다주택자 양도세 절세

다주택자 양도세 절세

 

 

 

일시적 2주택자 비과세’ 활용

양도시기, 순서 따라 양도세 부담 달라져

 

 

보유하고 있는 주택 3채를 모두 처분하여 자금을 마련하려고 한다.

그런데 주택이 3채나 되는 만큼 양도소득세가 걱정이다.

주택을 급매하는 마당에 양도소득세까지 거액으로 납부하게 되면 배보다 배꼽이 더 큰 격이 때문이다.

이런 경우에는 ‘일시적 1세대 2주택 비과세 규정’을 잘 활용하면 양도소득세를 크게 줄일 수 있다.

 

정부는 거주이전 자유를 보장하기 위해 주택을 바꾸어 보유하거나 거주 지역을 옮기면서 이사하는 과정 에서

일시적으로 2주택자가 된 경우에는 양도소득세를 과세하지 않는데, 이를 ‘일시적 1세대 2주택 비과세’라고 한다.

 

 

1세대 2주택 여부를 판단할 때 에는 이전에 양도한 주택이 있었는지 여부와는 관계 없이 양도일 현재 보유하고

있는 주택만 가지고 판단한다.

 

일시적 1세대 2주택 비과세 적용 조건

 

 

기존 주택을 취득한지 1년이 경과한 뒤 새로운 주택을 취득하여야 하고,

새로운 주택을 취득한지 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 한다.

 

 

A아파트를 2010년 5월 1일 취득하고,

B아파트를 2014년 1월 1일 취득,

C아파트는 2015년 2월1일에 취득했다고 가정해보자.

단순 비교를 위해 A,B,C 아파트 모두 양도소득금액은 1억원으로 같다고 하자.

1세대 3주택자기 때문에 어떤 주택을 먼저 팔더라도 처음에 매도하는 아파트에는 무조건 양도소득세를 부담해야

한다.

 

 

그리고 모든 아파트가 2년 이상 보유한 아파트기 때문에 어떤 것을 맨 마지막에 매도하더라도 1세대 1주택 비과세

혜택을 받아서 양도소득세를 내지 않는다.

결국 절세 포인트는 2번째에 매도하는 아파트에 양도소득세가 과세되지 않도록 하는 데에 있다.

아파트를 양도할 때 장기보유특별공제를 적용하면 보유기간대로 A-B-C 순으로 양도소득세가 적게 나올 것이다.

 

 

그렇다고 A-B-C 순으로 양도하면 A와 B 모두 양도소득세를 부담해야 하므로 세금 부담이 커진다.

B를 취득하고 1년이 지나지 않아서 C를 취득한 것이기 때문에 일시적 2주택자가 아닌 그냥 2주택자가 되기 때문이다.

따라서 B-A-C 순으로 양도해야 세금을 가장 많이 줄일 수 있다.

제일 먼저 B를 양도하면서는 양도소득세를 부담하고,

마지막에 C를 양도할 때는 1세대 1주택자로서 양도소득세가 비과세 된다.

 

 

중간에 A를 양도할 때는 일시적 2주택자가 되어 양도소득세를 내지 않을 수 있는데,

그 이유는 A를 취득한지 4년 반(1년 이상)이 지나서 C를 취득하였고,

2017년 6월 현재 C를 취득한지 3년이 지나지 않았으므로 일시적 2주택자의 요건이 되는 것이다.

실무적으로는 양도소득금액과 장기보유특별공제의 적용까지 고려하여 양도순서를 결정해야겠지만,

양도시기를 잘 계산하면 일시적 2주택자 비과세 혜택을 활용할 수도 있다는 것을 유념해야 한다.