경매권리분석 경우의 수

경매권리분석 경우의 수

 

 

문의 : 전세보증금 반환

 

질문- 전세보증금 반환을 못받아 전세집이 경매에 들어갔을때 보증금은 1억8천만원인데 경매 낙찰가가 보증금 보다 낮은 1억3천정도 낙찰 하면 차액5천만원은 어떻게 받아야 하나요? 대항력은 있구요.

 

경매 낙찰자께 인수 된다고 알고 있는데 낙찰자가 명도소송으로 이사비용 정도 주고 내보낼수 있다고 부동산 전문 변호사가 그렇게 상담했다고 했습니다. 그러면 대항력이 아무런 효력이 없는거 아닌가 싶습니다.

 

1. 이와 같이 전세보증금보다 낙찰가가 작은 경우에는 임차인은 이를 경매에 넣을 것이 아니라 계속 임차하는 것이 유리할 수도 있습니다. 더 이상 보증금을 올려 줄 이유 없이 계속 임차하면 되기 때문 입니다

 

2. 그러나 임차인이 반드시 나가야 한다면 어쩔 수 없이 전세보증금반환소송을 해서 강제경매를 신청하거나 아니면 제3자가 경매신청을 하면 거기서 배당을 받아야 하는데 제3자가 경매신청하면 그 제3자가 받을 잉여가 없기 때문에 경매절차가 진행될 수 없습니다. 결국 임차인이 전세보증금반환 소송을 해서 승소한 후 경매절차를 진행해야 하는데, 그래서 다 배당받지 못한 전세보증금은 임대인에게 채권으로는 남아 있지만 임대인이 이를 변제할 능력이 없기 때문에 결국 임차인이 손해를 보는 것입니다.

 

▶경매권리분석 경우의 수

 

임차인의 대항력은 있으나 확정일자, 즉 우선변제권이 있어야 하며, 우선변제권이 있다는 전제하에

 

1.임차인이 경매신청을 하였을 경우

 

임차인이 가장 선순위이기 때문에 제3자가 경매입찰을 할 수 없을 것입니다.

 

2.임차인이 경매신청하고, 경매입찰을 하여야 할 경우

 

①임차인은 배당요구종기일전에 배당요구신청을 하여야 합니다.

 

②임차인이 원하는 금액에 낙찰이 되었을 경우에 “매각허가결정”전(낙찰후7일전) 채권상계신청 또는 차액지급신고를 신청하여야 합니다.

 

③만약 임차인이 보증금 1억8,000이하로 낙찰된다면, 나머지 금액은 임대인에게 채권으로 남아 있는 게 아니라, 차액은 면책적채무인수로 임대인에게 채권추심이 불가합니다.(민법제507조 채권과 채무가 동일인에게 귀속한 때에는 채권은 소멸한다.- 즉 혼동으로 소멸한다.)

 

④임차인이 전세보증금보다 낮은 금액으로 낙찰되더라도 1억8,000만원 대한 취득세를 납부하여야 합니다.(이유는 지방세법시행령 18조1항5호에 채무인수액도 취득가액에 포함한다.)

 

지방세법 시행령

 

제18조(사실상취득가격의 범위 등)

 

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액