회인인 김모씨의 기명날인이 있는데, 이씨는 이 문서를 김씨로부터 건네받았다는 주장할 뿐 이 문서의 필적이 누구의 것인지, 두 사람의 도장을 누가 날인했는지, 김씨가 실제로 입회를 한 것인지 등에 관해서는 아무런 설명을 못하고 있다"고 지적했다.

 

재판부는 "음식점과 노래방을 운영하려는 이씨가 영업허가를 받을 수 있는지 미리 확인하지도 않고 4억원 이상을 투자해 점포를 빌려 인테리어 공사까지 거의 마쳤다는 주장은 쉽게 믿기 어려울 뿐만 아니라 합의각서의 내용은 물론 작성 명의인과 입회인의 기명조차 모두 제3자가 기재했다는 점은 매우 이례적인 것이므로 각서가 작성명의인의 의사에 따라 정상적으로 작성된 문서인지 의심이 들지 않을 수 없다"며 "문서의 진정성립이 추정된다고 보고 이씨의 주장을 배척한 원심의 판단은 수긍하기 어렵다"고 덧붙였다.

 

이씨는 2007년 충남 부여군에 있는 박씨의 건물 3층과 7층을 빌리면서 노래방과 음식점을 운영하기 위해 인테리어 공사를 했다. 이씨가 자금난 등으로 인테리어공사를 중단하고 노래방 등의 영업을 포기하자 박씨는 공사를 이어받아 마무리한 뒤 다른 사람과 임대차계약을 체결했다. 이씨는 '임차인이 인테리어 공사비용을 지출하면 임대인이 상환한다'는 내용의 합의각서를 근거로 자신이 지출한 공사금액 3억1500만원과 보증금 등을 달라는 소송을 냈다.

박씨는 이 합의각서가 위조된 것이라고 주장했지만, 1·2심은 "각서에 찍힌 도장이 양 당사자의 것임이 확인된 이상 문서가 진정하게 성립한 것으로 추정된다"며 원고패소 판결했다.

 

 

공증과가압류의 차이

 

민사소송을 통하지 않고 채권의 만족을 얻을 수 있는 방법에는 공증제도가 있다.

예컨데 돈을 빌려주는 채권자는 보통 차용증을 받는 것이 대부분이지만 차용증 대신 채무자가 언제까지 돈을 갚기로 하고 그때

까지 갚지 못하면 강제집행을 당해도 좋다고 하는 집행력있는 공증을 하게 되면 채권자는 소송을 하지 않고서도 공정증서에 집행문을 부여 받아 채무자의 재산에 경매 신청을 할 수가 있다.

이러한 집행력있는 공증제도는 소송을 하지 않고서도 강제 집행을 할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이지만, 경매 신청을 하기 전에 채무자가 재산을 제3자에게 팔아 버리는 것을 막을 수 없다는 것이 단점이다.

채무자가 재산을 처분하는 행위에 대해서는 채권자가 사해행위 취소 소송을 통해서 다시 채무자의 소유로 원상회복을 할 수 있는 방법이 있기는 하지만 그것은 반드시 소송을 통해야 하고, 일정한 요건을 갖추어야만 가능하므로 100% 승소가 보장되는 것도 아니다.

따라서 채무자가 재산을 제 3자에게 빼돌리는 것을 막기 위한 가장 좋은 방법은 가압류를 하는 것이다.

가압류를 하게 되면 가압류의 처분금지적 효력 때문에 채무자가 제 3자에게 재산을 처분한다고 해도 채권자는 얼마든지 소송을 제기 해서 승소 판결을 받아 경매신청을 할 수 있기 때문에 채권자는 걱정할 필요가 없다.
다만 가압류는 그 자체만으로는 집행력 있는 공정증서처럼 바로 경매신청을 할 수가 없고 지급명령이나 판결과 같은 집행권원을 취득해야 경매신청을 할 수가 있다.

그렇다면 채권자의 입장에서는 집행력 있는 공증과 가압류 중 어느 것이 더 나은지를 놓고 고민을 할 수 밖에 없다.

공증과 가압류를 동시에 다 하는 것은 현실적으로 어려운 점이 있기 때문에 두가지 중 한가지를 선택해야 한다면 채권을 보전하는 입장에서는 가압류가 더 실효성이 있다. 가압류를 하게 되면 채무자가 재산을 빼돌리는 것이 사실상 힘들어지기 때문에 채권자는 안심할 수가 있고, 필요하면 판결을 받아 경매신청을 할 수가 있기 때문이다.

 

 

담보설정시에는

 

채권자가 돈을 빌려줄 때는 확실하게 변제받기 위한 방법으로 담보를 설정하고 돈을 빌려주는 경우가 있다.

담보를 설정하는 방식은 제공된 부동산에 저당권설정을 하는 방식이 가장 많이 사용되는 방식인데 이러한 담보 설정시에 채권자가 주의해야할 사항들이 있다.

담보는 말 그대로 채권자가 빌려준 돈을 받지 못하게 되었을 때 돈을 회수하기 위한 보장책으로 사용되는 것이므로 담보 설정시 가장 중요한 것은 제공된 물건의 가치가 빌려준 돈 만큼의 가치가 되겠느냐는 것이다.

담보의 정확한 가치를 사전에 파악하는 것이 쉬운 일이 아니지만 주변의 시세나 어림짐작으로도 빌려준 돈의 액수 이상의 가치가 나간다면 담보로서의 가치는 충분하다.

그러나 시세가 좋다고 해서 그것에만 의존하면 나중에 채권자가 피해를 볼 수가 있는데 그 이유는 주택임대차보호법에 의해서

보호를 받는 세입자 때문이다.

세입자의 임대보증금은 등기부에도 나와 있지 않기 때문에 채권자가 현장에 가서 세입자가 있는지,보증금은 얼마인지를 미리

파악해서 실제 담보가치에서 그 액수만큼은 공제를 한 금액을 담보가치로 파악하고 그 범위 내에서 돈을 빌려주는 것이 좋다.

그리고 담보제공자가 실제 소유자인지 여부도 반드시 확인을 해야 한다.

담보제공자가 실제 소유자가 아니라면 채권자가 담보로 제공된 부동산에 저당권설정을 했더라도 그 저당권은 나중에 원인무효의 등기가 되어서 말소될 수 있기 때문이다.

그 외에도 담보로 제공된 부동산이 경매가 되었을 때 가격에 영향을 줄 수 있는 위치나 현상, 통행지역관계등도 확인을 해서

담보설정을 할 당시의 가치가 그대로 유지가 될 수 있는지 여부를 확인하는 것이 좋다.

등기부 등본을 확인해서 가압류나 가처분 가등기 같은 것이 되어있는지 여부를 확인하는 것도 중요하고 등기부의 표제부에 기재된 면적과 위치가 실재현황과 같은지 여부도 확인을해서 만약 실제 현황과 다를경우에는 담보설정을 신중히 고려하는것이 좋다.