부동산 관련 법률 용어

부동산 관련 법률 용어

민법 중 부동산 용어

 

환매특약의 등기

매매와 동시에 환매의 특약을 한 때에는 매도인은 매매대금과 매수인이 부담한 비용을 반환하고 일방적으로(형식적으로) 그 목적물을 환매할 수 있고 또 이 특약의 등기를 한 때에는 제3자에게 대하여도 효력이 있어, 환매목적물의 제3취득자에 대하여도 환매권을 행사하여 그로부터 직접 권리의 이전을 받을 수 있을 뿐만 아니라, 환매권의 등기 후에 그 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리의 등기가 있는 때에는 이를 부정할 수 있는 것이다. 이와 같은 환매권은 일종의 권리취득권이라고 할 수 있는 독립한 권리이므로, 거래의 대상이 될 수 있고 압류, 가압류의 대상이 된다.

 

환매특약

매도인이 매도한 물건을 대가를 지불하고 다시 매수하는 계약이다. 매매로 인한 소유권이전등기신청의 경우와는 반대로 매도인이 등기권리자로, 매수인이 등기의무자로서 이를 공동으로 신청하여야 한다.

 

해지

계속적 채권관계를 장래에 향하여 소멸시키는 것을 해지라고 한다. 이것은 장래에 한하여 법률관계를 소멸시키는 점에서 해제의 소급적 효력과는 구별해야 한다. 예를 들어 일시적인 계약으로 어떤 매매계약이 해제되면 계약은 처음부터 무효로 하고 원상회복의 의무를 지게 된다. 해제는 계약을 소급적으로 무효로 하는 법률행위 (단독행위)이다. 이에 반하여 계속적 계약인 임대차에 있어서는 이미 경과한 사실관계를 전복한다는 것(원상회복)은 타당하지 않으므로 이미 경과한 사실관계는 그대로 두고 장래를향하여 계약(법률관계)을 실효케 하는 것이다. 해지를 할 수 있는 권리, 즉 해지권의발생원인에는 계약(약정해지권)과 법률의 규정(법정해지권)의 두 가지가 있는데, 법정해지권의 발생원인을 민법은 각종의 계약에 관하여 개별적으로 규정하였을 뿐이고, 해제의 경우와 같이 일반의 계약에 공통한 발생사유를 규정한 것이 없다.

 

해제

일단 유효하게 성립한 계약을 소급적으로 소멸시키는 일방적인 의사표시 이다. 그리고 이러한 일방적 의사표시에 의하여 계약을 해소 시키는 권리를 해제권이라 한다. 채무자가 채무를 이행하지 않았을 때와 그 밖에 특별한 경우(법정해제권·약정해제권을참조)에는 계약을 해제할 수 있다. 계속적 채권관계의 효력을 장래에 대하여 소멸시키는 해지, 일정한 사실의 발생에 의하여 계약이 당연히 소멸한다고 하는 실권약관, 당사자의 합의에 의하여 계약의 효력을 소멸시키는 합의해제, 취소와는 구별하여야 한다. 해제는 계약에 특유한 제도인 데 대하여 취소는 모든 법률행위에 관하여 인정된다.해제를 할 수 있는 권리, 즉 해제권은 계약에 의해서도 발생하지만(약정해제권) 상대방의 채무불이행에 의하여 생기는 것(법정해제권)이 특히 중요하다. 해제권만을 양도할 수 없음은 물론이고, 계약에 기한 권리를 양수하였을 뿐이고 당사자로서의 지위를승계하지 않은 자는 해제권이 없다. ⑴해제의 의사표시는 이것을 표시한 이상 철회하지 못한다. 계약당사자가 수인이 있는 경우에는 그 전원이 해제의 의사표시를 하여야하며, 상대방이 수인인 경우에는 그 전원에 대하여 의사표시를 하여야 한다. 이것을해제권불가분의 원칙이라고 한다. ⑵해제를 하면 계약은 처음부터 소급하여 소멸하므로(해제의 소급효) 이에 대한 사후처리를 하여야 한다. 즉 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의무를 부담한다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.

 

합자회사

무한책임사원과 유한책임사원으로 구성되는 이원적 조직의 회사. 합명회사와 같이 인적 회사성을 가진다. 이른바 합명회사에 유한책임사원을 가입시킨 것과 같은 회사이며, 상법은 합명회사에 관한 많은 규정을 준용하도록 하고 있다. 합자회사는 유한책임사원이 무한책임사원이 경영하는 회사기업에 출자를 하고 이익의 배당을 받는다는 점에서 익명조합과 유사한 점이 있으나 법률상으로는 유한책임사원도 회사의 구성원으로서 사원의 지위를 가지고 대외적으로는 출자액의 한도 내에서 책임을 직접 부담하기 때문에 익명조합과 다르다는 것은 명백하다. 유한책임사원은 회사업무를 집행하는 권리나 대표권을 가지고 있지 않으나, 감시권은 부여되고 또 경업피지의무도 부담하지 않는다. 유한책임사원의 책임은 출자가액을 한도로 하여 회사채권자에 대하여 직접·연대하여 부담하고, 이미 출자의 전부 또는 일부를 이행한 경우에는 그 한도 내에서 책임을 면하게 된다. 또한,합자회사는 회사 자체가 소규모의 인적 신용을 중시하는 기업이므로 유한책임사원의 지분양도는 제한되어 무한책임사원 전원의 동의를 요한다. 합자회사에 있어서는 유한책임사원 전원이 퇴사한 경우에는 무한책임사원 전원의 동의에 의하여 합명회사로 조직변경하여 회사를 계속할 수 있다. 또 유한책임사원의 출자는재산출자(금전·현물)에 한한다.

 

합유

법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때의 그 공동소유를 말한다. 즉 합유는 조합재산을 소유하는 형태이며, 합유에 있어서도 공유에서와 같이 합유자는 지분을 가지나 등기를 할 수 없다. 그러나 합유자의 지분은 자유로이 처분하지 못하는 점에서 공유지분과 다르다. 합유는 계약 또는 법률 규정에 의해 성립하는데, 민법의 조합재산과 수탁자가 수인있는 경우의 신탁재산은 법률의 규정에 의해 합유관계가 성립하는 예이다. 부동산을 합유하는 경우에는 등기하여야 한다. 합유자의 권리, 즉 지분은 합유물 전부에 미친다. 합유물의 보존행위는 단독으로 할 수 있으나, 합유물의 처분·변경은 합유자 전원의 동의를 요한다. 또 합유지분의 처분에는 합유자 전원의 동의를 요한다. 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다. 합유관계가 종료하는 경우는 조합체가 해산하는 때와 합유물의 양도로 조합재산이 없게 되는 때이다. 조합체의 해산으로 합유관계를 종료하게 되는 때에는 합유재산을 분할하게 되는데, 그 분할에는 공유물분할에 관한 규정이 준용된다.

 

합명회사

무한책임사원만으로 구성되는 일원적 조직의 회사. 사원전원이 회사채무에 대하여 직접 연대무한책임을 지고 이에 대응하여 각 사원이 업무집행의 권리 및 대표권을 가진다. 또 사원에게는 출자의무가 있으므로 이른바 자기 재산을 스스로 자본적으로 운영하고 채권자에 대하여는 무한책임을 지는 개인기업이 복합화 된 것이라고 볼 수 있다. 따라서 각 사원의 인적 신용이 중요시되고 대내적으로도 각 사원간에 밀접한 신뢰관계를 필요로 한다. 신뢰관계의 필요는 어떤 사원의 대표행위에 기한 책임을 연대책임으로 하는 결과, 타사원이 이를 무한히 부담하여야 한다는 점을 고려한다면 이는 당연한 것이다. 또 사원은 공동의 이익을 각자가 협력해서 달성하여야 하므로 특히 업무집행의 권리·의무를 진다. 사원간의 신뢰관계를 유지하기 위하여 제명선고제도가 있고, 지분의 양도는 제한되고 있으며 양도하기 위해서는 다른 총사원의 동의가 있어야 한다. 그러나 이것은 사원의 투하자본회수의 이익을 제한하므로 법은 지분의 환급을 수반하는 임의퇴사를 인정하고 있다. 사원의 출자는 금전출자·현물출자 이외에 신용출자(회사를 위하여 보증을 하고 어음·수표의 인수 및 배서를 하며 물적 담보를 제공하는 등의 신용행위)·노무출자 등이 있다. 후에 열거한 두가지는 직접적으로 회사의 재산을 구성하는 것이 아니므로 손익의 분배와 잔여재산의 분배의 기준을 정하기 위하여 별도로 정관상 출자가격 또는 평가의 기준을 정하여야 한다. 합명회사는 전형적인 인적 회사이며 조합성이 농후한 회사이다.

 

총유

법인 아닌 사단의 공동소유형태를 말한다. 총유의 주체는 법인이 아닌 사단, 즉 법인격 없는 인적 결합체이며 권리능력 없는 사단, 종중이 그 예이다. 등기신청은 사단의명의로 그 대표자 또는 관리인이 한다. 총유관계는 사단의 정관 기타의 규약에 의해규율 되나, 그것으로 정한 것이 없는 때에는 민법 제276조와 제277조의 규정에 의한다.

 

채권자대위권

채권자가 자신의 권리를 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있는 것을 말하며(민 404), 이는 실체법상의 권리로서 일종의 법정재산관리권이라고 보고 있다. 채권자대위권을 행사하는 데 있어서는 원칙적으로 채무자의 무자력을 그 요건으로 하며,원칙적으로 채권이 이행기에 있어야 하는데, 단지 법원의 허가가 있거나 보존행위에대해서는 채권의 기한이 도래하기 전이라도 대위권을 행사할 수 있다.채권자는 채무자의 권리를 자기의 이름으로 행사하나, 그 효과는 직접 채무자에게 귀속하고 총채권자를 위하여 공동담보가 되어 대위채권자라고 하여 우선변제권이 주어지지는 않는다.

 

지역권

지역권이란 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 물권이다. 즉, 자기토지의 편익을 위하여 타인의 토지를 통행하고(통행지역권) 타인의 토지의 물을 인수하고(인수지역권) 타인의 토지에 조망을 해칠만한 일정한 높이 이상의 건물을 세우지 못하게 하는 것(관망지역권)과 같다. 이 경우 편익을 받는 토지를 요역지, 편익을 제공하는 토지를 승역지라고 한다.

 

주식회사

사원(주주)의 지위가 주식이라고 하는 세분화된 균등비율적 단위의 형식을 취하며,주주는 회사에 대하여 출자가액의 한도에서만 책임을 지는 회사. 주주의 유한책임의결과 회사채권자는 회사재산에 의하여서만 그의 채권을 만족시킬 수 있으므로 상법은자본의 제도를 정하고 그 금액의 한도까지는 적어도 회사의 순재산이 내부에 유보되도록 요구하고 있다. 회사의 자본은 원칙적으로 발행주식의 액면총액으로 한다. 회사는이 자본에 상당하는 회사의 순재산을 확보하기 위하여 여러가지의 제약을 받는다. 특히 회사의 순재산액이 자본·법정준비금의 총계액에 미달할 때에는 자본결손이 생겨회사는 그 손실을 전보하지 않으면 이익배당을 할 수 없고, 따라서 이에 위반하면 회사채권자는 위법배당의 반환청구권을 가지게 된다. 앞에서 설명한 바와 같은 자본제도로 말미암아 주식회사에 있어서는 사원의 퇴사에 의한 투하자본의 회수는 할 수 없다. 따라서 주식회사에 있어서는 주주의 개성에 중점을 두지 아니하고 주식의 양도(즉,주주의 지위)가 자유로 행하여질 수 있고, 이것에 의하여 투하자본의 회수가 가능하게 된다. 주주의 지위의 균등비율적 단위와 유한책임에 따르는 기구상의 특색은 주식의개성상실과 대규모적 자본형성에 있고, 이것 때문에 주식회사는 전형적인 물적 회사라고 불린다. 그리고 회사의 경영에 관하여는 주주는 업무집행권이나 대표권을 갖지 못하고, 전문적 경영자로서의 이사, 이사회 및 대표이사의 제도가 두어지고, 주주는 주주총회의 구성원으로서 이사의 선임·해임권을 포함한 회사의 기본적 중요사항에 관하여서만 의결권을 가지는 동시에 경영에 대한 감독적인 제권한이 부여되어 있다. 그러나 근래 주식의 분산, 대중투자화에 따라 주주가 회사의 경영에는 관계를 가지지 않고, 주주총회에도 출석하지 않고 오히려 이익배당과 주식거래에 중점을 두는 경향이 강하다.

 

존속신고

부동산등기법 부칙 제4조의 규정에 따라 1968년 12월 31일 이전에 등기된 저당권 등에 대하여 권리존속의 신고가 있는

경우에 행하는 등기이다.

 

제한능력자

법률행위를 단독으로 완전하게 할 수 있는 능력을 행위능력이라고 하며 행위능력에 제약을 받는 자를 제한능력자라고 한다. 예컨데 미성년자의 행위는 법정대리인의 동의를 얻거나 법정대리인으로 하여금 대리하여 행하게 하지 않으면 후에 취소하여 무효로 될 위험이 있다. 민법상으로 제한능력자는 미성년자·피성년후견인·피한정후견인의 세 가지이다(피특정후견인은 행위능력상 전혀 제약을 받지 않으나, 법정후견을 받기 때문에 넓은 의미에서는 제한능력자에 해당한다). 제한능력자의 거래는 취소되지 않는 한 유효하나, 제한능력자가 사술을 사용하여 자기가 능력자라고 믿게 하거나 법정대리인의 동의를 얻고 있다는 것을 상대방에게 오신하게 하면 취소권은 없어진다. 미성년자는 물건을 얻거나 채무를 면제받는 것처럼 다만 권리를 얻고 의무를 면하는 행위라든가 여행비용과 같이 일정한 목적을 정하여 금전을 사용하게 한 것 또는 일정한 재산을 자유로이 처분할 수 있도록 허가한재산의 처분만은 유효하게 행할 수 있으나 그 밖의 거래는 취소할 수 있다. 또 피성년후견인의 일체의 거래행위는 취소할 수 있다. 피한정후견인은 원칙적으로 행위능력자이나 가정법원이 한정후견인의 동의를 받아야 하는 행위를 정한 경우에는 동의를 받지 않은 거래행위는 취소할 수 있다. 미성년자가 법정대리인으로부터 허락을 받은 특정영업에 관하여는 성년자와 동일한 능력이 있는 것이므로, 그 허락을 얻어 영업을 하는 때에는 등기를 하여야 한다.(미성년자등기부)

 

정관

법인의 조직, 목적 등을 정한 근본규칙(실질적 의의) 또는 이것을 기재한 서면(형식적 의의). 정관의 작성이란 위의 근본규칙을 정하고 이것을 서면에 기재하는 것을 의미하며, 주식회사에서는 발기인에 한하여 각 발기인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. 기타의 회사에서는 설립자인 사원이 작성하고 총사원이 기명날인 또는 서명하여야한다. 최초의 정관을 원시정관이라고 하는데, 또 주식회사와 유한회사에서는 공증인의 인증을 받지 않으면 효력이 발생하지 않는다. 정관의 작성은 법인설립의 기본 요건이다.

 

재단법인

일정한 목적을 위하여 바쳐진 재산으로 권리능력을 가지는 것이다. 사단법인과는 달라서 사원이나 사원총회는 없으며 정관에 따라 이사가 의사결정이나 업무집행 및 대외적으로 대표하는 일을 행한다. 재단법인은 종교·자선·학술·기예 그 밖의 영리 아닌 사업을 목적으로 하는 것에 한하여 인정되며 사립학교·의료법인 등에 그 예가 많다. 재단법인의 설립은 영리 아닌 사업을 목적으로 하여 재산을 출연하고 그 근본 규칙인 정관을 만들어 주무관청의 허가를 얻어 주된 사무소 소재지에서 설립등기를 함으로써 법인은 성립한다.

 

일물일권주의

한 개의 물건 위에는 동일한 내용의 물권이 동시에 두 개 이상 성립하지 못한다는 것으로 물권의 절대성·배타성의 당연한 귀결서 인정되는 원칙이다. 예를 들어 어떤 물건의 소유자가 그 물건을 이중 매매한 경우에는 그 물건 위에 동일한 채권이 2개 이상 성립할 수 있는 것이지만, 그 물건의 소유권은 매도인이 인도 또는 등기해 준 한 사람에게만 이전되고, 두 사람의 소유권이 1개의 물건 위에 성립할 수 없는 것과 같다.

 

이행판결

이행의 소에 있어서, 소송요건을 구비하고, 원고의 청구가 이유 있는 경우에 이행을명하는 판결을 말한다. 이행판결은 본안판결이며, 청구인용판결에 해당된다. 이행판결은 피고에 대한 이행명령을 포함하고 있으므로 채무명의가 되어 집행력이 발생한다.또한 동시에 이행청구권의 존재를 확인하며, 이 점에 관하여 기판력이 발생한다. 반면에 이행의 소에 있어서 청구기각판결은 확인판결 이다.

 

유한회사

다수의 평등액의 출자로 구성되는 자본을 가지고, 사원전원이 자본에 대한 출자의무를 부담할 뿐이고, 회사채권자에 대하여는 아무런 책임을 지지 않는 특질을 가진 물적 회사로서 상행위 기타 영리를 목적으로 상법에 의하여 설립된 사단법인. 유한회사는독일, 프랑스의 유한책임회사, 영국의 사회사를 모방하여 채용된 물적 회사와 인적 회사의 장점을 융합시킨 중간적 형태의 회사로서 중소기업에 적합한 형태의 회사이다.그 조직이 비공개적·폐쇄적인 점에서는 인적 회사와 유사하나, 유한책임사원으로 구성되는 자본단체란 점에서는 주식회사와 유사하다. 이른바 폐쇄적 간이주식회사라고도 말할 수 있다. 다음은 유한회사의 중요한 특질을 설명해 보기로 한다. (1)폐쇄적 성질로서 설립절차는 주식회사와 같은 모집설립은 허용되지 않고 발기설립과 같은 방법만이 인정된다. 사원의 수는 원칙적으로 50인 이하이고, 설립·증자시에 사원의 공모는 할 수 없다. 주식·사채 또는 이에 유사한 것의 발행은 허용되지 않는다. 사원의지분양도가 제한되며. 대차대조표의 공고는 불필요하다. 수권자본제를 채용하지 아니하므로 자본총액을 정관에 게기하여야 한다. (2) 유한회사에는 1인 또는 수인의 이사를 두어야 하며, 감사는 주식회사와는 달리 정관에 의하여 둘 수 있는 임의기관이다.사원총회의 권한이 크고 그 소집절차·결의방법이 간이화되어 있다. 이 밖에 사원의책임은 출자의무에 한정되는 유한책임이나, 현물출자·재산인수의 목적에 관하여 가액전보책임을 진다.

 

유증

유증이란 유언에 의하여 유산의 전부 또는 일부를 무상으로 타인에게 주는 행위를 말한다. 유증은 보통 유언자가 사망한 때부터 그 효력이 발생한다. 정지조건부 유증은그 조건이 유언자 사망 후에 성취된 때에는 조건성취시부터, 기한부인 경우에는 기한이 도래한 때부터 효력이 발생한다. 유증은 수증자가 유언자의 사망 전이나 조건성취전에 사망 하였을 때에는 무효가 되며, 그 목적재산은 상속인에게 귀속한다. 그러나유언자가 유언으로 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

 

용익물권

타인의 토지 또는 건물을 일정한 목적을 위하여 사용·수익할 수 있는 물권으로서 민법상의 용익물권의 지상권·지역권·전세권의 세 가지가 있다. 용익물권은 당사자간의 설정계약에 의하여 성립하는 것이 원칙이나, 상속·판결·경매·공용징수·취득시효기타 법률의 규정에 의하여 지상권이 취득되는 경우가 있고, 관습법에 의하여 성립하는 경우도 있다.

 

요역지지역권

일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리인 지역권을 설정하는 등기이다. 요역지에 등기하는 것을 요역지지역권이라한다.

 

요역지

지역권이 설정된 경우에 권리를 가진 측이 되어 승역지로부터 편익을 받는 토지를 말한다.예를 들어 승역지의 샘(천)에서 물을 인수하는 토지와 같다.

 

예비등기

등기 본래의 효력인 물권변동과는 직접 관계가 없고 다만 간접적으로 이에 대비하여하는 등기로서 가등기와 예고등기가 있다.

 

예고등기

등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 촉탁으로 행하여지는 등기(부동산등기법 4조·39조)를 말한다. 예고등기는 어떤 부동산에 관한 기존등기에 관하여 어떤 소의 제기가 있었다는 사실을 공시함으로써 제3자에게 경고를 준다는 사실상의 효과를 가질 뿐이며, 등기 본래의 효력인 물권변동의 효력발생과는 아무런 관계가 없는 특수한 등기이다. 따라서 예고등기가 있다고 해서 그 부동산에 관하여 처분금지의 효력이 생기지는 않는다. 또한 소송이 반드시 정당한 이유에 기하여 제기된다고도 할 수 없으므로, 예고등기가 있더라도 그 소송제기의 이유가 되는 등기원인의 무효 또는 실효가 진정으로 존재한다는 추정을 생기게 하지도 않는다. 주의할 것은 등기원인의 취소에 의한 소에 관하여는 그 취소를 가지고 선의의 제3자에게 대항할 수 있는 경우이어야 한다(부동산등기법 4조 단서). 따라서 착오나 사기·강박에 의한 의사표시의 취소와 같이 선의의 제3자에게 대항하지 못하는 경우에는 예고등기는 허용되지 않는다.

 

신탁원부

부동산등기법 제 123조의 규정에 의하여 신청서에 첨부한 서면은 이를 신탁원부로 한다. 신탁원부는 이를 등기부의 일부로 보고 그 기재는 이를 등기로 본다.

 

신탁등기의 신청

신탁등기의 신청은 신탁으로 인한 부동산의 소유권이전 등기의 신청과 동일한 서면으로 행해야 한다. 신탁재산의 권리·처분·멸실·훼손 기타의 사유로 얻은 재산에 관한 부동산취득의 등기를 신청하는 경우에도 부동산의 소유권이전등기의 신청과 동일한서면으로 행해져야 한다.

 

신탁등기

등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있는데, 부동산의 신탁의 등기에 대하여는 수탁자를 등기권리자로 하고, 위탁자를 등기의무자로 한다.

 

신탁가등기

신탁의 청구권을 보전하려고 하거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기이다.

 

신탁

신탁이란 위탁자가 특정 재산의 처분권을 수탁자에게 의뢰하고 수탁자는 위탁자의 이익을 위하여 그 재산권을 관리 및 처분하는 법률관계를 말한다. 신탁은 위탁자와 수탁자간의 계약 또는 위탁자의 유언에 의하여 설정할 수 있다. 신탁재산은 수탁자에 귀속하나 이는 수탁자의 고유재산과는 구별되는 특별재산을 구성하므로, 수탁자의 고유재산 및 다른 신탁재산과 구별하여 관리하여야 한다. 또한 위탁자는 수익자를 겸 할 수있으며, 수익자는 당연히 신탁의 이익을 향수한다.

 

수증자

유증을 받을 자로 유언에서 정해진 자를 말한다. 유언인의 상속인도 수증자가 될 수있다. 유언자의 사망 전에 수증자가 사망한 경우에는 수증자의 지위의 승계(일종의 대습수증)는 인정되지 않으므로, 결국 유증은 효력이 생기지 않는다. 다만 유언 중에 특히 수증자의 상속인에게 승계를 인정하는 의사를 표시한 때에는 이에 의한다. 그리고조건이 있는 유증이나 기한이 있는 유증의 경우에는 수증자가 그 조건이 성취되거나,또는 기한이 도래하였을 때 존재하면 된다.

 

소유자저당

자기가 소유하는 부동산 위에 스스로 저당권을 갖는 것을 말한다. C(채무자)에 대한채권자 A·B가 같은 부동산 위에 1번, 2번의 저당권을 가지는 경우에 C가 그 가운데 A의 지위를 상속이나 회사합병으로 승계했을 때에는 C는 자기의 부동산상에 1번저당권을 그대로 가지며, B는 2번저당권자인데 변동이 없게 된다. 독일 민법은 공평, 합리성의 견지에서 이러한 소유자저당제도를 채용하고 있으나, 우리 민법은 제191조 단서에규정한 혼동의 예외를 제외하고는 담보물권의 부종성이 엄격하여 이 제도를 인정하지않는다.

 

소유권

소유권이란 어떤 물건을 자기가 사용하는 것은 물론, 그것을 타인에게 임대하든지,매각 또는 처분 등 자기의 자유의사대로 할 수 있는 것을 내용으로 하는 권리이며, 물권의 가장 기본적이고 대표적인 것이다. 소유권은 물건에 대한 현실적 지배와 결합되어 있지 않는 것으로서 점유와는 분리되어 물건을 지배로서 구성되어 있다. 소유권의내용인 물적 지배의 권능은 물건이 가지는 사용가치와 교환가치의 전부에 전면적으로미친다.

 

설립등기

법인의 설립에 관한 등기. 회사의 설립등기는 회사의 설립에 관한 등기를 말하며, 회사는 본점 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립하고 법인격을 취득한다. 따라서 설립등기는 회사의 성립요건이며 대항요건은 아니다. 비영리법인의 설립등기도 성립요건이다. 설립등기사항은 법정되어 있으며, 각종 회사에 따라 등기사항의 내용에 차이가 있으나 그 어느 것이든 회사와 거래하는 제3자에게 알릴 필요가 있는 사항이다. 설립등기의 기간은 주식회사와 유한회사에 있어서는 법정되어 있고 설립등기사항에 변경이생긴 경우에는 일정기간 내에 등기를 하여야 한다. 또 주식회사에 있어서는 설립등기에 주식인수의 무효주장, 취소의 제한, 권리주양도의 제한의 해제, 주권발행의 허용등 특별한 효력이 생긴다.

 

상호 가등기

상호의 가등기는 회사가 본점을 이전하거나 상호 또는 목적을 변경하고자 할 때 그리고 주식회사 또는 유한회사를 설립하고자 할 경우 상당한 시일이 소요되므로 그 정을아는 다른 사람이 먼저 상호등기를 함으로써 그 상호의 사용이 방해되는 일을 방지하여 상호사용자의 이익을 보호하기 위한 제도이다. 상호를 가등기하면 동일한 특별시·광역시·시·군에서는 동일 또는 이와 유사한 상호를 동종영업의 상호로 등기하지 못한다.

 

상업등기부

상업등기사항을 기재하기 위한 장부. 각 등기소에는 다음과 같은 상업등기부가 비치되어 있다. 1)상호등기부 (2)미성년자등기부 (3)법정대리인등기부 (4)지배인등기부 (5)합명회사등기부 (6)합자회사등기부 (7)주식회사등기부 (8)유한회사등기부 (9)외국회사등기부가 그것이다. 상호등기부에는 개인상인의 상호에 관한 등기사항을 기재한다.회사의 상호는 각 회사의 등기부에 기재된다. 미성년자등기부는 미성년자가 법정대리인의 허락을 얻어 영업을 하는 때에 하는 등기사항을 기재하는 등기부이다. 법정대리인등기부는 법정대리인이 미성년자, 피한정후견인 또는 피성년후견인을 위하여영업을 하는 때에 등기사항을 기재하는 등기부이다. 지배인등기부는 상인이 지배인의 선임과 그 대리권의 소멸에 관한 등기사항을 기재하는 등기부이다. 상업등기부의 전부 또는 일부가 멸실한 경우에는 대법원장은 일정한 기간을 정하여 등기의 회복에 필요한 처분을 명할 수 있다. 일반인은 수수료를 납부하고 등기기록의 열람, 그 등기사항증명서의 교부를 청구할 수 있고, 또 등기부의 부속서류에 관하여는 이해관계가 있는 부분에 한하여 열람을 청구할 수 있다.

 

상업등기

상업등기부에 등기하는 것을 말한다. 상업등기부에는 상호·미성년자·법정대리인·지배인·합명회사·합자회사·주식회사·유한회사 및 외국회사 등에 관한 9종이 있다. 등기사항과 등기절차는 상법과 비송사건절차법에 규정되어 있다. 등기는 당사자의 신청에 의하여 하는 것이 원칙이나, 예외로서 법원의 직권으로서 등기의 촉탁을 하는 경우가 있다. 등기사무는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 근무하는 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 중에서 지방법원장이 지정한 자(이하 "등기관"이라 한다)가 이를 처리한다. 등기사항의 등기를 해태하면 다음과 같은 불이익이 있다. 예컨대 영업주 A가 지배인 B를 해임하고 등기를 해태하고 있는 경우, 그 사이에 B가 A를 대리하여 C로부터 차금을 하였다고 하자, 이때에 C가 B의 해임을 알고 있었으면(악의의 경우) A는 변제의무를 지지 않는다. 그러나 C가 해임의 사실을 알지 못하였을 때에는(선의의 경우) A는 C에 대하여 B가 지배인이 아니므로 B의 차금에 관하여는 자기에게 책임이 없다고 주장할 수 없다. 즉 등기 전에는 등기사실이 실제로 존재하고 있다는 것을 이유로 선의의 제3자에게 대항할 수 없다. 등기가 있어야만 비로소 선의의 제3자에 대하여도 대항할 수 있다, 다만, 제3자가 교통두절과 같은 객관적 이유로 알지못한 경우에는 예외이다. 등기사항이 실제로 존재하지 않는 데 등기되어 있는(부실등기) 경우, 그 등기가 신청자의 고의 또는 과실로 인한 때에 한하여 신청자는 그 등기를 믿고 거래한 자에 대하여 등기사항이 실제로 존재하지 않는다는 것을 주장할 수 없다. 또 상업등기에 관한 규정은 소상인에는 적용되지 않는다.

 

사단법인

일정한 목적을 위하여 결합한 사람의 집단으로 권리능력이 인정된 것을 말한다. 사단법인은 세 가지로 나누어지는 데 영리를 목적으로 하는 것, 예컨대 회사와 같이 상법의 적용을 받는 것(영리법인), 공익을 목적으로 하는 것, 예컨대 적십자사와 대한상공회의소와 같은 것(공익사단법인), 영리도 공익도 목적으로 하지 않는 것(비영리사단법인), 예컨대 노동조합과 같은 것이 있다. 여기서는 민법상의 비영리사단 법인을 중심으로 설명한다. 사단법인의 설립은 영리 아닌 사업을 목적으로 하며 정관을 작성하여주무관청의 허가를 얻어 주된 사무소의 소재지에 설립등기를 함으로써 성립한다. 따라서 주된 사무소의 소재지에 등기하지 않은 동안에는 법인의 설립을 주장할 수 없다.사단법인은 기관에 의해서 행위하는데 최고·필수의 의사결정기관은 사원총회이며 이사는 적어도 매년 1회의 정기총회와 그 밖에 필요에 따라, 특히 총사원 5분의 1 이상의 요청이 있는 때에 임시 총회를 소집한다. 다음으로 법인의 내부적 사무를 집행하며 대외적으로 법인을 대표하는 상설·필수기관은 이사이다. 법인의 재산상황이나 이사업무집행을 조정·감독하는 기관으로 감사가 있는데 이것은 필수기관은 아니다.

 

법정지상권

당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말한다. 토지와 그 위의 건물을 소유하고 있는 자가 그 한쪽에만 저당권을 설정했을 때에는 경매의 결과 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하게 되는 경우가 많다. 이러한 건물은 타인의 토지상에 이유없이 존재하게 되어 이를 철거하지 않을 수 없게 되는 것이다. 그러므로 민법은 이와 같은 경우에는 토지소유자는 건물소유자를 위해서그 토지에 지상권을 설정한 것으로 보고 건물을 철거하지 않아도 되게 했다. 그 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 이와 같은 원리의 법정지상권은 전세건물과 대지의 양도에서도 인정된다. 근래에 와서는 이러한 제도를 확장해서 적용하려는경향에 있으며 관습상 법정지상권까지 인정되고 있다(대법원판례). 첫째로, 토지와 건물의 양쪽을 저당에 넣었을 경우에도 따로 따로 경매될 때에는 법정지상권이 생긴다고 한다. 둘째로, 건물이 있는 토지만을 저당에 넣은 다음에 그 건물을 제 3자에 양도하고 그 다음에 토지의 경매가 이루어졌을 경우에는 이 제도를 적용한다. 셋째로, 저당권자 자신이 경매를 했을 경우뿐만 아니라 다른 채권자가 경매한 경우에도 법정지상권이 생긴다는 것이다. 그러나 토지에 저당권을 설정한 당시에는 없던 건물이 세워졌을때에는 절대로 법정지상권의 성립은 인정되지 않는다.

 

법정대리인

대리인에는 임의대리인과 법정대리인이 있는데 법정대리인은 본인의 의사에 의하지않고 직접 법률의 규정에 의해 대리권이 부여된 자이다. 법정대리인이 되는 형태에는, 본인에 대해 일정한 지위에 있는 자가 당연히 대리인이 되는 경우로 친권자·후견인이 있고, 본인 이외에 일정한 지정권자의 지정으로 대리인이 되는 경우로 지정후견인·지정유언집행자가 있고, 법원이 선임하는 자가 대리인이 되는 경우로 부재자 재산관리인·상속 재산관리인·유언집행자 등이 있다. 법정대리인과 임의대리인이 문제되는경우는 복임권에 있는데 복임권이란 대리인이 복대리인을 선임할 수 있는 권리이다.임의대리인에게는 원칙적으로 복임권이 없고, 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가있는 때에 한해 예외적으로 복임권이 있으나, 법정대리인은 원칙적으로 언제든지 복임권이 있다. 법정대리인의 권한은 대단히 넓고, 그 사임도 쉽지 않고 또 본인의 신임을 받아서 대리인이 된 자가 아니기 때문에 원칙적으로 복임권을 인정하고 있다.

 

물적편성주의

각각 토지·건물을 기준으로 하여 하나의 부동산에 한 용지를 사용하여 등기부를 편성하는 방식을 말한다. 이에 반하여 부동산의 소유자를 기준으로 각자에게 한 용지로편성하는 방식을 인적편성주의라 한다. 부동산상의 권리의 변동을 기재한 것을 순차적으로 편찬하여 등기부를 편성하는 년대적 편성주의도 있다. 인적편성주의는 프랑스에서, 물적편성주의는 독일·스위스를 비롯한 다수 국에서 행하여지고 있으며, 연대적편성주의로는 미국의 각 주가 채용하고 있는 Recording System을 들 수 있다. 우리 나라 등기부는 물적편성주의에 의거하고 있다. 따라서 1필의 토지나 1동의 건물에 대하여 1등기용지를 사용하고, 그것이 1책으로 편철되어 등기부가 되고 일반의 열람을 위하여 제공되고 있다.

 

물권

특정한 물건을 직접 배타적으로 지배하는 것을 내용으로 하는 권리. 소유권, 지상권·지역권·전세권과 같은 용익물권, 유치권·질권·저당권과 같은 담보물권, 그리고사실상 지배관계에서 발생하는 점유권 등을 총칭하여 물권이라고 한다. 물권은 채권과 함께 중요한 재산권에 속하지만 물권은 채권에 비하여 광범하고 강한 효력을 가지므로, 일반인들을 보호하기 위하여 공시방법이 요청되며 또 그 종류를 법정하여 함부로약정할 수 없도록 하고 있다.

 

명의신탁금지

조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 신청하여서는 아니되며, 이를 위반한 때에는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.위와 다른 목적으로 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 신청하고자 하는 자는 부동산의 표시, 실소유자의 성명이나 명칭과 명의신탁의 등기를 하는사유를 기재한 서면을 작성하여 소유권이전등기신청서와 제출하면 된다.

 

명의신탁

명의신탁은 대내적 관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 수익·관리하면서,공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것으로 실정법에 근거가 없으나, 판례에의해 확립된 이론이다.

 

매수청구권

타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료함에 즈음하여 타인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말하는데 일종의 형성권이다. 민법상 인정되는 매수청구권으로서는 지상권설정자및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권 등이 있다.

 

매매의 예약

매매의 예약이란 장차 본계약인 매매계약을 체결할 것을 약속하는 계약을 말한다. 즉, 민법은 예약으로 본계약을 체결할 권리를 갖는 자가 상대방에 대하여 본계약을 체결할 권리를 갖는 자가 상대방에 대하여 본계약을 성립시킨다는 의사표시(완결의 의사표시)를 하면, 상대방의 승낙을 기다리지 않고서 본계약인 매매는 성립하는 것으로 규정하고 있다.

 

말소예고등기

등기원인의 무효 또는 취소로 인해 등기 말소의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 촉탁으로 행하여지는 등기이다.

 

말소등기의 요건

(1) 등기의 전부가 부적법할 것말소의 대상이 되는 등기는 등기사항 전부가 부적법한 것이어야 한다. 그 부적법의 원인은 원시적(원인무효)이든, 후발적(채무변제로 인한 저당권소멸)이든, 실체적(원인무효나 취소)이든 또는 절차적(중복등기)이든 이를 가리지 않는다.등기사항의 일부가 부적법한 경우에는 변경 또는 경정의 대상이 될 뿐이다.등기사항 전부가 부적법한 경우라도 말소등기만은 회복등기의 대상이 되는 것이고 말소등기의 대상이 되지 않는다.(2) 등기상의 이해관계인이 있는 때에는 그의 승낙서 또는 그에게 대항할 수 있는 재판의 등본이 있을 것.등기의 말소를 신청하는 경우에는 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제 3자가있는 때에는 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다.

 

등기필통지

등기소가 다음의 등기를 한 때에는 그 취지를 토지인 경우에는 지적공부소관청에, 건물인 경우에는 건축물대장소관청에 각 통지하여야 한다.(가) 소유권의 보존 또는 이전(나) 소유권의 등기명의인 표시의 변경 또는 경정(다) 소유권의 변경 또는 경정(라) 소유권의 말소 또는 말소회복

 

등기필증

등기소에서 교부하는 등기완료의 증명서를 말한다. 등기공무원이 등기를 완료하였을때에는 등기원인을 증명하는 서면 또는 신청서의 부본에 신청서의 접수연월일, 접수번호, 순위 번호와 등기필의 뜻을 기재하고 등기소인을 찍어 이를 등기권리자에게 교부하여야 한다. 등기필증은 증명서에 불과한 것이지만, 실무상으로는 등기필증에 등기의 위임장을 붙여서 부동산의 매매나 담보가 행해진다. 등기필증을 소유한 자는 권리자로 추측되므로 이를 권리증이라고도 하며, 이 권리에 관하여 다음에 등기를 할 경우에는 등기필증을 제출하여야 한다

 

등기의 공신력

등기는 등기된 일정한 사실 또는 법률관계가 실질적으로 있는 것을 전제로 하는데 사실상 존재하는 않는 등기사항이 있을 수도 있다. 등기를 신뢰하고 거래한 사람에 대하여 사실이나 법률관계가 실질상 존재하지 않아도 존재한 것과 같은 법률관계를 부여하려는 것을 공신의 원칙이라고 한다. 거래의 안전과 신속성을 갖기 위하여 등기에 공신력을 인정해야 한다는 주장도 있으나 우리나라에서는 등기의 공신력을 인정하지 않는다.

 

등기명의신탁

명의신탁의 약정에는 등기를 신청할 때 등기권리자 명의를 실권리자 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 등기명의신탁과 부동산매매계약 등을 체결할 때 매수인 등의 명의를 돈을 내는 사람의 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 계약명의신탁이 있는데, 등기명의신탁은 다시 A소유 부동산을 B가 매수하면서 C의 명의를 빌려 등기하기로 약정하는 3자간의 등기명의신탁과 A가 소유하던 부동산을 B의 명의로 가장하여 매매ㆍ증여하여 명의를 신탁하는 2자간의 등기명의신탁으로 나눌 수 있다.

 

등기권리자ㆍ등기의무자

등기권리자란 등기법상 공동신청이 요구되는 경우에 일반적으로 등기를 함으로써 등기부상 권리를 취득하거나 또는 그 권리가 증대되는 자를 등기권리자라 하고, 반대로등기를 불이익을 받게 되는 자를 등기의무자라 한다. 부동산의 매수인ㆍ저당권자는 등기권리자이며, 부동산의 매도인ㆍ저당권설정자는 등기의무자이다. 등기는 이 두 사람이 공동신청하는 것이 원칙이며, 등기권리자는 등기의무자에 대하여 등기청구권을 가진다.

 

도시재개발등기

도시재개발사업은 토지 또는 건축물 등의 소유자, 그들이 설립하는 재개발조합, 시장ㆍ군수ㆍ구청장,공사 또는 제3개발자에 의하여 시행되고, 사업시행의 인가,관리처분계획의 인가,공사완료 및 분양처분의 고시 절차 등의 순서로 진행된다. 도시재개발사업의 시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기는 도시재개발사업의 시행에 의한 종전 건물 및 토지에 관한 등기의 말소등기, 종전 건물과 토지에 관한 담보권 등에 관한 권리의 등기로서 분양받은 건축시설과 대지에 존속하게 되는 등기 등과 함께 일괄적으로 신청하여야 하며( 도시재개발등기처리규칙 제5조 제1항 ), 이 때 부동산등기법 제130조 내지 제132조 의 규정은 적용되지 않는다. 따라서 도시재개발사업의 시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 등기는 도시재개발사업의 시행자가 도시재개발법 제38조 제4항 의 규정에 의한 분양처분의 공고가 있는 때에 촉탁 또는 신청하여야 하므로( 도시재개발법 제40조 ), 도시재개발사업의 시행자 이외의 자는 신청할 수 없으며, 또한 위와 같은 등기를 신청함에 있어서 1필의 토지 위에 수 개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 전부와 그 대지를 1개의 단위로 하여 동시에 신청하여야 하므로( 도시재개발등기처리규칙 제5조 제2항 ), 부동산등기법 제131조의2 가 규정하는 바와 같이 1동의 건물에 속하는 구분건물 중의 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하고 그 나머지 구분건물에 관하여는 표시에 관한 등기를 동시에 신청하는 방식으로는 위와 같은 등기를 신청할 수 없다.

 

대위변제

대위변제란 제3자 또는 공동채무자의 1인이 채무자를 위하여 변제를 할 때 취득하는구상권의 범위 안에서 채권자가 채무자에 대하여 가지고 있던 권리가 변제자에게 이전하는 것 또는 권리를 대위하여 행사할 수 있는 것을 말한다. 즉, 제3자가 채무자를 대신해 갚은 금액 만큼이 권리가 채권자로부터 제3자에게 이전되는 것을 말한다. 대위변제는 실무적으로 부동산의 제3취득자·후순위 저당권자·임차인 등이 변제하는 경우발생한다. 그리고 이와 같은 대위변제를 행사할 수 있게 되는 대신하여 변제하는 것자체도 실무적으로 대위변제라고 한다.

 

대습상속

추정상속인이 상속시 전에 사망 또는 상속결격으로 인하여 상속권을 상실한 경우에그 자의 직계비속이 그 자에 갈음하여 재산을 상속하는 것을 말한다. 대습상속을 인정하는 제도적 의의는 사망 또는 상속결격된 추정상속인의 가족의 생계유지를 보장하기위함이다. 상속의 제1순위인 직계비속, 제3순위인 형제·자매가 상속개시 전에 사망하거나 결격자가 된 경우에 그 직계비속이 있으면 널리 대습상속을 인정하며, 또한 상속개시 전에 사망 또는 결격된 자의 배우자는 모든 경우에 대습상속인과 같은 순위로 공동상속인이 되고, 그 대습상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다. 그러므로 배우자에 대하여도 대습상속인이 인정된다. 대습상속인이 수인 있는 경우에는 본위상속에 있어서의 순위에 의하고, 대습상속에 있어서의 상속분은 사망 또는 결격된 자의 상속분의 한도에서 본위상속에 있어서의 상속분에 의하여 정하여진다.

 

근저당권

계속적인 거래관계(예：당좌대월계약)로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권을 말한다. 근저당의 설정을 위해서는 보통의 저당권 설정의 경우와 같이 물권적 합의와 등기가 있어야 하는데, 그 등기에는 근저당권이라는 취지를 밝히고 채권의 최고액 및 채무자를 명시해야한다. 이 경우, 최고액으로서 등기되는 것은 채권원본만의 한도액이 아니라 이자를 포함하는 원리금의 한도액이다. 근저당의 존속기간은 이를 반드시 등기할 필요는 없으며, 당사자의 자유이다.

 

권리질권에 관한 등기

저당권으로 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 때에는 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 하여야 그 효력이 미치는 것이므로, 이때에는 그 취지의 등기를 하여야 한다.

 

권리설정

권리의 주체가 그 권리를 보유하면서 그 권리에 기하여 내용이 제한된 새로운 권리를 발생시키는 것을 말한다. 예컨대 소유자가 지상권이나 질권과 같은 제한물권을 설정하는 경우이다. 이러한 제한물권을 설정하려면 당사자의 설정계약 또는 단독행위가 있어야 하며 저당권·지상권에 있어서는 등기를, 질권에 있어서는 점유의 인도를 필요로 한다.

 

권리

권리라는 것은 법이 인정하는 의사의 힘이라고 할 수 있다. 즉 물건의 매도인은 매수인에 대하여 대금을 청구할 권리가 있는데, 대금청구권이 있다는 것은, 대금을 청구하고자 하는 매도인의 의사가 법에 의해서 보호되고 있다는 의미가 있기 때문에 위와 같이 정의할 수도 있다. 이때 매수인이 임의로 대금지급을 하지 않을 때는 매도인은 법원에 소구하여 판결을 얻어 매수인의 재산으로부터 강제적으로 대금을 받아 낼 수가있다. 권리는 법률에 의하여 보호되는 이익이라고도 설명되고 있다. 이에 의하면 매도인이 대금을 청구할 수 있다는 것은 매도인의 이익이므로 이 이익을 얻을 수 있도록법률이 보장하고 있기 때문이다.

 

구분지상권의 설정등기

구분지상권(토지의 지하 또는 지상의 공간을 상하로 구분한 일정부분에 건물 기타의공작물을 소유하기 위하여 설정되는 지상권)의 설정등기를 신청하는 경우에는 그 성질상 신청서에는 지하 또는 지상에서의 상하의 범위와 설정행위에서 정한 특약을 기재하여야 한다. 설정행위와 구분지상권의 행사를 위하여 토지소유자의 사용권한을 제한하는 특약을 한 때에는 그 특약의 내용을 기재하여야 한다.

 

구분지상권

구분지상권이라 함은 타인 토지의 지하 또는 지상에 일정한 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위해 그 구분층을 사용할 것을 내용으로 하는 지상권이다. 구분지상권은 지상권의 일종으로서, 토지의 어떤 구분층만을 대상으로 한다는 점에서 토지의 모든 층을 대상으로 하는 보통의 지상권과 구별된다. 그러나 구분 지상권은 보통의 일반지상권과 본질적인 차이는 없고 양적인 차이가 있을 뿐이므로 일반지상권에 관한 규정은 원칙적으로 구분지상권에 대하여도 준용된다.

 

광업재단

광업재단이란 광업권과 그 광업권에 기하여 광물을 채굴·취득하기 위한 제설비 및이에 부속되는 사업의 제설비로서, 광업재단저당법에 의하여 저당권의 설정이 인정되는 재단을 말한다. 광업재단은 1개의 부동산으로 취급되며, 토지와 공작물 지상권 기타 토지의 사용권·기계·기구·차량·선박 등으로 구성된다.

 

공장저당

공장 및 광업재단 저당법은 공장재단저당과는 별개로 재단을 구성함이 없이 기계·기구 등을 부동산과 함께 저당권의 목적으로 하는 제도를 인정하고 있다. 이를 일반적으로 협의의 공장저당이라고 한다. 이는 1개 또는 수개의 공장을 기초로 하여 설정되고, 공장에 속하는 토지.기계·공작물·기구·전선·지상권 및 전세권·공업소유권 등을 1개의 부동산으로 보는 공장재단과는 구별되며, 개개의 부동산에 관하여 저당권을 설정하는 것이다. 그러나 토지, 건물의 부가물·종물 뿐만 아니라 그 토지에 설치된 기계·기구 기타의 공장의 공용물에까지 저당권의 효력이 확장되어 있다는 점에서 민법상의 저당권과다르고, 그 결함을 보정한 것이라고 할 수 있다. 공장저당을 설정할 경우에 공장재단저당을 설정하느냐 혹은 협의의 공장저당을 설정하느냐는 당사자의 자유이다.

 

공장재단

공장재단이라 함은 공장 및 광업재단 저당법에 따라 공장에 딸린 토지·건물·기계 등을 일괄하여담보로 등기함으로써 저당권의 설정이 인정되는 재단으로서, 공장에 속하는 토지와 공작물·기계·기구·전선·지상권 및 전세권·공업소유권으로 구성된다.이것들은 일반적으로 1개의 부동산으로 보는데, 소유권 및 저당권(임차권 예외) 이외의 권리의 목적은 되지 못한다. 재단을 구성하는 물건은 분리하여 처분할 수 없으며제3자의 개별적인 집행도 불가능하다. 재단 및 그것을 구성하는 것은 공장재단등기부및 공장재단목록에 의해 공시된다.

 

공동지배인

여러 사람의 지배인을 두고, 여러 사람이 공동으로만 대리권을 행사할 수 있다고 정한 것. 지배인이 대리권을 남용하는 것을 제한·방지하기 위하여 수인이 서로 견제하게 하려는 데 목적이 있다. 공동지배인은 제3자에게 그 권한의 제한내용을 공시할 필요가 있으므로 이를 등기하여야 한다. 그러나 공동지배인도 수동대리에서만은 각자가상인을 대리하여 의사표시를 수령할 수 있다.

 

공동인명부

동일한 등기에 관하여 신청인이 2인 이상일 경우에 그 신청인의 성명, 주소 등을 모두 등기부에 기재하는 것은 등기부의 기재를 복잡하게 하고 또 지면부족으로 인한 계속용지의 사용 등 불편이 따르므로, 이와 같은 경우에는 신청서에 기재한 처음사람의성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지, 주민등록번호 또는 등록번호와 그 밖의 인원만을 등기부에 기재하고 그 전원의 성명, 주소 등을 다른 장부에 기재토록 하고 있다.이것이 바로 공동인명부이며 등기부의 연장이라고 할 수 있는 이 장부는 등기부와 같이 토지공동인명부와 건물공동인명부의 2종이 있다. 그러나 공동인명부 그 자체에도결함이 있으므로 (등기기록의 열람, 등기사항증명서 작성시의 불편 등), 1970년 이후에는 기존의 공동인명부 외에는 이를 사용하지 아니하고 등기부 카드화 작업시에 그 기재사항을모두 등기용지에 이기하였다.

 

공동담보목록

공동저당권을 설정하려는 목적부동산의 수가 5개 이상인 때에는 신청서에 공동담보목록을 첨부하여야 하는데, 소정의 양식에 의하여 조제하여야 한다.

 

계약해제

유효하게 성립하여 있는 계약관계를 당사자 일방의 의사표시에 의하여 청산관계로 전환시켜 당사자 사이에 처음부터 계약이 존재하지 않았던 것과 같은 상태로 만드는 것을 말하는데, 해제권의 종류에는 당사자가 계약에서 미리 그것을 보류하는 약정해제권(예：계약금의 수수)과 법률의 규정에 의하여 주어지는 법정해제권이 있다. 민법이 규정하고 있는 일반적인 법정해제권의 발생원인으로서는 (i) 보통의 이행지체, (ii) 정기행위의 이행지체, (iii) 이행불능, (iv) 불완전이행의 네 가지 경우가 있는데, 실제로 가장 많이 행하여지고, 이론으로서도 곤란한 문제를 일으키는 것은 보통의 이행지체이다. 그 밖에 일반적인 법정해제권의 발생원인으로 들 수 있는 것은 수령지체와 사정의 변경이다( 판례는 사정변경의 원칙에 의한 해제권의 발생을 부인한다).

 

계약명의신탁

부동산매매계약 등을 체결할 때 매수인 등의 명의를 돈을 내는 사람의 명의로 하지않고 타인명의로 하는 것을 말하는데, 명의신탁약정은 무효가 되나 등기의 효력을 인정되어 명의수탁자가 완전히 유효한 부동산 물권을 취득하게 된다.

 

계약당사자의 지위이전

부동산의 소유권을 이전 받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 다시 제3자에게 계약 당사자의 지위를 이전하는 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 경우 (예, 아파트 분양권 전매), 계약당사자의 지위를 이전하는 계약의 체결일이 먼저 체결된 계약서상에 표시된 반대급부 이행일 전이거나, 먼저 체결된 계약에 따른 반대 급부 이행일전임을 서면에 의하여 소명한 경우에는 먼저 체결된 계약의 매도인으로부터 지위이전계약의 양수인 앞으로의 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

 

경정등기의 요건

(1) 완료한 등기를 시정하고자 하는 것이어야 한다.(2) 착오 또는 유루는 등기에 관한 것이어야 한다.(3) 착오 또는 유루는 등기사항의 일부에 관한 것이어야 한다.(4) 등기와 실체관계와의 불일치는 당초의 등기절차에서 생긴 것이어야 한다.(5) 경정전후를 통하여 등기의 동일성이 유지될 수 있어야 한다.

 

경정등기

어떤 등기를 하였는데 그 절차에 착오 또는 유루가 있어서 원시적으로 등기와 실체관계 사이에 불일치가 생긴 경우, 이를 시정하기 위해 하는 등기를 말한다. 예를 들면,소유권이전등기에 있어서 신청인 또는 등기관의 잘못으로 소유자의 주소를 잘못 기재하거나 그 일부를 빠뜨린 때에 이를 바로잡기 위하여 하는 등기가 경정등기이다.

 

경매신청의취하

경매신청을 철회하는 경매법원에 대한 의사의 진술로서 판결절차에 있어 소취하에 비유할 수 있다. 경매신청의 취하는 최고가 매수신고인이 정해지기 전까지는 신청자의단독으로 취하가 가능하나 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인이 정해지면 이들의 동의하에 취하가 가능하다. 단, 허가 결정이 있게 되면 취하할 수 없고 임의경매에 있어서는 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 밖에 없다. 취하가 있게 되면 압류 효력이 소멸되고 경매절차는 종료된다.

 

경매신청기입등기

법원이 경매개시결정을 한 때에는 촉탁서에 그 결정정본을 첨부하여 신청등기의 촉탁을 하고 등기관은 이 촉탁에 의하여 그 등기를 실행하여야 한다.

 

경매개시결정

경매신청이 적법하다고 인정하여 경매절차의 개시를 선고하는 법원의 결정을 말한다. 경매신청이 적법하고 첨부서류도 모두 구비되었다면 법원은 경매개시결정의 재판을 하여야 한다. 경매개시결정에는 경매절차를 개시한다는 취지와 그 부동산의 압류를 명하여야 한다. 부동산집행절차에 있어서 경매개시결정이 바로 압류이다. 경매개시결정은 경매절차를 진행할 수 있는 기초단계이고, 또 압류의 효력이 발생하는 중요한 결정이기 때문에 반드시 채무자에게 송달하여야 하고 관할등기소에 경매개시결정의 등기를 촉탁하여야 한다. 압류는 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 경매개시결정사유가 등기부에 등기된 때에 효력이 생긴다.

 

검인절차

시장 등이 검인신청을 받은 경우에는 계약서 또는 판결서 등의 형식적 요건의 구비여부만을 확인하고 그 기재에 흠결이 없다고 인정한 때에는 지체없이 검인을 하여 검인신청인에게 교부하여야 한다. 검인을 함에 있어서는 동법 제3조의 규정에 의한 검인의 취지, 검인의 번호, 연월일의 기재와 시장 등의 표시가 있어야 한다.

 

검인

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 일정한 사항이 기재된 계약서에 시장·구청장·군수 또는 그 권한을 위임받은 자의 검인을 받아 제출하여야 한다. 곧,계약을 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약일자 및 종류를 불문하고 검인을 받은 계약서의 원본 또는 판결서 등에 검인을 받아 제출하여야 한다. 곧, 계약을 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약일자 및 종류를 불문하고 검인을 받은 계약서의 원본 또는 판결서의 정본을 등기원인증서로 제출하여야 한다.

 

건물합병의 제한

토지에 있어서와 마찬가지로 소유권·전세권 및 임차권의 등기 이외의 권리에 관한등기가 있는 건물에 관하여는 합병의 등기를 신청할 수 없다. 그러나 모든 건물에 대하여 등기원인과 그 연월일 및 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 이에 위반되는 등기신청을 각하한 때에는 등기관은 지체 없이그 사유를 건축물대장소관청에 통지하여야 한다. 소유자가 서로 다른 경우에도 합병등기를 신청할 수 없다 .

 

건물표시의 변경등기

건물표시의 변경등기란 건물의 분합, 번호, 종류 또는 구조의 변경, 멸실, 면적의 증감, 부속건물의 신축 또는 건물대지의 지번의 변경 등 건물등기부의 표시란에 등기된사항에 변동이 있는 때에 하는 등기를 말한다.건물표시의 변경이 있을 때에는 그 건물의 소유권의 등기명의인은 1월 내에 변경등기를 하여야 하며, 이에 대한 변경등기를 하지 않으면 소유권의 등기명의인은 그 건물에 대하여 다른 등기를 할 수 없게 된다.

 

거래계약에 대한 허가

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 허가구역안에서 토지에 관한 소유권·지상권을 대가를 받고 이전하고자 하는 당사자는 공동으로 시군구청장의 허가를 받아야 한다.허가 받은 사항을 변경하고자 할 때도 또한 같다.

 

강제화의취소

인가결정이 난 화의의 효력을 법원의 결정에 의하여 일반적, 전체적으로 소멸시키는 경우에 하는 등기이다. 화의 채무자에게 사기파산의 죄에 해당하는 행위가 있거나 화의 채무자가 화의의 이행을 태만히 하는 경우에 화의 채권자가 법원에 신청하면 법원이 취소를 결정한다.

 

강제관리신청

부동산을 개별적으로 압류하지 아니하고 관리인을 두어 관리인으로 하여금 이를 수익케 하여 이것으로 채무변제를 하도록 법원이 강제관리개시결정을 한 때에 촉탁으로 하는 등기이다.

 

강제경매신청

채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출하여 채무자 소유의 부동산에 대한 환가를 위해 경매절차를 진행시켜 달라는 경매신청에 따라 법원이 경매개시결정을 한 때에 촉탁으로 하는 등기이다.

 

강제경매

강제경매는 부동산에 대한 강제집행의 한가지로써, 채무자의 부동산을 경매하여 그대가를 채권자에 대한 변제에 충당하는 방법이다. 부동산에 대한 강제경매를 기본으로 하며, 여기서 부동산이란 부동산 이외에 특별법에 의해 부동산으로 간주되거나 부동산의 규정이 적용 또는 준용되는 것을 포함 한다. 즉, 강제경매는 채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출하여 채무자 소유의 부동산에 대한 환가를위해 경매절차를 진행시켜 달라는 경매신청에 따라 진행되는 경매를 말한다. 반면 임의경매는 저당권과 같은 담보 담보권 실행을 위해 부쳐진 경매이다. 임의경매와 비교할 때에 채무명의가 필요하다는 점과 경매절차가 유효하면 어떤 경우에도 경락인에게소유권이 넘어간다는 공신적 효과가 있다는 점이 특징이다.

 

각하사유

등기관은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 이유를 기재한 결정으로써 신청을 각하하여야 한다. 그러나 신청의 흠결이 보정될 수 있는 경우에 신청인이 당일 이를보정하였을 때에는 그러하지 아니하다.1. 사건이 그 등기소의 관할에 속하지 아니한 때2. 사건이 등기할 것이 아닌 때3. 당사자 또는 그 대리인이 출석하지 아니한 때4. 신청서가 방식에 적합하지 아니한 때5. 신청서에 기재된 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기부와 저촉되는 때6. 제47조에 의한 서면을 제출한 경우를 제외하고 신청서에 기재된 등기의무자의 표시가 등기부와 부합하지 아니한 때7. 신청서에 기재된 사항이 등기원인을 증명하는 서면과 부합하지 아니한 때8. 신청서에 필요한 서면 또는 도면을 첨부하지 아니한 때9. 등록세 또는 제27조제3항의 규정에 의한 수수료를 납부하지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 의하여 부과된 의무를 이행하지 아니한 때10. 제90조, 제101조, 제130조제1호 또는 제131조제1호의 규정에 의하여 등기를 신청하는 경우에 신청서에 기재한 사항이 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니한 때11. 등기의 신청이 제56조의 규정에 위반한 때12. 1동의 건물을 구분한 건물의 등기신청에 있어서는 그 구분소유권의 목적인 건물의 표시에 관한 사항이 등기관의 조사결과 집합건물법 제1조 또는 제1조의2에 부합하지아니한 때13. 등기의 신청이 제170조4항의 규정에 위반한 때

 

각하결정

각하는 국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분을 말하는데, 등기 신청에 부동산 등기법 제 55조에 규정한 흠결이 있고 그 흠결이 보정되지 않는 경우에 등기관은 이유를 기재한 결정으로써 등기신청을 각하하여야 한다.

 

가처분변경

가처분등기와 실체관계 사이의 불일치가 후발적으로 발생하였을때 이를 변경하는 등기이다.

 

가처분등기말소

가처분등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인하여 실체관계와 부합하지 않게 된 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기이다.

 

가처분등기

가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지한 때에는 법원은 부동산 가압류 집행에 관한 민사집행법 제 293조의 규정을 준용하여 등기부에 그 금지한 사실을 기입하게 촉탁하여야 한다.

 

가처분경정

가처분등기와 실체관계 사이의 불일치가 원시적인 착오 또는 유루로 인한 경우에 이를 시정할 목적으로 하는 등기이다.

 

가처분

금전채권 이외의 청구권에 대한 집행을 보전하기 위하여 또는 다투어지고 있는 권리관계에 대해 임시적인 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령에 대한 등기이다.

 

가압류변경

가압류등기와 실체관계 사이의 불일치가 후발적으로 발생하였을때 이를 변경하는 등기이다.

 

가압류등기말소

가압류등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인하여 실체관계와 부합하지 않게 된 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기이다.

 

가압류등기

부동산에 대한 가압류의 집행은 가압류 재판에 관한 사항을 등기부에 기입하여야 한다. 위 기입 등기는 가압류 재판을 한 법원의 법원 사무관 등이 촉탁한다.

 

가압류경정

가압류등기와 실체관계 사이의 불일치가 원시적인 착오 또는 유루로 인한 경우에 이를 시정할 목적으로 하는 등기이다.

 

가압류

법원이 채권자를 위하여 장래에 강제집행을 할 목적으로 채무자의 재산을 임시로 확보하는 가압류에 대한 등기이다.

 

가등기의 효력

가등기는 순위보전의 효력이 있다. 가등기가 되어 있으면 본등기의 순위는 가등기 순위에 따르게 된다. 즉, 가등기는 장래에 할 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있다.따라서 가등기 후 본등기와의 사이에 제3자가 등기를 해도 본등기의 내용에 저촉되는것은 효력이 없거나 후순위가 된다.

 

가등기의 말소

① 가등기명의인이 가등기필증(단, 소유권에 관한 가등기로 가등기명의인의 인감증명서도 첨부 요)을 첨부하여 단독으로 신청할 수 있다.

② 등기상의 이해관계인이 가등기명의인의 승낙서( 승낙서의 일부로서 가등기명의인의 인감증명을 첨부하여야 함은 물론이다)를 첨부하거나, 가등기명의인에게 대항할 수 있는 재판의 등기사항증명서를 첨부하여 단독으로 말소등기신청을 할 수 있다.

 

가등기의 가등기

가등기에 의하여 보전된 청구권에 관하여 양도 등의 변동이 있는 경우에, 그 가등기를 바탕으로 하여 다시 가등기를 할 수 있다.

 

가등기및본등기변경

가등기및본등기와 실체관계 사이의 불일치가 후발적으로 발생하였을때 이를 변경하는 등기이다.

 

가등기및본등기경정

가등기및본등기와 실체관계 사이의 불일치가 원시적인 착오 또는 유루로 인한 경우에 이를 시정할 목적으로 하는 등기

이다.

 

가등기말소

가등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인하여 실체관계와 부합하지 않게 된 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기이다.

 

가등기담보

가등기담보란 채권담보를 목적으로 채권자와 채무자 또는 제 3자 사이에서 채무자 또는 제3자 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기위한 가등기를 하는 변칙담보를 말한다. 이는 양도담보와 더불어 소유권이전의형식을 취하는 담보방법으로서 이때 행하여 지는 가등기가 담보적 효력을 확보하여 주기 때문에 가등기담보라고 부른다.

 

가등기 및 본등기말소

가등기및본등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인하여 실체관계와 부합하지 않게 된 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기이다.

 

가등기 가처분

일반적인 등기절차에 따르면 등기의무자가 공동신청에 협력하지 않을 경우에는 등기권리자가 판결을 받아 단독으로 그 등기를 신청할 수 있는데, 부동산등기법은 비송사건절차법에 의한 간편한 절차로서 가등기권자가 가등기의무자의 승낙에 갈음한 가등기가처분명령의 정본을 첨부하여 단독으로 가등기를 신청할 수 있도록 하고 있다.(부동산등기법 제37조, 제38조) 다만, 가등기가처분명령에 의한 가등기는 민사집행법상의 가처분과 달리 법원의 촉탁에 의하는 것이 아니라 가등기권자가 가처분명령의 정본을 첨부하여 직접 등기소에 신청하여야 한다. 그러나 가등기이기 때문에 순위보전의 효력을 갖게 된다

 

가등기

권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기이다.