호사도요 블로그

권리분석의 핵심 권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반하여 낙찰자가 부담해야 하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것이다. ■ 물건의 종류와 내용 물건의 종류 물건의 내용 비고 소유권 소유자가 그 소유물을 사용,수익,처분할 수 있는 권리 점유권 소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권 용익물건 (사용하기위한물권) 지상권 타인의 토지에서 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그토지를 사용할 수 있는 권리 등기됨 지역권 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리 등기됨 전세권 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용,수익하는 권리 등기됨 담보물권 (담보 제공을 위한 ..

주기적 등기부 열람이 최선의 방법…집주인 변경 여부 확인해 이의 제기하면 구제 가능 ‘명의 이전에 따른 금전 부담 없이 오히려 수백만원을 받고 주택을 넘겨받을 수 있으니 사람을 구한다’는 취지의 구인 광고가 인터넷에 공공연히 올라오고 있다. 이런 광고는 시세 차익을 목적으로 하는 ‘갭 투자’ 전세 사기에 이용하기 위해 명의를 빌릴 사람을 구하는 광고일 가능성이 높다. 기존 임대인이 전세 계약 후 타인에게 해당 주택을 이전할 때 보증금 반환 채무를 면할 수 있는 법을 악용하는 것이다. 갭 투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어 한 채에 2억원에 분양(매매)하는 주택은 분양의 방법으로는 처분하기 어렵다. 하지만 임대차 계약의 방법으로는 충분히 처분할 수 있다. 이런 부분을 악용해 분양업자와 중..

대법원 2022. 4. 28.자 2021마7088 결정 [가압류이의][공2022상,1059] 【판시사항】 채권자가 항고를 통해 취소를 구하는 원래의 가압류결정에 기한 가압류등기가 이미 말소되었으나 가압류취소결정을 취소하는 항고법원의 결정을 집행하는 것이 불가능한 경우가 아닌 경우, 항고의 이익이 있는지 여부(적극) 【결정요지】 상소는 자기에게 불이익한 재판에 대하여 유리하도록 그 취소·변경을 구하는 것이므로, 채권자는 제1심결정의 내용이 불이익하다면 항고를 통해 그 취소를 구할 수 있다. 이때 원래의 가압류결정에 기한 가압류등기가 이미 말소되었더라도, 가압류취소결정을 취소하는 항고법원의 결정을 집행하는 것이 불가능한 경우가 아니라면 항고의 이익이 있다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다. ① 민사집행..

토지 임차인의 지상물매수청구권 포기 약정이 유효한지 건물, 공작물, 수목 등(이하, ‘지상물’이라 함)의 소유를 목적으로 토지의 임대차계약을 체결한 후, 그 계약기간이 만료하였는데 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는다면 임차인은 지상물의 매수를 임대인에게 요구하는 것, 즉 지상물매수청구권을 행사하는 것을 생각해 볼 수 있다. 지상물매수청구권의 요건과 지상물매수청구권을 포기하는 약정이 유효한지 등에 대해 정리해 본다. 토지 임차인의 지상물매수청구권의 요건 건물 등 지상물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 계약기간이 만료하였는데, 임대인이 계약갱신을 원하지 않아 종료되는 경우에, 건물 등 지상물이 그대로 있다면, 임차인은 임대인을 상대로 해당 토지 위의 지상물에 대해 매수해 줄 것을 요구할 수 있고(민법 제..

부동산 임의 경매 시 후순위 근저당권자들의 대처법 후순위 근저당권자, 선순위 근저당권 채권 최고액 전액 우선 배당 염두에 둬야 채권자가 채무자에게 부동산 담보 대출을 하면서 1순위 근저당권이 된 후 다른 채권자가 동일한 부동산을 담보로 대출하면서 2순위, 3순위 등의 후순위 근저당권자가 되는 경우가 많다. 그런데 채무자가 채권자(근저당권자)들에게 변제하지 못해 부동산 임의 경매가 진행될 때 여러 근저당권자들은 각각의 채권 최고액을 한도로 해 경매 대금을 그 순위에 따라 배당받으므로 상호 이해관계가 얽혀 있다. 이와 관련해 최근 선고된 대법원 판결을 본다. C 씨는 100억원 정도의 토지 소유자다. 그는 A은행에 40억원을 연이율 5%로 담보 대출하면서 채권 최고액을 52억원으로 정해 위 부동산의 1순위 ..

대항력있는 임차인의 종전 임대인 상대 보증금반환청구 낙찰 이후 대항력있는 임차인의 종전 임대인 상대 보증금반환청구에 따른 대법원판결 2021. 7. 13.자 “낙찰 이후 대항력있는 임차인이 종전 임대인 상대로 한 보증금반환 청구소송 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 파기환송, 의뢰인 승소판결이었다. 1심 판결인 수원지방법원 성남지원 2020. 10. 16. 선고 2020가단203656 임대차보증금 사건에서 인정된 사실관계를 소개한다. 가. 원고는 2015. 2. 24. 주위적 피고 안00(의뢰인)과 주택으로 사용되는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 180,000,000원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017. 4. 30.까지로 정하여 임차하는 내용의 임..

경매 기초 목적물 분석 제 1절 토지, 건물 Ⅰ. 토지 (1) 토지와 토지에 정착된 공작물 중 독립된 부동산으로 취급될 수 없는 돌담, 다리, 도랑 등과 미등기 수목은 토지와 일체로 하나의 부동산으로 취급하여 경매의 대상이 된다. 이들은 독립하여 경매대상이 될 수 없다. (2) 토지의 공유지분 : 독립하여 경매의 대상으로 된다. 다만, 집합건물에서 대지권 취지의 등기가 되지 아니한, 대지사용권으로서의 토지공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경유가 아닌 한 건물과 독립하여 경매의 대상이 되지 않는다. (3) 미분리의 천연과실 : 토지의 구성부분으로 취급되나, 원물로부터 분리하는 때에 수취할 권리자에게 속하게 되고(민법 102호 1항), 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월..

지장물이란 공공사업용지 내의 토지에 정착한 건축물, 공작물, 시설, 입죽목, 농작물 기타 물건 중에서 당해 공공사업의 수행을 위하여 직접 필요로 하지 아니하는 물건으로서 철거 또는 다른 장소로 이전·이설·이식해야 할 물건 보상액 산정 원칙 1 일반적 이용방법을 기준으로 산정 (가격시점에 있어 객관적 상황을 고려해 산정) 2 이전비로 평가(취득할 토지에 건축물 등 정착한 물건이 있을 때는 취득비가 아닌 이전비용으로 보상) 3 토지와 분리 평가 (토지에 건축물 등이 있을 경우 토지와 건축물을 각각 평가, 다만 거래사례나 관행이 있는 경우 일괄평가 가능) 보상액 결정 1 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 함 2 사업시행자가 직접 산정한 경우는 산정한 금액이 보상액이 됨 지장물별 보상방법 ..

경매 함정 과 투자 법원 경매 부동산으로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 여전하다. 그러나 경매 투자에는 많은 함정이 있으므로 각별한 주의가 필요하다. 특히 경매에 참여했다가 실패해 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있다. 단순한 지식과 경험을 과신해 경매에 참여했다가는 큰 코 다칠 수도 있다. 법원 경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험 많고 능력 있는 경매전문가와 상의하여 결정하는 것이 좋다. 선순위 가등기·법정지상권 등 생소한 권리 관계가 즐비한 경매장에서 반드시 지켜야 할 경매 함정 10계명을 숙지해야 한다. 감정가 맹신은 금물 법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다..

주택 최우선 변제금