호사도요 블로그

권리분석 용어정리 권리분석에서 반드시 이해해야 될 사항 및 용어정리 1. 말소기준권리 (1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 가압류, (4) 압류, (4) 전세권, (6) 강제경매기입등기 중에서 등기부상 갑구와 을구에 가장 먼저 설정 등기된 채권이고, 이들이 말소기준권리가 되기 위해서는 매각 대상물건 전체에 대해서 영향을 미칠 수 있는 채권이고, 배당받고 소멸되는 채권이어야 한다. 2. 최우선변제금(특별우선채권) (1) 임차인의 소액보증금 중 일정액 (2) 근로자의 최종3월분 임금, 최종3년분 퇴직금, 재해보상금 3. 최우선변제금 지급기준 권리 (1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 전세권 등, 다만 확정일자는 이들보다 선순위 이거나 동순위인 경우에 이들에 우선하지 못하는 소액임차인보다 우선한..

대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다293999 판결 [부당이득금][공2023상,668] 【판시사항】 [1] 권리의 행사에 해당하는 외관을 지닌 어떠한 행위가 권리남용에 해당하는지 판단하는 기준 [2] 갑 등이 취득한 빌딩과 을 등이 구분소유하는 빌딩 사이에 을 등의 빌딩에 출입하는 사람과 인근 주민들이 통행로로 사용하는 부지가 있고, 그중 대부분이 갑 등의 빌딩 부지에 포함되어 있는데, 갑이 을 등을 상대로 위 통행로 중 갑 등의 소유 부분에 대한 통행금지를 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 갑 등이 을 등에 대해서만 선별적·자의적으로 통행을 금지하는 것은 소유권의 행사에 따른 실질적 이익도 없이 단지 상대방의 통행의 자유에 대한 침해라는 고통과 손해만을 가하는 것이 되어 법질서상 원칙적으로..

고금리·집값 하락에 전국 아파트 경매 한달새 800건 증가 집값 하락세 속 이자 부담이 더해지면서 경매시장으로 유입되는 아파트가 증가하는 것으로 나타났다. 10일 법원경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 2천450건으로 전월(1천652건) 대비 48.3% 증가했다. 지난해 3월(1천415건)에 비하면 무려 73.1% 늘어난 것이다. 이는 낙찰률 하락으로 유찰된 아파트가 쌓이는 상황에서 경매시장으로 유입되는 신규 건수도 증가한 탓으로 풀이된다. 올해 1월 전국 아파트 신규 경매 건수는 698건, 2월은 743건으로 조사됐으며, 3월에는 1천193건으로 전달보다 450건 늘었다. 경매시장에 유입되는 물건은 늘고 있지만 주인을 찾아 낙찰되는 물건의 비율은 여전히 저조한 수준이다...

강제집행 현장에는 성인 2명을 동행하는 것이 필수 경매를 통해서 부동산을 구입하고자 할 때, 민사집행법이나 주택임대차보호법 등 여러 가지 법 규정에 근거한 권리분석이 중요함은 아무리 강조해도 지나치지 않지만, 경매의 절반이라는 ‘명도(인도라고도 하며, 대금을 납부한 후 점유자로부터 매각대상 부동산을 넘겨받는 절차)’도 권리분석 못지 않게 중요하다. 일부 입찰자들은 낙찰을 받고 대금을 납부하면, 집행법원에서 매각대상 부동산을 넘겨주는 절차를 대신해 주는 것으로 오해를 하는 경우도 있는데 이는 사실과 다르다. 대금을 납부한 매수인(낙찰자)이 직접 점유자와 협의를 거쳐 이사비용을 지급하는 등 합의점을 찾아 넘겨받거나, 만약 합의가 이루어지지 않을 때에는 부득이 인도명령결정문 등 집행권원을 근거로 집행관사무소에..

경매 공매의 기본 지식 경매 공매의 기본 지식 1. 경매 장점과 단점 장점 ㆍ좋은 물건을 시세보다 구입할 수 있다. ㆍ등기절차가 간편하다 ㆍ잘된 낙찰은 몇 배의 이익을 남겨준다 단점 ㆍ경매대상물건을 검토할 수 있는 시간이 너무 짧다 ㆍ잘못된 권리분석으로 많은 돈을 손해 볼 수 있다 2. 경매절차 경매신청 : 강제, 임의경매, 경매개시 결정, 이해관계인 송달, 감정평가 ㆍ경매신청입찰 : 경매신청일로부터 약3개월 뒤 지정. 최고가 매수인 결정. 약1개;월 간격으로 진행. 1회 진행시 20~30%내려감 ㆍ낙찰 : 모든 권리신고 마감. 최고가 매수인에게 낙찰 허, 부 결정. 낙찰허가 및 불허가에 대한 즉시항고 ㆍ확정 : 허가 후 7일 경과 후 없으면 확정, 확정 후 1개월 내로 잔금기일 지상계신청(채무인수 신청..

거주자 없는 주택 인도 부동산경매는 입찰과 입찰을 위한 권리분석, 낙찰 후 배당 등 알아야 할 지식이 많고 관련된 법령도 여러 분야에 걸쳐 있어 기본적인 공부가 불가피한 분야다. 이에 따라 경매를 공부하는 과정에서 수많은 질문거리가 생겨나지만 이를 딱히 물어볼만한 곳은 마땅치 않다. 포털사이트 지식검색 코너를 활용하면 어지간한 의문은 풀리지만 각 개인 마다 궁금한 내용이 천차 만별이기 때문에 포털사이트가 이를 모두 해결해 주리라는 기대도 어려운 게 사실이다. 바로 이런 고객들의 의문 해소를 위해 부동산태인에서는 경매 관련 질문을 올리고 전문가들의 답변을 얻을 수 있는 경매상담 코너를 운영하고 있다. 네이버나 다음에서 활발히 활동 중인 전문가들이 직접 작성한 답변이 거의 실시간으로 등록되고 있으며 최근에는..

부동산경매용어정리 ● 입찰기일(경매기일)-매각기일 법원에서 입찰을 실시하는 날 신법에서 매각기일이라는 용어로 사용 ● 낙찰기일(경락기일)-매각결정기일 법원에서 낙찰을 허가하는 날 신법에서 매각결정기일이라는 용어로 사용 ● 법정 매각조건 경매의 일반적인 매각조건으로서 모든 경매절차에 공통하여 법이 미리 정한 매각조건 최저경매가 미만의 매각불허, 무잉여 금지, 과잉경매 금지, 채무자의 입찰 불허 등 ● 특별 매각조건 경매절차에서 특별히 정한 매각조건으로서 이해관계인 전원의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건 재경매시 입찰보증금이 20%라는 것, 농지취득자격증명이 필요하다는 것, 대지권이 없는 건물의 경매 등이 특별매각조건에 해당 ● 개별경매 하나의 부동산마다 최저입찰가격을 정해 각각 하나씩 매각하는 ..

무허가건물에 대한 법정지상권 무허가건물에 대한 법정지상권성립은 어떻게 판단하면 될 까, 요즘 경매물건중에서 대박나는 물건이 지상에 건물이 있고 토지만 매각되는 것 이랍니다. 그래서 토지만 매수하는 경우에 지상건물을 어떻게 하면 되는 것인가에 대한 첫번째 해답이 법정지상권 성립에 관한 문제인데 그 건물이 미등기나 무허가건물의 경우 어떻게 되느냐에 관한 궁금중을 해결을 생각해 봅니다. 부동산물권변동에 관하여 민법에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고(민법 제186조), 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권취득은 등기를 요하지 아니하나, 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있으며(민법 제187조), 건..

직접 경매 최근 경매 시장 분위기와 경매 기본 용어에 대해 알아본 지난 레터에 이어 경매 기초 상식 2탄으로 돌아왔습니다. 오늘은 경매가 어떤 과정으로 이뤄지는지 상세히 알아보려 합니다. 직접 경매를 하려면 어디로 가서 무엇을 해야 하는지, 감조차 잡지 못하셨던 분이라면 오늘의 콘텐츠 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다. 법원에서 열린다는데··· 어느 법원으로 가야하나요 경매가 진행되는 날을 ‘매각 기일’이라고 합니다. 법원마다 다르지만 경매 입찰은 통상 아침 10시에서 11시 사이에 열리는 경우가 많습니다. 장소는 어딜까요? 법원도 종류가 많은데 말이죠. 바로 해당 경매 물건이 위치한 곳의 관할 지방 법원에서 진행됩니다. 경매 현장에 가서 해야하는 일은 입찰표에 원하는 가격을 적어서 입찰 보증금과 함께 제출하..

法定地上權 法定이라는 용어에서 알 수 있는 것처럼 法定地上權이라 함은, 법으로 정한 지상권, 즉 사적인 합의인 지상권계약이 아니라 지상권 설정이 법으로 강제되어진 지상권을 말하는데, 현행법상 명문으로 인정되고 있는 것은 다음과 같은 네가지이다. 첫째, 토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권의 실행 으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때( 민법 366조) 둘째, 대지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 건물에 대하여만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변동된 때(민법 305조 1항) 셋째, 토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 그 토지 또는 건물에만 가등기담보권·양도담보권 또는 매도담보권이 설정된 후 이들 담보권의 실행(..