부동산의 양도 및 취득시기

부동산의 양도 및 취득시기

 

 

 

일반적으로 부동산을 양도하는 경우 매수인은 계약금, 중도금 및 잔금 등을 분할하여 지급하고 매도인으로부터

등기권리증 및 매도용 인감증명서를 받아서 소유권이전 등기절차를 진행하게 된다.

이러한 부동산의 매매과정에서 계약일, 잔금청산일 또는 등기접수일 중에서 어느 시점을 취득시기 또는 양도시기로

보는가에 따라서 양도소득세 세율의 적용, 장기보유특별공제, 양도소득세 신고 및 납부기한 등이 달라지게 된다.

 

 

1. 부동산의 양도 및 취득시기

부동산을 유상으로 양도하는 경우 현행 세법에서 규정하고 있는 양도 및 취득시기는 대금 청산일을 원칙으로 하고 있다.

이는 계약금, 중도금 및 잔금일 중에서 잔금을 실제로 지급한 날을 말한다.

그러나 대금청산일이 불분명하거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도 및 취득시기로 한다.

통상적으로 매도인은 잔금을 지급받은 후에 매수인에게 등기권리증 및 매도용 인감증명서를 넘겨주고, 해당 서류를 받아야

소유권이전 등기를 접수할 수 있다. 따라서 잔금일이 양도 및 취득시기가 되는 것이 일반적인 경우이다.

 

 

2. 보유기간과 양도소득세율의 적용

 

일반적인 부동산의 경우 취득시기부터 양도시기까지 보유기간이 2년 이상인 경우에는 6%~40%의 6단계 초과누진세율이

적용된다.

그러나 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용되고, 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율이

적용된다.

이와 같이 부동산의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 40% 및 50%의 고율의 세율이 적용되는 것이다.

따라서 보유기간이 2년에 약간 미달하는 부동산의 경우 잔금일을 조금만 뒤로 미루면 고율의 세율이 적용되는 것을 피할 수

있게 된다.

 

 

3. 보유기간과 장기보유특별공제의 적용

 

2년 이상 보유한 부동산의 경우 6단계 초과 누진세율이 적용되는 현행 세법 에서 장 기간 축적된 보유 이익이 양도시점에

한꺼번에 실현됨으로 인하여 과도하게 높은 세율을 적용 받는 결집효과가 발생하게 된다.

이러한 결집효과를 완화하기 위하여 현행 세법에서는 보유기간에 따라서 일반적인 부동산의 경우에는 최대 30% 및 1세대

1주택의 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 해주고 있다.

이러한 장기보유특별공제는 10년을 한도로 보유기간별로 차등하여 적용한다.

예를 들면 일반적인 부동산의 경우 6년 11개월을 보유한 경우에는 양도차익의 18%에 해당하는 공제를 받을 수 있지만, 7년을

보유한 경우 에는 양도차익의 21%에 해당하는 공제를 받을 수 있다.

따라서 6년 11개월을 보유한 부동산을 양도하는 경우 잔금일을 조금만 뒤로 미루어 보유기간이 7년이 되면 양도차익에 3%에

해당하는 금액을 추가로 공제받을 수 있게 된다.

 

주의할 점

이상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하는 경우 잔금일을 잘 활용하면 쉽게 양도소득세를 절감할 수 있게 된다.

뿐만 아니라 양도소득세는 양도시기가 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고 및 납부하도록 하고 있다.

예를 들면 잔금일을 7월 31일에서 8월 1일로 하루 연기하면 양도소득세를 한달 뒤에 납부할 수 있게 된다.

여기서 주의할 점은 세법이 개정되어 양도소득세가 불리하게 적용되는 경우에는 시행일 이전으로 잔금일을 서둘러야 하는

상황도 발생한다는 것이다.

따라서 부동산을 양도하는 경우 사전에 세무전문가에게 상담을 받는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.