농가주택 취득방법 및 유의사항

농가주택 취득방법 및 유의사항

 

농가주택은 이미 지어져 있는 집이기 때문에 전용절차를 밟는다거나 건축허가 등의 절차와 무관하게 매매의 형태로 구입·임대 할 수 있어 간단한 개조 후 바로 생활할 수 있는 장점이 있다.

 

[농업인 주택 취득하기]

농업인주택이란 농업인이 설치하는 주택의 일반적인 정의가 아니고 농업진흥구역 내에 설치 할 수 있는 주택의 범위를 정하는 것이다. 즉 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념인 것이다. 농업인 주택을 지으려면 현행법상 2단계의 조건을 거쳐야 하는데,
첫째, 농지법상 농업인이 되어야 하고
둘째, 농지법이 정한 연간수입비율과 세대주 등 추가조건을 충족해야 한다.
농업인주택은 이런 두 요건을 모두 충족한 후에 아래의 조건들을 갖추고 나서 적법한 농지전용허가를 받아서만 지을 수 있다.

 

농업인주택 신청자 조건

① 1인 이상의 농업인 중 세대주가 설치

 

농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농업·임업·축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는

세대주 당해 세대원 노동력의 2분의 1이상으로 농업·임업·축산업을 영위하는 세대

 

② 당해 세대의 농업·임업·축산업의 경영에 근거가 되는 농지·산림·축사 등이 소재하는 시·군·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·군·구·읍·면 지역에 설치

 

농업인주택 부지로 전용신고 할 수 있는 조건

무주택 세대주로 농업진흥지역 밖에 설치하고자 할 경우에 한함

① 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것

② 무주택자가 농업진흥지역 안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 함

③ 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야함

농업인주택 부지 및 시설 기준

① 부지 : 총면적이 660㎡(200평) 이하이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적 (부지면적 아님)을 합산한 면적인 660㎡(200평) 이하

② 시설 : 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고, 축사 등 농업·임업·축산업을 영위하는 데 필요한 시설이어야 하고 대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 ·경우에는 별도로 허가(신고) 신청 가능

 

농업인주택 사후관리

농업인 주택은 농지전용 후 농업인주택으로 사용된 지 5년 이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는 농지법 시행령 제59조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 함. 단, 농업진흥지역 내에서는 행위제한 규정 (기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안됨)에 저축되지 않아야 함

용도변경 승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는 자가 감면되었던 농지보전부담금 납부
지목이 대지인 경우는 주택 건축이 가능하며, 논밭이나 임야의 경우도 주택 건축이 가능한데, 용도지역에 따라 조건이 다르므로 자격요건이 되는지 상세히 살펴봐야 한다.

 

1) 농업진흥지역의 농지

 

농사를 전업으로 하는 세대주가 농업인 주택을 건축하는 경우 660㎡(200평) 한도 내에서 농지전용을 허용

최소한 1,000㎡(303평) 이상 규모의 농지에 농작물을 경작해야 함

1년간의 영농기간이 필요

최소한 1,660㎡(503평) 이상 농지소유 필요 (303평 경작+최대전용면적 200평)

 

2) 비농업 진흥지역 농지

 

1,000㎡(303평)까지 가능하나, 신고만으로 건축이 가능한 주택 규모는 99㎡(30평)이하

농지 소재지 시·군에 거주하는 주민이 아니면 농지 구입이 불가능하지만, 구입 즉시 전용 허가를 먼저 받으면 거주지에 관계없이 소유권 이전등기가 가능

 

3) 보전임지 임야

 

농업진흥지역 농지와 같은 자격요건

전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 453.7평까지 전용을 허용

 

4) 준 보전임지 임야

 

임야 형질 변경

논·밭의 전용과정과 동일. 단, 농지는 건물이 완공되야 전용절차가 가능
단, 임야의 경우는 시설공사가 30%이상 진척되면 형질 변경사업 준공허가 신청 가능

허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수

임야의 겨우는 형질 변경허가를 받은 후 권리의 승계가 가능.//