부동산 경.공매 권리분석

부동산 경.공매 권리분석

 

 

1. 개념

 

(1) 부동산 권리분석

 

부동산 권리분석은 공법상의 하자나 계약내용상의 하자에 국한하지 않고 부동산 가치의 증감요인이 되는 모든

사항을 조사, 분석하여 부동산 활동을 안전하게 하려는 작업이라 할 수 있다.

공 경매 부동산의 권리분석은 특히 거래의 성격이 일반거래와 달리 법률에 근거한 거래형태로 일반거래에 비해

부동산 권리에 대한 분석이 더욱더 필요하다.

 

(2) 공매에 있어 권리분석

 

압류재산 공매의 경우에도 각종 공부(등기부등본, 토지이용계획확인서, 주민등록색인부 등)에 표면상 나타나는

권리분석과 낙찰 후 말소되지 않는 권리의 인수여부, 농지의 경우 소유권이전에 필요한 농지취득자격증명 발급

가능여부, 낙찰부동산의 사용제한 등 낙찰 후 발생 할 수 있는 상황을 분석하는 것을 의미한다.

그러므로 입찰참가 전에 입찰자 책임 하에 권리분석을 신중히 하여야 하며,특히 주거용 건물과 상가건물은 임대차

현황및 대항력 있는 임차인의 유무 를 반드시 사전에 확인해야 한다.

 

 

2. 권리분석의 목적

 

공매로 부동산을 취득한다는 것은 기대이익의 극대화를 추구하고 안전취득이 목적이므로 낙찰 후 말소되지 않는

권리와 물건상의 이해관계를 파악하여 사용, 수익 및 처분권능상의 가치를 분석하며,재산권 행사에 제약을 주는

요소 등을 사전에 파악 및 고려하여 입찰참가 여부 및 적정 입찰참가금액 결정에 참고하기 위함이다.

※ 말소되지 않는 권리란※

공매절차에서 낙찰 이후에 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야하는 권리 를 말한다

(예고등기, 법정지상권, 분묘기지권, 유치권, 배분요구하지 않은 대항력 있는 임차권․ 전세권, 말소기준권리보다 앞서

설정된소유권이전청구권가등기․가처분 등).

 

 

3. 권리분석의 필요성

 

실제 입찰참가시에는 정확한 권리분석결과에 따른 입찰참가 금액에 대해 신중하게 정한 후 입찰서를 제출해야 한다.

저가에 낙찰 받았다 하더라도 낙찰후 말소되지 않고 인수되는 권리가 있다면 그 부담으로 인해 오히려 손해를 입을

수도 있기 때문이다.

입찰참가금액의 수준은 통상 대상 부동산의 실제 자산가치에서 인수 되는 권리와 관련한 부담분과 부대비용 등을

공제한 금액 이내에서 입찰해야 한다.

만일 그렇지 않고 정상가치로 입찰했다면 나중에 인수되는 권리와 관련 한 부담분만큼 낙찰자의 손실이 된다.

바로 이러한 예상치 못한 함정들을 피하기 위한 先작업이 권리분석이므로 실제 공매입찰참가에 앞서 가장 중요한

점이라 할 수 있다.

※ 인수되는 권리란※

낙찰로 인하여 없어지지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 뜻한다.

 

(1) 권리분석을 위한 준비물

입찰참가 전 아래 공부를 열람하여 기본적인 물건 및 권리를 분석한다.

 

[열람하여야 할 공부]

 

(등기소)

등기부등본: 토지 .건물의 소재지, 소유자, 소유권과 소유권 이외의 권리관계 확인

 

(시·군·구청)

토지이용계획확인서= 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등

도시계획사항이 표시되어 있어 토지이용에 대한 허용 및 제한사항을 확인

환지예정지(확정)증명= 환지 확정 후 또는 환지예정지로 지정된 후 변경 된 지번, 지목, 면적을 확인

토지대장= 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 이력 등을 확인

임야대장= 지목, 지번, 면적 등 확인

건축물관리대장=건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자,사용 검사일, 건물의 용도및 용도변경 내역 등을 확인

지적도= 토지의 형상과 경계, 위치 등을 확인

 

(읍.면.동 사무소)

주민등록색인부= 세대별 주민등록색인부에 등재중인 자의 전입일과 세대주를 열람

※감정평가서는 공매예정가격산정을위한 참고용으로서 입찰 참가시 물건 현황에대하여는 직접확인이 필요하다.

 

 

4. 등기부에 의한 권리분석

 

(1) 소유권보존등기

 

소유권을 보존하기 위한 등기로서, 미등기의 부동산 소유권을 처음으로 등기부에 등재하는 것을 말한다.

 

(2) 보전가등기와 담보가등기

 

가등기에는 청구권을 보전하기 위한 보전가등기와 채권담보의 목적으로 경료된 담보가등기가 있다.

 

가. 청구권 보전을 위한 가등기(보전(保全)가등기)

소유권 또는 전세권, 지상권, 지역권 등의 용익물권과 저당권, 근저당권, 권리질권 등의 담보물권, 등기된 임차권

등의 물권에 준하는 권리 등을 취득하기 위하여 장래에 할 본등기를 대비하여 미리 그 순위를 보전하기 위하여 하는

예비적 등기이다.

예를 들면, 소유권이전청구권가등기는 부동산에 대하여 매매계약서를 작성하고 계약금과 중도금까지 지급함과 동시에

많이 하는 절차로 이는 추후로 매수인이 잔금지급과 소유권이전등기시까지 발생할지도 모르는 부동산상의 권리변동,

즉 , 제3자에게 명의이전 또는 담보물권의 설정,기타일반채권압류 등으로 인하여 매수인이 온전한 소유권 취득의 위험을 사전에 보전하려는 목적으로 사용되고 있으며, 또는 매매대금 잔금지급 후에 매수자 명의로 곧바로 소유권이전등기를

하지 못하는 사정이 있을 때, 이를 방치할 경우 매도자가 제3자에게 매각하거나, 매도자의 채권자들이 등기한 가압류,

압류 등을 하는 것을 방지하기 위한 보전적(保全的) 조치이다.

 

나. 채권의 담보를 목적으로 한 가등기(담보(擔保)가등기)

채권담보를 위해 채권자와 채무자(또는 제3자) 사이에 채무자 소유의 부동산을 목적으로 대물변제예약 또는 매매예약

등을 하는 동시에 채무 불이행의 경우에 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 변칙적 담보를 담보

가등기라고 한다.

담보가등기는 등록세와 기타 등기비용이 저렴하고 후순위 담보권설정이 가능하며, 실행절차가 번잡하지 않다는 장점이

있어 일상생활에서 많이 사용된다.

보전가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기의 의미를 가지는데 비하여, 가등기담보는 실체적 효력을 가진다.

가등기담보권자는 담보권을 실행하거나 가등기담보의 목적물이 부동산의 경매를 청구할 수 있다.

경매에서는 이런 경우 가등기담보권을 저당권으로 본다.(가등기담보 등에 관한 법률 제12조 1항)

 

(4) 경매개시결정등기

 

채권자의 경매신청을 접수한 경매법원이 경매신청서 및 부대서류를 심사, 적법하다고 판단하여 경매절차의 개시를

허가 하는 법원의 결정을 말하며, 당해부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다.

 

(5) 압류

 

가. 국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인의 사실상의 처분(소비 등) 또는 법률상의 처분(양도 등)을

제한 하여 환가 할 수 있는 상태에 두는 강제처분을 말한다.

 

나. 좁은 의미로는 국세, 지방세, 공과금 등의 체납 등 금전채권에 관한 강제집행의 제1단계로서집행기관 (압류관서)

이 먼저 체납자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제 행위이며, 압류

이후에도 체납세금을 납부하지 아니하면 공매처분을 통해 강제징수 할 수도 있다.

 

(6) 가압류

 

가. 금전채권 또는 금전채권으로 환산할 수 있는 청구권을 장래 강제집행이 불가능하게 될 경우, 채권자가 장래의

강제집행을 보전하기 위하여 채무자의 재산을 잠정적으로 압류하여 현상을 보전하고 그 처분권을 박탈 하여 두는 것을

목적 으로 하는 집행보전 절차이다.

 

나. 가등기가 등기접수일자부터 그 순위가 물권적으로 보장되는 반면 가압류는 확정판결을 전제로 유효한 법률행위이다.

 

(7) 근저당권

 

가. 계속적인 거래관계 즉, 당좌대월계약으로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될

최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다.

 

나. 근저당권 채권최고액은 설정된 담보가액을 말하기 때문에 실제로 대출받은 금액 보다는 20-30% 많게 설정하고

있으며, 제3자에게 대항할수 있는 최대한도의 채권액을 의미하며, 최고액을 넘는 채권은 우선변제 대상이 아니며

근저당권 실행비용도 제외된다.

하지만 보통 이자는 정책적으로 포함된다.

또한 위약금이나 손해배상도 최고액에 포함된다.

 

(8) 가처분

금전채권 이외의 특정물의 지급, 인도를 보전하기 위해 또는 다툼 중에 있는 권리관계에 관하여 임시적으로 지위를

정하기 위해 동산 또는 부동산을 처분하지 못하도록 금지시키는 잠정적이고 임시적인 법원의 처분을 말한다.

 

가. 부동산 처분금지 가처분 : 매도자의 처분권한을 금지

 

나. 점유이전가처분 : 명도소송의 사전절차로 점유자의 점유변경 권한을 제한

 

(9) 예고등기

 

가. 예비등기의 한가지로써 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를

제3자에게 경고하기 위하여 소송 법원의 촉탁으로 행해지는 등기를 말한다.

 

나. 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소(패소한원고가 재심의 소를 제기한 경우 포함)가

제기된 경우 이를 등기부에공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 하며, 수소법원

(어떤 사건에 관한 판결절차가 과거에 계속 되었거나, 현재 계속하고 있거나, 장차 계속할 법원)의 촉탁에 의하여 행하여

지는 예비등기이다.

 

 

5. 등기부상 권리 중 인수되는 권리

 

(1) 최선순위 등재된 권리증

 

말소기준권리 보다 먼저 등기된 가처분 •지상권 •지역권 •소유권이전청구권가등기 등

※실무에서는 최선순위 가처분 및 소유권이전청구권가등기 등재시 대부분 공매 진행 하지 않고 있다.

 

(2) 예고등기

 

실무에서는 등기원인 자체가 무효 및 취소가 될 수 있는 예고등기가 등재된 물건은 대부분 공매진행하지 않고 있다.

 

(3) 최선순위 전세권

 

선순위 전세권은 매수인이 인수하는 것이 원칙이지만 전세권자가 배당요구를 한 경우에는 매각으로 소멸된다.

(민사집행법 제91조 4항)

즉, 보증금이 경매절차에서 전액 변제됨으로 인하여 소멸되는 것이 아니라매각으로 소멸하는 것이므로 배당여부와

상관없이 전세권은 소멸된다.

또한, 전세권이 매각으로 소멸되므로 선순위 전세권자라도 미배당보증금을 낙찰자에게 요구할 권원이 없는 것이다.

다만, 선순위전세권자가 주택임대차보호법에 준하는 주민등록전입을 하였을 경우에는 전세권뿐만 아니라 임차권도

취득하게 되며, 당연히 대항력 있는 임차권으로 미배당보증금을 매수인에게 요구할 권리가 있다.

< 사 례 >

►지상권 >압류 >근저당 >전세권 순으로 등재 시 지상권 말소불가

►가처분 >압류 >임차권 >가압류 순으로 등재 시 가처분 말소불가

⇒ 말소기준권리(압류) 보다 먼저 등기되었으므로 말소 불가

 

 

6. 기타 인수되는 권리

 

(1) 배분요구 하지 않은 대항력(전입일자가 선순위 권리 등기일자 보다 빠른 경우)있는 임차인

(2) 대항력 있는 임차인으로 배분요구 하였으나 임차보증금 일부만 배분 받은 경우 잔존 보증금

(3) 법정지상권, 분묘기지권, 유치권

 

< 사 례 >

►임차인(대항력 있으나 배분요구 하지 않음) > 압류 > 가압류 순

- 등기부상 권리는 전부 말소되나 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수자(낙찰자)에게 인수된다.

►임차인 A(대항력 있으며 배분요구함) > 근저당 > 임차인 A(확정일자) > 압류 순

- 임차인의 확정일자가 근저당보다 늦고 전입일은 근저당보다 빠른 경우,

임차보증금 전액 배분 시에는 문제없으나 임차인이 보증금 중 일부만 배분 받는다면 잔존보증금은 매수자에게 인수된다.

 

 

7. 등기부 분석방법

 

(1) 우선 모든 등기부상의 권리를 시간 순으로 나열한다.

시간 순 이란 접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같으면 접수번호가 빠른 순서이다.

 

(2) 말소기준이 되는 권리를 찾는다.

말소기준이 되는 최선순위 권리를 찾는다.

※말소기준권리란

공매결과 말소되는 권리와 인수되는 권리가 있는데, 이를 정하는 기준이 되는 권리가 말소기준권리이며 등기부등본상

갑구, 을구 통 틀어서 등기 접수순서대로 나열해서 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 등의

권리들 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준 권리가 된다.

이 말소기준권리를 포함해서 그 이후에 등기된 것은 대부분 말소되고, 기준권리보다 먼저 등기된 권리는 낙찰자가

인수 하게 된다.

 

(3) 인수할 권리가 있는지 찾아본다.

 

말소기준권리 보다 늦으면 대부분의 권리는 말소된다.

구분 등기부 권리 등기부 이외의 권리

 

선순위 (인수되는권리)

지상권, 지역권, 배분요구하지않은 전세권, 가처분, 가등기, 예고등기 .법정지상권, 유치권, 분묘기지권,

배분요구 하지 않은 선순위의 대항력 있는 임차인 등

 

후순위(말소되는권리)

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 말소기준보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 

환매등기,가등기, 가처분

※후순위 가처분의 경우에도 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지 가처분을 한 경우에는

그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권 설정등기(말소기준권리) 이후에 이루어진 때에도 매각으로

그 효력이 소멸되지 않는다.

따라서 이러한 가처분의 경우에는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용을 확인 후 입찰하여야 한다.

 

[권리분석시 주의할 점]

 

압류재산의 공매절차에서 권리분석에 대한 책임은 결국 매수인에게 있으므로 사전에 충분히 검토한 후 입찰에

임해야 할 것이다.

□ 매수인이 인수하여야 할 권리

- 등기부상 최선순위 전세권자로서 배분요구 아니한 자

- 최선순위 전세권자가 배분요구하였으나 전액을 배분받지 못 하는 경우 잔여금액에 대한 인수부담 여부

(임대인, 매수인)

 

※ 민사집행법 제91조 제4항 단서 참고할 것

- 임차권등기명령에 의한 임차권중 등기부상 권리자보다 먼저 전입한 자

- 최선순위 가등기, 지상권, 지역권, 가처분

- 말소예고등기

- 유치권자(공사에 신고유무와 관계없이 인수할 권리)

※ 임차인의 대항력 판단은 등기부상 권리와 전입일자를 비교하나 배분순위는 압류일자가 아닌 조세채권의 당해세,

납세담보, 압류선착주의, 법정기일과 비교하여 인수할 금액을 산정하여야 함.

 

□ 상가임차인의 경우 주택임차인과 달리 상가임차인의 소액임차인 적용은 임차보증금기준이 환산보증금을 기준으로

하기 때문에 주의를 요함.

 

□ 전 소유자에 대한 담보권자나 임차인 등은 현소유자의 채권자 보다 우선하므로 먼저 배분을 받게 됨.

 

□ 등기부상 나타나지 않은 권리자에 유의

- 배분요구하지 않은 대항력을 가진 최선순위 임차인

- 임금채권

- 유치권

- 분묘기지권 등

 

□ 토지만 매각하는 경우 법정지상권 유무

 

□ 집합건물에 별도 등기가 등재된 경우

- 토지와 건물의 이해관계인 확인

 

□ 명도에 관한 사항

- 매수자 책임

 

□ 공매공고사항의 부대조건 및 유의사항 확인

- 공매공고 후 입찰하기 전까지 배분요구 및 권리신고가 있는 경우 매각조건이 달라질 수 있으므로 입찰하기

전 확인 후 입찰요함.

 

□ 특히 체납처분절차에서는 배분요구의 종기가 명확하지 않기 때문에 민사집 행절차 배당요구 종기의 효력으로

오인하지 않도록 주의 요함.