호사도요 블로그

거주자 없는 주택 인도 부동산경매는 입찰과 입찰을 위한 권리분석, 낙찰 후 배당 등 알아야 할 지식이 많고 관련된 법령도 여러 분야에 걸쳐 있어 기본적인 공부가 불가피한 분야다. 이에 따라 경매를 공부하는 과정에서 수많은 질문거리가 생겨나지만 이를 딱히 물어볼만한 곳은 마땅치 않다. 포털사이트 지식검색 코너를 활용하면 어지간한 의문은 풀리지만 각 개인 마다 궁금한 내용이 천차 만별이기 때문에 포털사이트가 이를 모두 해결해 주리라는 기대도 어려운 게 사실이다. 바로 이런 고객들의 의문 해소를 위해 부동산태인에서는 경매 관련 질문을 올리고 전문가들의 답변을 얻을 수 있는 경매상담 코너를 운영하고 있다. 네이버나 다음에서 활발히 활동 중인 전문가들이 직접 작성한 답변이 거의 실시간으로 등록되고 있으며 최근에는..

부동산경매용어정리 ● 입찰기일(경매기일)-매각기일 법원에서 입찰을 실시하는 날 신법에서 매각기일이라는 용어로 사용 ● 낙찰기일(경락기일)-매각결정기일 법원에서 낙찰을 허가하는 날 신법에서 매각결정기일이라는 용어로 사용 ● 법정 매각조건 경매의 일반적인 매각조건으로서 모든 경매절차에 공통하여 법이 미리 정한 매각조건 최저경매가 미만의 매각불허, 무잉여 금지, 과잉경매 금지, 채무자의 입찰 불허 등 ● 특별 매각조건 경매절차에서 특별히 정한 매각조건으로서 이해관계인 전원의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건 재경매시 입찰보증금이 20%라는 것, 농지취득자격증명이 필요하다는 것, 대지권이 없는 건물의 경매 등이 특별매각조건에 해당 ● 개별경매 하나의 부동산마다 최저입찰가격을 정해 각각 하나씩 매각하는 ..

무허가건물에 대한 법정지상권 무허가건물에 대한 법정지상권성립은 어떻게 판단하면 될 까, 요즘 경매물건중에서 대박나는 물건이 지상에 건물이 있고 토지만 매각되는 것 이랍니다. 그래서 토지만 매수하는 경우에 지상건물을 어떻게 하면 되는 것인가에 대한 첫번째 해답이 법정지상권 성립에 관한 문제인데 그 건물이 미등기나 무허가건물의 경우 어떻게 되느냐에 관한 궁금중을 해결을 생각해 봅니다. 부동산물권변동에 관하여 민법에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고(민법 제186조), 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권취득은 등기를 요하지 아니하나, 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있으며(민법 제187조), 건..

직접 경매 최근 경매 시장 분위기와 경매 기본 용어에 대해 알아본 지난 레터에 이어 경매 기초 상식 2탄으로 돌아왔습니다. 오늘은 경매가 어떤 과정으로 이뤄지는지 상세히 알아보려 합니다. 직접 경매를 하려면 어디로 가서 무엇을 해야 하는지, 감조차 잡지 못하셨던 분이라면 오늘의 콘텐츠 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다. 법원에서 열린다는데··· 어느 법원으로 가야하나요 경매가 진행되는 날을 ‘매각 기일’이라고 합니다. 법원마다 다르지만 경매 입찰은 통상 아침 10시에서 11시 사이에 열리는 경우가 많습니다. 장소는 어딜까요? 법원도 종류가 많은데 말이죠. 바로 해당 경매 물건이 위치한 곳의 관할 지방 법원에서 진행됩니다. 경매 현장에 가서 해야하는 일은 입찰표에 원하는 가격을 적어서 입찰 보증금과 함께 제출하..

法定地上權 法定이라는 용어에서 알 수 있는 것처럼 法定地上權이라 함은, 법으로 정한 지상권, 즉 사적인 합의인 지상권계약이 아니라 지상권 설정이 법으로 강제되어진 지상권을 말하는데, 현행법상 명문으로 인정되고 있는 것은 다음과 같은 네가지이다. 첫째, 토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권의 실행 으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때( 민법 366조) 둘째, 대지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 건물에 대하여만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변동된 때(민법 305조 1항) 셋째, 토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 그 토지 또는 건물에만 가등기담보권·양도담보권 또는 매도담보권이 설정된 후 이들 담보권의 실행(..

명도 처리 방법 경매는 일반매매와 달리 이중의 소유권 취득 절차(법적 취득 - 잔금 납부, 절차적 취득 - 명도)가 요구된다. 이처럼 번거로운 재산권 행사 절차 때문에 그동안 일반인이 선뜻 경매시장에 발을 들여놓지 못했다. 그러나 이 말도 이제는 먼 추억 속의 얘기가 되었다. 이제는 과거처럼 명도(세입자나 집주인을 퇴거시키는 일)에 시달려 `앞으로 남고 뒤로 밑지는 일`은 크게 줄어들었다. 사람에게 시달리는 일은 크게 줄어든 대신 송달 등 절차적인 문제는 많아졌다. 누가 명도의 지름길이 있느냐고 묻는다면 ‘없다’가 정답이다. 그러나 실전적 경험을 통해 공유되고 있는 명도 원칙 몇 가지를 기억하고 있으면 실무에서 유용하게 써 먹을 수 있다. 첫째, 명도의 왕도는 대화다. 문전박대를 당하더라도 가능한 점유자..

당해세와 집주인 체납 세금 당해세와 집주인 체납 세금’이 우선 정부 세금징수 권리, 보증금 등 민간채권보다 우선 4월부터 일부 제도 개선에도 사각지대 여전 최근 전세 사기 등으로 임차보증금 회수에 애를 먹는 세입자들이 집주인 체납 세금 문제로도 골머리를 썩이고 있다. 보증금을 보전 받기 위해 거주 중인 빌라를 강제 경매에 부쳤다가 자칫 집주인 세금을 먼저 갚아주게 생겨서다. 경매 매각 대금은 배당 순위가 법으로 정해져 있다. 1순위는 인지대·송달료·감정 평가 비용 등 경매 집행 비용이다. 2순위는 소액 임차인의 보증금 회수를 정부가 지원하는 최우선 변제금(서울시 기준 보증금 1억6500만원 이하일 경우 최우선 변제금 5500만원)과 근로기준법상 우선 변제권을 갖는 산업재해보상보험 적용 대상 사업장(법인·..

채무자 공유지분 부동산 집행 채무자 소유의 재산이 부동산 공유지분밖에 없다면 어떻게 강제집행 하나 소송절차의 끝은 결국 강제집행이다. 패소한 상대방이 스스로 이행을 하면 상관이 없지만, 그렇지 않다면 결국 승소한 측이 집행절차에 들어가야 한다. 하지만, 이 강제집행절차는 만만치 않은 경우가 많다. 채무자가 부동산 공유지분만을 가지고 있는 경우이다. 공유지분에 압류, 경매를 진행하면 되지 않을까. 물론 부동산 공유지분에도 강제집행이 가능하다. 하지만 대부분 부동산 지분은 경매절차에 의해서 처분하기가 쉽지 않다. 해당 부동산의 지분을 취득하는 것만으로 특별한 이익이 발생할 수 있는 경우가 아니라면, 경매에 응찰하려고 하는 사람들은 매각대상물로 나온 부동산 지분 따위는 거들떠보지도 않는다. 또한, 매각되더라도..

경매의 함정, 후순위 가처분 법원경매에서 가장 조심해서 투자해야 할 것은 권리 상 하자 있는 경매물건에 투자하는 것이다. 특히 함정 있는 경매물건을 만나면 값싸게 낙찰 받았더라도 인수해야 할 권리가 발생하거나 포기 해야해 투자원금마저 까먹는 경우가 발생하는 것이 경매다. 가끔 10년 넘게 경매투자를 했던 실전 전문가라도 함정에 빠지기 쉬운 권리관계가 있다는 것을 아는 사람은 그리 많지 않다. 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 공시력 만을 인정한다는 점에서 투자를 조심해야 한다. 투자자의 귀책사유 없이 실패한 사례 경매입문자를 비롯하여 왠만한 경매 전문가라 할지라도 매각(낙찰)으로 등기상에서 무조건 소멸되는 권리관계로 잘못 알고 있는 것이 ‘가처분’이다. 하지만 특별한 경우라면 선순위 ‘가처분’과 ..

부동산 의 권리 와 순위 말소기준등기의 원리 매각물건명세서라는 것을 보면 최선순위권리라는 것이 있다. 이것은 경매사건에서 매각 부동산에 설정된 권리 중 가장 앞서있는 등기부상 권리를 의미한다. 우리가 일상생활에서 말소기준등기라고 하는 것은 바로 최선순위권리를 말하는 것이다. 실무적인 용어로 사람들이 쉽게 표현하기 위해 유용하게 사용되고 있다. 말소기준등기는 낙찰받은 부동산에 설정된 권리가 인수되는지, 소멸되는지를 결정하는 기준이 되는 등기이다. 마치 꽃밭에 물을 주기위해 수도관을 연결해 두었는데 특정시점에서 호수를 잘라버리면 호수가 있는 곳까지는 물이 제공되지만 짤린 부분부터는 물이 전달되지 않는 개념으로 이해하면 쉽다. 그렇다면 말소기준등기에는 어떤 것들이 있을까? 근저당, 저당 가압류, 압류 전세권(..