***주택임대차 보호법과 사례 설명***
1. 주택임대차보호법의 적용 대상
- 국내,외인의 개인 주거용(전부 또는 일부)
- 단기사용, 무료 이용 대차 및 전세권 은 제외
- 실제용도와 임대차 계약 목적에 의해 구분
- 무허가 건물, 미등기 건물, 가건물, 미준공 건물도 해당
2. 전세등기와 확정일자인의 대항력
전세등기는 건물에만 효력, 확정일자인은 건물.토지 효력
3. 보증금이 우선변제권(수도권 4000만원) 범위내와 밖일 때 대항력의 차이점
그 보증금이 최우선변제권 범위일때와 범위 밖일 경우의 차이는 두 가지 모두가 같은 순위 보존력은 있으나
①범위내 일때는 1600만원의 최우선변제를 우선하여 변제 받고 나머지 금액에 대하여 순위 대항력이 인정되고
②범위 밖일 경우 최우선변제 없이 순위에 따른 대항력만 취득한다.
4. 최우선변제권 행사를 위한 대항력 구비 시기
임차인이 최우선변제권을 행사하려면 경매 신청 기입 등기 전에 주민등록 및 입주를 마쳐 대항력을 취득하여야
하며 여기서 주민등록의 기준은 전입신고를 한 날로 하며 주민등록에 효력은 전입신고를 한 다음날부터 효력이
발생하므로 저당권과 설정일이 동일하다면 저당권자가 우선한다.
5. 임대차 주택중 일부가 주거의 용도로 이용되는 경우
임대 차보호법 적용은 임차 주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 이용되는 경우 주택임대차보호법에 보호를 받을 수
있느냐는 문제는 종국에는 법원에서 판단할 일이나 대개는 공부상 용도 기준이 아니고 실제적으로 이용되는 용도에
주목적에(계약 의 목적) 따른다고 보면 될 것이므로 주용도가 주거용이 아닌 경우에는 보호받을 수 없다.
(다방이나 술집에 룸)
주 용도가 증명되지 못하고 에매한 경우 주거용 공간이 임차 전체 면적에 과반수 여부에 따라 판단하는 경우도 있다.
6. 임차인이 외국인일 경우와 법인일 경우에 임대차 보호법의 해당 유무
법인이 사원의 주택으로 임차한 주택의 경우 사원명으로 주민 등록을 하였다 해도 주택임대차보호법 취지의 서민의
주거 안정의 범위가 아니므로 보호받지 못한다.
또한 주택임대차보호법은 임차인이 외국인이거나 재외 국민인 경우는 보호 받을 수 있다.
단, 출입국 관리법에 의한 거주지 변경 신고지를 임차 건물로해 두어야 한다.
7. 미등기 건물의 주택임대차보호법 적용은
미등기 건물은 주택임대차보호법의 보호 대상은 되지만 계약 종료 시점에서 임대인과 보증금 반환 문제가 발생한다면
임차권 등기 명령제도에 의한 임차권 등기가 불가능하므로 불 이익이 장래에 발생할 수도 있다.
8. 비주거용 건물을 주거용으로 개조 사용한 경우
주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 계약 당시부터 주거용이어야 하므로 임차인이 임의로 비주거용 건물을
주거용으로 개조 사용한 경우는 법의 보호를 받을 수 없으며 계약 기간 중에 임대인의 승낙을 받아 주거용으로 개조
하였을 경우는 그때부터 법이 보호하는 것이 지금까지의 법원의 판례다.
9. 주민등록에서 동.호수가 다르게 틀리게 전입 되었을 때
주민등록 신고시 호수등 주소가 잘못 기재되었을 경우에는 대항력이 인정되지 않는다.
이는 다세대의 경우 동호수 표시가 공부와 다를 경우는 물론 분필 전의 지번에 주민등록을 한 경우도 해당된다.
단, 전입 신고시는 똑바로 신고 하였으나 담당 공무원의 실수로 주소가 잘못 기재된 경우에는 전입신고서 원본대조등
확인 증빙을 거쳐 법원에서 보호해 주는 경우도 있다. 그러나 다가구 주택의 경우 공동주택이 아닌 단독주택으로 분류되므로 정확한 지번만 기재하면 되지 지하1층 1호, 2층 3 호등과 같이 표시하지 않아도 된다.
다가구 주택에 호수는 입주자들끼리 편의상 구분 방법으로만 인정된다
[단,과거관례상 대장에구분이있는 경우 대장에따른다
그러므로 다가구 주택의 경우 같은 건물 지하층에서 지상층으로 옮기고도 주민등록을 옮기지 아니해도 대항력은 인정된다고 본다.
또한 2개의 지번에 하나의 건물이 존재하는 경우 2개중 어느 지번으로 전입신고를 하여도 주택임대차보호법의 보호를 받는다.
10. 가족이 모두 이사하고 대항력을 갖춘 후 본인만 주민등록 을 옮기면
가족이함께입주한후사정상 가족은 남고 본인만 주민등록을 옮겼을 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
11. 계약서상 임차인과 실제 거주자가 다를 경우
① 부모와 자녀의 관계에서 부모가 계약자이고 자녀가 실제 거주자인 경우 자녀가 미성년자이면 주택임대차보호법상
대항력을 취득하였다고 본다.
② 위 경우 자녀가 성인으로서 별도의 세대주인 경우는 대항 력이 인정되지 않을 수도 있다.
12. 계약기간 중 잠시 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입하였을 경우
최초의 대항력은 소멸되고 새로이 전입한 날부터 대항력이 새로이 발생한다.
단, 가족에 주민등록은 있고 본인만 이동하였다 돌아온 경우 는 최초의 대항력이 존속한다.
13. 임차 주택이 양도된 경우에 주택임차인이 대항력을 갖춘 경우 대항력 변동은
임대인의 지위는 당연 승계이기에 임대차계약을 새로이 체결 할 필요는 없으나 보증금 금액이나 기간에 착오가 발생
하여 신.구 임대인 사이에서 갈등하게 되는 경우도 있을 수 있으므 로 새로운 매수인에게 종전의 계약 내용을 확인 받을 필요성 은 있으며 새로운 주인이 임대인 지위를 승계받은 후 문제가 발생한다면 종전의 소유자에게는 보증금 반환
채무가 소멸되 었으므로 종전 소유자에게 보증금 반환 요구를 할수 없다.
14. 선순위 저당권이 말소된다면 후순위 임차권자는 새로운 경락인에게 대항력이 인정된다.
단, 경락이 되기 전에 선순위 근저당이 말소되어야 하며 이는 경매 기입 등기가 이루어진 후에 저당권이 말소된 경우도 마찬가지 이므로 실제 경매에서는 이부분이 많은 기술로 응용 되고 있다.
(1등이 없어지면 2등이 1등이 되고 세입자(임대차)가 1등이 되면 누가 경락을 받든 임차인에 보증금 전액을 승계하게 되어 있어 경매가 되든 뭐가 되든 급할 것이 없는 입장이 된다.)
15. 임차인이 임대인 동의를 얻어 타인에게 세를 놓은 경우 대항력은 소멸하지 않는다.
주택임대차보호법 제3조1항에 의거 대항력을 취득한 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도한 경우 양수인이 임차인 의 퇴거일로 부터 14일 이내에 전입 신고를 마치고 주택을 인도 받아 계속 거주한 경우에는 원래 임차인이 갖고 있던 대항력은 소멸되지 않는다.
따라서 새로운 임차인은 계약기간 동안 계속 거주와 종료 후 경락인에 대하여 보증금 반환을 요구할 수 있다.
많은 사람들이 오해하고 있는 부분으로서(대법원 판례 1988.4.25 87다카2509호 선고를 참조 바람)
16. 선순위 저당권자의 채권을 2번 사용하는 경우 임차인에 대항력
선순위 저당 채권 말소를 조건으로 주택을 임차 계약하고 잔금으로 선순위 채권을 변제 하였으나 나중에 집주인이
다시 돈을 빌리면서 종전의 저당권등기를 말소하지 않고 다시 사용 하기로 임대인과 저당권자가 합의 하였다면 이때 임차권자는 경락인에게 대항할 수 있다.
그것을 저당 채권의 변제로 무효가 된 저당권을 다시 사용 하기로 하는 것은 이해관계자가 없는 경우에 한하는 일이고 당사자간에만 통하는 일일뿐이다.
17. 양도 담보에 의한 소유권을 취득한 자에 대한 임차인의 지위
소유권 양수자는 주택임대차보호법 제3조2항의 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 경우는 주택의
사용 수익권을 취득하는 경우라야만 가능하고 단지 양도 담보의 목적으로 소유권을 이전 받은자에게는 임대인의 지위를 승계 한 것으로 볼 수 없기 때문에 세입자는 보증금 반환 청구를 할 수 없다.(대법원 1993.1.23일 93다4083선고)
18. 가등기, 처분금지 가처분 이후 계약 및 보증금 인상등 재산처분에 대한 효력
최초의 가등기를 한날 이후에 이루어진 재산의 처분(전세 보증금의 인상등)은 효력이 없으므로 보호 받을 수 없으며
처분금지 가처분 또한 같으므로 이 경우 종전 임대인으로부터 보증금을 돌려 받아야 한다.
19. 소유권 등기를 하기전 매수인과 임대차 계약을 하였으나 매매계약이 해제된 경우
부동산 매매 계약 상태에서 소유권 이전 등기를 하기전에 새로운 주인과 임대차 계약을 한 경우 소유권 이전이
이루어지는 조건으로 한 것이므로 부동산매매 계약이 해제될 경우 세입자는 아무 권한 없는 사람과 계약한 경우가
되므로 계약자 로부터 손해배상 청구를 할 수 있다.
그러나 똑같은 경우라도 매수인이 소유권 등기를 하였다가 계약이 해제된 경우에는 임차인은 제3자에 대항력이 있다.
20. 공동소유 주택을 임차한 경우의 효력
공동소유 주택의 경우 공유자 과반수 이상의 찬성이 있으면 임차 계약이 유효하다 할 것이고 아울러 나머지 공유자에 대하여서도 임차권의 유효함을 주장할 수 있다.
(대법원 1962.4.4 선고)
그러나 계약 기간 만료후 보증금의 반환 청구는 계약 당사자 에게만 청구가 가능하며 경매가 될 경우에도 계약 당사자 공 유지분에 대하여만 우선 변제권이 인정된다고 본다.
(대법원 1991.4.12선고)
21. 주택 소유자의 처와 임대차 계약을 한 경우
남편은 보증금 반환 의무도 없으며 남편의 요구가 있으면 집을 비워주어야 하므로 처와 계약하게 되는 경우 남편의
인감증명서가 첨부된 위임장으로 남편의 위임 사실을 확인하거나 추후에라도 남편의 추인을 받아 두는 것이 안전하다.
22. 신축전 대지에 설정된 저당권 행사에 따른 임차권의 효력
주택 신축 전 대지상에 설정된 저당권자는 대지 및 주택을 일괄 경매를 신청할 수 있는 권한은 있으나 주택에는
우선변제권을 행사할 수 없으므로 세입자가 대항력을 갖추고 있다면 경락인에 대하여 임차권이 유효하다.
23. 대항력 있는 임차인에 배당요구 신청하였다가 취하 한다면
대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 경우에는 이를 선택적으로 행사할 수 있고 경매 절차에서 배당요구를 하였다가
취하해도 대항력 포기로 볼 수 없어 대항력을 유지한다고 본다.
24. 대항력 있는 임차인이 배당을 받았으나 보증금 전액을 받지는 못하였을 경우
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가진 세입자가 경매 절차에서 우선변제권으로 배당 요구를 하였으나 보증금 전액을 돌려 받지 못하였으면 대항력으로 나머지 보증금의 잔액을 돌려 받을 때까지 임대차 관계가 지속되는
것으로 보아 경락인에게 나머지 보증금을 돌려 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 되지만 기배당 받은 금액에 해당하는 임료 지불 문제는 발생한다.
25. 임대차 기간중 인상된 보증금의 권리는
임대차 계약 기간중 인상된 보증금은 원래 보증금이 갖춘 우선변제권 및 대항력과는 별도로 인상 당시부터 권리 순위가 시작된다고 할 것이다.
26. 대항력 있는 임차인이 임차 주택을 경락 받았을 때 원래 의 보증금을 반환 받을 수 있는가
대항력을 갖춘 임차인이 임차 주택을 경락 받은 경우에는 원래 집 소유자에 대하여는 보증금 반환 청구를 할 수 없다.
27. 확정일자인이란
확정일자라는 것은 확정일자인을 찍은날에 임대차 계약서가 존재한다는 것을 증명하는 것으로 그것에 공신력을 갗추기 위해 법원, 공증사무소, 동사무소에서 찍어주고 있다.
날짜를 증명해 주기 위한 것이기 때문에 보증금액이라던가 당 사자 등 계약 내용에 관한 사항까지 공증하는 것이 아니기 때문이다.
문제가 발생하면 이것은 당사자가 확인 증거 시켜야 하고 그 래서 계약에 원본은 반드시 보관하여야 하고 분실하면
재발급이나 그것을 증명할 길이 없으므로 우선변제권을 행사할 수 없게 된다.
선순위 담보권자(최초의 담보권자. 제1순위자)보다 앞서 대항력을 갗춘 임차인은 경매로 인하여도 임차권이 소멸하지 않으나 제1순위보다 늦은 대항력은 경매에 의하면 임차권이 소멸되고 경락인에 대하여 대항할 수 없으나
이렇게 되더라도 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갗추었으면 일반 채권자나 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 배당 받을 수 있도록 하는데 결정적인 효력을 얻기 위해 임차인이 증명해 두어야 하는것이 확정일자인이다.
□ 확정일자 요점
효력 : 확정일자인 날에 계약서가 존재 하였음을 제3자에게 증명할수 있는 근거 마련
방법 : 법원등기소, 공증인사무소, 법무 법인, 공증인가, 합동 법률사무소 주소지등 동사무소
누가 : 본인, 중개업자, 이해 관계인(대리인)에 의한 받는 방 법이 가능하다.
준비물 : 계약서[수정/공백있으면 안됨 필히 수정후 수정자수 표시 및 날인확인되어야함]
특징 : 분실하면 재발급이나 증명이 않됨.
[중개업소보관용을 확정일자를 받아두었다가 유사시 고객관리용으로 활용해봄직함]
28. 저당권과 확정일자 관련 순위
1) 입주, 주민등록을 옮기고 확정일자를 받았는데 같은날 저당권이 설정된 경우
저당권과 확정일자인을 동일 순위이므로 채권액에 비례하여 평등하게 배당받게 된다.
2) 입주, 주민등록, 확정일자를 동시에 하였는데 같은날 저당권이 설정딘 경우
저당권이 우선 확정일자인이 후순위가 된다. 주민등록은 신고한 다음날(0시)부터 효력이 발생한다.
(1997.12.12 대법원 97다22393 선고 참고)
29. 임대차 계약기간중에 경매를 당하였을 때 임차인에 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부
(계약을 해제하고)
임대차 기간에 종료되지 않은 상태에 경매가 들어 왔을 때에는 우선변제권을 행사할 수 있다.
이는 당연한 이야기이나 구법과 신법을 혼돈하는 사람이 있다.
구법에서는 주택임대차가 종료한후가 아니면 우선변제권을 행사할 수 없다는 규정이 있었다.(법 제3조2제1항 단서)
30. 최우선변제권 행사를 위해 배당 신청을 할수 있을려면 경매기입등기전 까지 대항력을 갗추어야
하는데 경매 기입등기 이후에 확정일자인을 받고 대항력을 갗추었다면 권리 효력은?
경매 신청 기입등기 이후에도 확정일자를 받을 수 있고 그 순위에 따라 우선변제권이 주어진다.
최우선변제권의 시한과 우선변제권의 시한을 혼돈하여 권리를 놓치는 경우도 있다.
최우선변제권은 경매신청 전까지 대항력을 갗추고 낙찰기일 까지 배당 요구를 해야 하는 반면
(주택가액의 1/2 범위내)
우선변제권은 낙찰기일까지 대항력을 갖추어 배당 요구를 하면 된다.(순위별 해당 잔액)
뿐만 아니라 우선변제권이 있는자가 법원에 배당 요구를 하지 않아 배당을 받지 못하였는데 근저당 설정자가
그로 인하여 배당액 만큼 이익을 보았다면 부당이득 반환 소를 제기하여 그 권리를 행사하여 반환 받을 수 있다.
31. 경매가 들어온 집에 임차인 여러명이 대항력을 갖춘 경우
경락대금의 1/2 범위내에서 최우선변제권이 행사되고 나머지 부분에 대하여 확정일자 까지 갖춘 대항력 있는 임차인은 상호간 선후에 의한 순서에 따르고 저당권 설정은 그날짜를 기준으로 순위가 결정되어 이 모두에 순위에 의한 배당이
된다. ※ 임대차(주택)는 주민등록 이전과 거주로서 제3자에 대항력이 발생하며 확정일자인을 받음으로서
우선변제권이 발생 한다.
32. 임차인이 임대차 기간 종료 후 보증금을 돌려 받기 위해 경매 신청한 경우 집을 비워주어야
하는지와 우선변제권 의 변동은
임차인이 경매를 신청 할 때는 임대인으로부터 보증금을 받기위해서 반대의무 이행(집을 돌려주는 의무)을 집행 개시 요건으로 하지 않으므로 집을 비워주지 않고 경매신청이 가능하며 이 경우에도 기존에 가지고 있던 우선변제권 등
(순위보존력) 은 변함없이 행사가 가능하다.
33. 우선변제권 효력을 갖춘 같은날에 여러개의 저당권이 설정 되었다면 배당순위는
임차인과 저당권자는 날짜에 의해 동일 순위이나 저당권자 상호간에는 접수순에 의하여 순위가 정해진다.
이때는 임차권자의 보증금에다가 저당권자 채권 금액은 모두 합하여 그것의 비율에 따라 경락대금에서 임차인이
가지고 가고 나머지 금액 중에서 저당권자는 순위대로 금액을 돈 이 떨어질 때까지 전액 찾아가다 보면 금액이 모자라면 후순위자는 적게 받아가게 되어 있다.
34. 주민등록 이전과 주택 거주는 먼저하고 있는 상태에서 가압류가 들어오고 그 후 확정일자인을
받았을 때 우선변제가 가능한지
우선변제권을 갖춘날 보다 앞선 가압류 채권자에 우선할 수는 없으나 저당권자가 선순위 가압류 채권자와 평등하게 배당받듯이 앞선 가압류 채권자와 평등한 배당에 해당된다고 볼수 있다.
35. 살고 있는 집, 대지만 경매된 경우 임차인의 우선변제권 에 의한 배당 요구는 가능한가
전세권 등기는 사용을 위한 건물에만 그 권리가 미치나 임대차의 경우 그 권리가 토지와 건물 전체에 미치고 있으므로 대지 낙찰 대금에서 임차인의 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있다.
36. 살고 있는 집이 경매에 들어가서 경락 받으려 할 때 배당금으로 경락대금을 상계처리
(배당금으로 경락대금을 납부 하는 것) 가능한지 여부
배당 기일과 경락대금 납부기일을 같은날로 지정하는 것이 관례이고 임차인에 배당액과 경락대금 상계는 대금 지급
효력 이 있다는 근거가 민사소송법 제660조제2항에 명시되어 있다.
37. 주택임대차보호법의 강제법규 중 2년 미만의 임대차 약정 의 효력은
임대인과 임차인이 합의하여 2년 미만 기간을 정한 경우에는 임대인은 계약기간 2년을 주장할 수 없지만 임차인은 2년을 주장할 수 있다.
임대인은 계약기간을 최소 2년으로 못박고 있으며 임차인은 2년 미만 합의를 유효로 하던지 주택임대차보호법에 의한 2년 을 주장하든 선택할 수 있다.
38. 임대인의 계약 갱신 또는 갱신 거절 의사 통보 시한은
임대인은 임대기간 만료일 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신의 거절 또는 계약 조건을 변경하지 아니하면 임차인은
종전과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약을 체결한 것으로 본다.
39. 임차인의 계약 갱신 거절 의사 통보사항
임차인은 임대기간 만료 1개월 전까지 임대인에게 갱신거절 의사표시를 하지 않으면 묵시의 갱신이 되며 아울러
묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 통보일로 부터 3개월이 지나야 임대인으로 부터 보증금 반환을 청구할 수 있다.
40. 임대차 기간을 2년 미만으로 한 계약의 묵시적 갱신의 임대차 기간
임대차 보호법에서는 2년 미만의 계약은 2년으로 본다고 되어 있지만 2년 미만의 당사자 합의가 있다해도 임대인은
그 주장을 할 수 없고 임차인은 계약 내용을 주장하거나 법에 의한 2년을 임대차 기간으로 주장할 수 있다.
그러나 임차인이 2년 미만의 계약이 묵시적 갱신이 되었으니 묵시적 갱신에 의한 임대차 기간이 2년이 갱신
되었음 을 주장할 수 없다.
2년 미만 계약이라도 임대인은 이를 2년으로 보고 최초 계약일로 부터 2년 후 기간을 만료로 하여 계약 만료 6월에 서 1월사이에 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다.
2년 미만의 임대차 계약은 임차인의 그 기간 안에 주장이 있으면 최초의 기간은 유효하나 그렇지 않으면 2년이 임대차 계약 기간으로 보아야 하므로 2년 미만 계약 기간이 지나갔다고 하여 묵시적 갱신으로 볼 수 없으며 이때 그 기준일은
2년으로 보아야 할 것임. (대법원 96다5551 판결 96.4.26선고 참조)
41. 계약 갱신시 보증금을 증액하거나 감액할 필요가 생겼을 때의 임차인의 조치 방법은
㉮ 증액의 경우
① 기존의계약서 확정일자는그대로 보존하고 인상 변경된 부분만 별도의 계약서를 작성하고 확정일자인을 받아 둔다.
② 기존 계약서 특약사항에 변경내용이나 인상 보증금의 내용과 표시를 하고 당사자가 확인(날인)하고 다시 한번 더
계약서에 확정일자를 받는다.
㉯ 감액의 경우
① 감액 내용에 대한 별도 계약서를 작성한다.
② 기존 계약서 특약사항에 변경 내용을 표시 확인한다.
감액의 경우 새로이 확정일자인을 받은 필요는 없다 할것이다.
㉰ 주의할점
① 최초의 계약서를 확정일자 등에 의한 우선, 최우선변제등 대항력 구비에 중요한 순위력을 그대로 유지하기
위여 반드시 최초 계약서와 연결되도록 하여야 한다.
42. 월세주택을 임대차 계약중에 명도한 경우 월세를 계속 지급하여야 하는지 여부
특별한 약정이 상호간 있었던지 새로운 인간적 합의가 이루어 지지 않는 한 집을 비워 주었다 해도 계속 임대료를
(월임료) 지불하여야 하며 단 비워준 집에 새로운 입주자가 입주하거나 임대인이 제3자에게 주택을 임대하여 차임을 보충한 경우에는 그기간 동안의 월 임료를 지급하지 않아도 된다고 보는 것이 타당하다
43. 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권이란
㉮ 대항력 : 주민등록과 거주를 하면서 새로운 소유자가 변경 된 경우 새로운 주인에게 임차권을 주장할있는 것이
대항력이라 한다.
㉯ 우선변제권 : 주민등록과 거주를 하면서 확정일자인을 받아두면 경매 절차에서 순위에 따라 변제받게 되는 순위
보존력을 말한다.
㉰ 최우선변제권(소액임차인 우선변제권) : 경락대금의 1/2 범위안에서 주택임대차보호법 시행령에서 정한 범위내
금액을 우선하여 변제 받을 수 있는 것을 말하며 그 기준일 은 1번 저당권자(최초 저당권)을
기준으로 하여 소액 임차인에 해당 여부를 가진다.
즉 최초 저당권일 현재의 (신법/구법) 법에 의해 결정됨을 알아야 한다.
현재 경매에 들어간다고 현행법에 의한 보호가 절대적이 아님을 알고 주택을 임차하여 권리분석에
신경을 써서 잘살펴야 한다.
※ 임차권의 총액이 주택가액(경락가)의 1/2 범위내에서 배당하고 나머지 부분은 순위에 의해 배당된다.
※ 임차인이 최초 설정자 보다 앞설 경우 경락인에게 대항력을 주장하던지 우선변제권을 행사하여 배당에 참여하든
선택을 할수 있고 우선변제권에 의한 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하였을 경우 경락인에게 나머지 금액에
대한 대항력을 주장할 수 있다.
44. 주택에 이사하고 주민등록만 이전한 경우 경매가 되면 권리는 어떻게 되나
주택에 주민등록과 인도를 갖추었으면 대항력은 있으나 단 선순위 저당권자가 있다면 경락인에게 대항할 수 없으며
확정일자인이 없으면 순위에 의한 우선변제권도 없다.
따라서 임대 보증금에 따라 최초의 설정 일자의 법에서 규정 한 소액보증금의 범위안이라면 최우선변제금을 배당
받을수 있다.
45. 소액 임차인이 경매에서 배당 요구를 하지 않아서 근저당권자가 경락대금을 모두 받아간 경우
보증금 반환 청구 가능성은
최우선변제권이 있는 임차인이 배당 요구시기를 놓쳐 근저당권자가 임차인이 받아야 할 보증금 상당의 금액까지
배당을 받아 갔다면 소액임차인은 부당이득 반환을 요청할수있다 할 것이다.
(대법원 90.3.27 90다카315.322.339 선고참고)
46. 임금 채권과 소액임차보증금 채권의 충돌에서 우선순위는
모두가 일정 부분에 최우선 순위를 인정받고 있으므로 이 두가지는 채권액에 비례하여 평등하게 배당된다고 보는 것이 원칙적인 견해라 할 것이다.
47. 가족이 2세대를 구성하여 1주택에 공동생활을 할 경우 소액임차인의 판단 기준은
하나의 주택에 2인 이상의 임차인이 공동생활을 하는 경우 이들은 1인 임차인으로 보아 보증금을 합산한다고 임대차
보호법 시행령에서 명시하고 있어 소액임차인 여부 판단은 2보증금 합산액이 소액보증금에 해당 여부가 소액임차인에 해당 여부에 기준이 된다 할 것이다.
48. 여러명의 소액임차인에 보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우
㉮ 각자 보증금이 최우선변제금(1600만원)보다 많은 때는 임대차 계약의 선후나 보증금액과는 상관없이
주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당받게 된다.
㉯ 한 사람이라도 보증금이 해당되는 최우선변제금 보다 적은사람이 있는 경우 최우선변제금보다 보증금이 많은
사람은 집가액의 1/2범위에서 세입자 보증금 총액에서 최우선변제권(1600만원)의 비율에 따라 배당되고
최우선변제금보다 적은 임차인은 집가액의 1/2범위에서 세입자 보증금 총액에서 해당 보증금이 차지하는 비율에
따라 배당받게 된다.
① 집 가액의 1/2금액 Ｘ 최우선변제금(1600만원)/보증금 의 총액
② 집 가액의 1/2금액 Ｘ 보증금 / 보증금의 총액
49. 소액임차인에 최우선 배당 후 남은 금액의 보호는
소액 임차인이 확정일자인을 받아 대항력을 완벽히 갖춘 경우 경매에서 최우선 배당을 받고 나머지 금액이 있으면 그것은 확정일자를 받은 날을 기준으로 순위 대항력에 의하여 순위에 의한 우선변제권도 행사할 수 있다.
50. 전전세(임차인으로부터 임차)의 소액임차인 적용은
전전세를 얻은 임차인이 소액임차인으로 보호받기 위해서는 원 임차인이 소액 임차인에 해당하는 경우에 한한다.
이는 전전 세입자의 권리는 원 임차인의 권리에 따른다고 볼 수 있다.
또한 소유자(임대인)의 동의를 얻어서 전전세를 한 경우 전 임차인이 대항력 및 확정일자를 갖추고 우선변제권을
갖추었다면 전전세라 할지라도 전 임차인에 권리를 전전세입자가 그대로 유지할 수 있다.
51. 당초 소액보증금에 범위를 벗어난 보증금 계약에서 보증금이 감액되어 소액보증금에 해당된 경우
임대인과 새로운 보증금 인하 합의가 있을 때까지 경매신청 등기가 되어 있지 않다면 보증금 인하 합의 후 경매 절차 진 행이 있다면 소액임차인으로 보호받을 수 있다.
역으로말하면 경매 신청 기입 등기 전까지 소액임차인으로 요건만 갖춘다면 임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.
52. 임차인이 우선변제를 받을려면 절차 및 방법은
임차인은 우선변제권을 증명하는 증빙이 되는 임대차 계약서 사본 및 주민등록등본 등을 구비하여 권리 신고 및
배당 요구를 하면 된다.
53. 임차인이 우선변제를 받을려면 어떻게 알고 배당신청을 하는가
일단의 경매 신청이 있으면 법원은 해당 집행관으로 하여금 임대차 조사를 명하게 되고 그 임대차 조사에 의하여
법원이 임차인에게 배당요구 통지서를 송부하여 안내하게 된다. 임차인은 이에 따라 배당 신청을 하면 된다.
54. 임차인은 언제까지 배당 요구를 하여야 하는가
경매시 최우선변제권은 경매 신청 기입 등기 전까지 갖추어야 하나 배당 신청은 경락기일까지 하면 된다.
경매 진행 절차를 보면 경매신청 → 경매신청의 기입등기 → 임대차 조사 명령 및 최저 경매 가격 결정 →
경매 기일 → 경락 기일 → 경락대금 납부 → 배당 절자 진행 → 경락 허가 등의 절차를 거친다.
이 과정에서 우선변제 절차 및 최우선변제권자(소액임차인)는 경락기일 전까지 배당요구를 하여야 한다.
55. 경매에의한 대항력이 소멸될 임차인은 언제까지 우선변제권을 유지해야 권리를 보호받을 수 있는가 임차인이 임차권 등기 명령 신청에 의한 임차권등기를 마치고 난 후에는 이사를 하여도 권리를 보호 받을 수 있다.
하지만 임차권 등기를 하지않은 임차인은 배당요구 기한일이 되는 경락기일 까지 거주하면서 대항력을 유지해야 한다.
56. 대항력 있는 임차인은 배당에 참가하여야 하나 말아야 하나
선순위자가 없는 임차인에 대항력은 경매에 의해 경락인에게 소유권이 넘어가도 임대인의 지위가 승계되기 때문에 배당에 참석하든 참석하지 못하든 임차인의 개인 판단에 따를 수 있을 것이다.
배당에 참석지 않고 경락인에게 전액 임차 보증금 반환을 청구할 것인가 우선 배당을 받고 잔액이 발생하면 그것을
경락인에게 청구할 것인가는 임차인에 판단과 배짱에 달려 있는 일이지만 선순위 저당권이 있는 임차인은 경매로
인하여 임차권이 소멸되므로 반드시 법원까지 기어가서라도 우선변제권을 행사하여 배당에 참가하여야 한다.
57. 임차권 등기 명령제란
임차인이 임대차 기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 받을 수 없거나 이사해야 할 급한 사유가 발생
하였지만 이를 원활히 해결할 수 없을 때 임차인 단독으로 임대인의 협조없이 법원에 임차권 등기신청을 하여
임차권 등기를 할 수 있도록 할 것입니다.
임차인이 임차권 등기를 함으로서 이사를 하거나 주민등록을 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권등 권리에 변동이
발생치 않도록 한 안전 장치 제도이다.
58. 임차권등기 명령 신청 방법은
어디에 : 해당부동산소재지 법원에 신청서 제출
내 용 : 당사자 및 법정 대리인 표시. 신청 취지와 이유 및 임차등기 원인이 된 사실을 기재
첨부물 : 임대차 계약서. 주민등록등본. 임차인 거주 사실 확인서. 임차등기부분 표시를 위한 주택 도면
(일부분 등기에 한함)
59. 임차권등기에 드는 비용은
임차권등기 명령 신청 인지 수수료 : 2,000원
부동산등기 신청 수수료 : 5000원
기타 지방세법상 등록세 및 교육세 부담이 있으나 임차등기의 등록세는 월 임대차 금액의 1000분의 2
(지방세법 제131조제1항제6호5)
교육세는 등록세의 100분의20으로 되어 있다.
하지만 월차임 없는 보증금의 경우 월 임대차 금액 산정이 불가능 함으로서 등록세 교육세를 부과할 수 없다는 해석이 유력하다.
60. 임차권 등기 명령 제도는 언제 이용하나
임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지못하는 경우에 임차권 등기명령 제도를 이용하고 임차인은 이사할 수 있으며 절대로 임대차 계약이 종료되지 않은 상태에서는 임차권 등기 제도를 이용할 수 없다.
① 기간이 만료되고 ② 보증금 못 받고 이사 갈 형편
③ 주인 임차권 등기를 안해 줄 때
61. 임차권 등기된 집을 임차 할려면 어떻게 해야 하나
임차권 등기된 집에 임대차 계약을 맺고자 한다면 임대인 및 전임차인과 필요하다면 임차권 등기 말소 방법에 관한
협의를 하여야 한다.
전 임차인으로부터 임차등기 명령 신청 취하서 및 인감증명을 받아 등기를 말소할 수 있도록 계약서 단서 조항 및
해약 조건에 명시하는 등 적극적인 방법이 제시되어야 한다.
62. 임차권 등기가 이루어진 집을 임차한 소액임차인이 경매 에서 우선변제권이 있는지 여부
임차권 등기자에게 기존에 우선변제권을 보호해주고 새로운 소액임차인에게 우선변제권을 또 준다면 임차 등기 권리인 및 다른 저당권과 선순위 권리자의 이익을 반할수 있으므로 최우선변제권은 인정치 않고 확정일자인을 받은 대항력을 갖출 경우 2순위 보존력에 의한 순위에 따른 우선변제권은 있다.
63. 임대차 계약에서 임차인에게 불리한 계약 내용의 효력은
주택임대차보호법에서는 임차인에게 불리한 계약 내용은 무효 로 선언하고 있다.
동법 제10조에는 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 명시하고 있다.
64. 주택 임차인이 사망한 경우 누구에게 보증금을 상속으로 인정하고 지급하여야 하나
㉮ 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 사실상 혼인관계에 있던 사람에게 단독으로 상속이 된다.
㉯ 가정 공동생활을 하던 상속인이 있는 경우 그 상속인이 상속받게 되나 사실혼 관계에 있던 자가 있었다해도
사실혼 관계에 있던 자는 상속권이 없다.
㉰ 가정 공동생활을 하던 상속인이 없다면 사실혼 관계에 있던 자와 임차인의 2촌 이내 친족이 공동으로 상속받게 된다.
65. 임대차 보증금을 변경해야할 경제 사정이 발생하였음에도 당사자 합의가 잘 이루어지지 않는
경우에 해결 방법은
주택임대차보호법 제7조에는 임대차 보증금 등에 대한 변동 요인이 발생하였을 때는 장래에 대한 증감을 청구할 수
있도록 하고 있으므로 당사자간 협의가 이루어지지 않을 경우 법원에 조정을 신청하거나 소송을 제기하는 방법이
있으며 증감 정도는 당사자가 증명할 수 있어야 하는 것이 일반적 견해다.
66. 임차보증금의 증액 시기 및 범위
주택임대차보호법 시행령 제2조에서는 보증금 증액 청구는 약 정 차임의 20분의 1의 금액(5%)을 초과하지 못하도록 하고 임대차 계약이나 증액이 있은 후 1년 이내는 허용치 않고 있다. (상임법=12%)
그러나 이것은 임대차 계약기간 중에 특별한 사정이 발생하여 보증금을 증액하는 경우에 한하며 계약 기간 종료로
재계약을 하거나 다른 사람과 새로이 계약하는 경우에는 적용할 수 없다.
이렇게 볼 때 보증금에 증액은 임대차 계약 기간을 2년으로 볼때 계약 후 1년이 경과한 시점에서 1회에 한하여
가능하다는 표현이 되고 있다.
67. 보증금 중 월차임 변경 요율
년 14%를 초과하지 못한다.(상임법은=15%)//