부동산상속후양도세

**상속 받은 부동산에 대한 양도소득세는 일반적으로 매입하여 보유하다가 양도한 일반 부동산의 경우와는 그 과세 방법이 좀 특이하다. 특히 상속 받은 부동산이 주택인 경우는 양도소득세 과세방법이 더 복잡하다. 여기서 사안별로 나누어 그 과세방법상의 적용 방법들을 보면 다음과 같다***

첫째, 취득가액 문제
상속 받은 부동산은 실지로는 취득에 소요된 가액이 없이 무상으로 취득한 것이다. 그래서 세법에 대한 상식이 별로 없는 일반인들은 상속받은 부동산에 대한 양도소득세를 계산 할 때 취득에 소요된 가액이 없으므로 그 취득가액을 전혀 없는 것(“0”으로)으로 보아야 할 것인지, 만약 그렇게 되면 양도소득세를 많이 내야 할 텐데 하고 걱정을 많이 한 사람들도 있다.
그러나 상속 받은 부동산의 취득가액은 무상으로 취득하였다고 하더라도 상속당시의 시가에 취득한 것으로 보고 양도소득세를 부과하도록 되어 있다.
이 때 시가가 불분명하면 상속당시의 기준시가를 취득가액으로 한다. 따라서 만약 상속세를 신고할 때 상속당시의 시가를 감정기관의 감정을 받아 신고를 하였다면 그 감정가액이 시가가 되며 아울러 취득가액이 된다.
그런데 일반적으로 감정기관의 감정가액이 기준시가가 보다 더 높기 때문에 특별한 경우가 아니면 상속 받은 부동산을 감정기관의 감정을 받아 그 감정가액으로 상속세를 신고한 경우는 드물다.

둘째, 보유기간 문제
양도소득세 세율은 그 부동산의 보유기간에 따라 다르다. 즉 보유기간이 1년 미만이면 양도소득세 세율이 50%이고, 1년 이상 2년 미만이면 40%이다.
그러나 상속 받은 부동산은 상속 받은 날로부터 보유기간을 계산하는 것이 아니라 당초 피상속인이 취득한 때로부터 보유기간을 통산하여 2년 이내 또는 1년 이내인지의 여부를 가려 세율을 적용한다.
즉, 상속일로부터 1년 이내에 양도한 경우라고 하더라도 피상속이 보유한 기간을 합하여 2년 이상이라면 단기보유에 따른 중과세율을 적용하지 않는다.

셋째, 1세대 1주택에 대한 문제
1세대 1주택이란 1세대의 세대원이 보유한 주택이 하나인 경우를 의미하므로 1세대 1주택인 경우에 주택을 상속을 받게 되면 실제로는 1세대에 주택이 2개가 된다.
그렇지만 이와 같이 주택을 보유하고 있는 사람이 또 주택을 상속 받게 된 경우에도 그 상속 받은 주택은 주택으로 보지 않고 나머지 보유주택으로만 1세대 1주택 여부를 판단하도록 되어 있다.
넷째, 1세대 2주택에 대한 중과 문제
그러나 5년이 지나면 상속 받은 주택도 1세대 2주택에 해당되어 여러 가지 규제나 중과가 많기 때문에 가능한 5년 이내에 양도하는 것이 양도소득세 측면에서는 절세 방법이 될 것이다.
그렇지만 5년 이전에 일반주택을 양도한 후 상속 주택만 남아있는 경우에는 그 상속 주택에 거주기간을 충족한 이후에 양도하면 이에 대해서도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있게 된다.
결국 상속 받은 주택은 주택으로 안 보기 때문에 1세대 2주택이 되었더라도 상속주택을 5년 이내에 양도하면 일반세율이 적용 되지만 5년이 경과한 다음에 양도하게 되면 다른 주택의 수에 따라서 1세대 2주택 또는 1세대 3주택에 대한 중과세율이 적용 된다는 것을 잘 알아야 한다.

다섯째, 양도시점의 문제
일반 부동산의 경우도 양도시점에 따라 양도소득세의 부담이 많이 차이가 나지만 특히 상속 받은 부동산은 언제 양도하느냐에 따라 세부담의 차이가 많아 난다는 것에 대하여 특별히 유의하여야 한다.
상속재산이 많지 않아 상속세를 안낸 경우에는 별 큰 차이가 없으나, 만약 상속세를 신고 납부한 경우에는 그 상속 받은 부동산을 1년 이내에 양도하는 것은 특별히 조심하여야 한다.
왜냐 하면 일반적으로 상속세를 신고할 때 상속 받은 부동산의 상속가액을 기준시가로 평가하여 신고하는 것이 일반적이므로 만약 1년 이내에 상속부동산을 양도하게 되면 그 부동산의 시가는 실제로 1년 이내에 양도한 그 가액으로 보아야 하기 때문에 당초 기준시가로 신고한 가액과 실제로 양도한 가액과의 차액에 대해서 상속세를 추징 받게 된다는 사실이다.
그래서 상속세 과세미달일 정도로 상속 받은 부동산이 적을 경우에는 상관이 없지만 만약 상속세를 납부한 경우라면 어쩔 수 없는 경우를 제외하고는 상속 받은 부동산을 1년 이내에 양도하지 않는 것이 좋을 것이다.
그 외에도 상속 받은 부동산에 대한 세금문제는 상당히 복잡하고 그 처리 방법에 따라 세금부담의 차이가 많이 나므로 그 때마다 전문가의 자문을 구하여 처리하는 것이 현명한 절세의 방법이다.